摘 要 本文對代征地的歷史成因及其對現實政策的影響進行了討論，對不同代征地比例．多種代征地狀態．不同的代征地規劃用途．多種代征地的取得方式等因素的組合對代征地費用的影響進行了分析，並對代征地費用和建設項目的不同用途．不同容積率之間的關係進行了分析，運用公式推導得出一個比較直觀的綜合公式，將複雜問題進行簡單化處理，對地價評估和地價管理具有一定的參考價值。
關鍵字 代征地 地價 評估
一、背景
目前城市建設發展較快，舊城改造和市政建設任務加重，新建項目不同程度上具有一定面積的代征地，開發商．建設項目原用地單位．規劃部門．土地管理部門．計畫部門及其他部門和單位對代征地問題也各執一詞，意見不統一，鑒於此，本文拋磚引玉，對代征地費用評估進行了探討和分析。
二、代征地的相關分析
1.代征地的概念
根據《北京市城市規劃條例》第三十一條規定，代征地是指城市建設工程沿道路．鐵路．河道．綠化帶等公共用地安排建設的，建設單位按照北京市有關法規．規章的規定代征的公共用地。代征地中的“代征”兩個字是廣義上的“代征”，不僅包含著“代徵用”，而且還包含著“代拆遷”，指的是代徵用．代拆遷等。
2.代征地的由來
在計畫經濟體制下，企業提出用地申請，國家根據項目需要無償劃撥，企業取得國有土地使用權是無償的。企業在取得土地使用權時由於往往有公共用地也同時需要徵用，政府多採取以項目代徵用的方式把這部分費用分攤在建設項目上，這在當時經濟體制下具有一定的合理性，因為企業是國有企業，國有企業的資產是國家的，國家拿國家的錢代征城市公共用地，企業無可厚非。但是在目前市場經濟體制下，企業投資主體發生了較大的變化，非國有經濟投資主體大量出現，特別是國家實行國有土地使用權有償使用制度後，若仍沿襲計畫經濟體制下的規定不變，由項目建設單位承擔代征地費用，已暴露出較多問題，引發了人們對代征地問題的極大關注。
3.對代征地問題的討論
（1）各個建設項目的代征地比例不一，代征地的費用差別較大，代征地的規劃用途不同，對建設項目的影響也不一樣。如果對代征地問題不做區別地對待，對建設單位顯然是不公平的。尤其是目前中國已成功地加入世貿組織，各項政策規定也逐步與國際接軌，如果仍單純地依據過去計畫經濟體制形成的慣例指導．管理現在市場經濟條件下的建設項目，勢必會減弱準備前來投資的外國企業和個人的信心，不利於北京市經濟發展和形成有序的市場競爭。
（2）從純粹的市場角度講，如果項目在規劃用途已經確定的情況下，發生了轉讓，那么這表明代征地作為項目取得的一個條件，開發企業在決定接受該項目時，就已經接受了該代征地；另外，項目在前期策劃或可研階段徵求規劃意見時，代征地已經明確，開發企業決定繼續開發該項目，說明項目有規劃代征地，開發企業也能夠接受。換句話說，開發企業看好該項目的未來開發收益，它能夠承受代征地費用作為取得項目土地使用權時這一額外的費用。
（3）在城市建設快速發展和舊城改造任務不斷加大的情況下，政府也面臨比較尷尬的局面，一方面建設項目好，容易吸引投資商；另一方面，代征地費用負擔過重會加大開發企業的壓力，阻礙或影響開發企業投資的積極性，從而影響舊城改造的進程。有人認為政府在代征地所需要的費用一分不拿，而在建設項目用地上的土地收益一分沒少。在土地資源稀缺，市場供小於求的情況下，這樣做對土地市場具有一定的調節作用，但在房地產開發資金緊缺，土地市場供大於求的情況下，這樣做不僅不會引導和調節市場，反而會導致土地市場的混亂無序，不利於政府的巨觀管理和市場調節。總之，代征地費用的分攤或承擔，受到了土地市場的供求關係影響。
（4）從地價款定義可看出，政府從建設項目中收取的毛地價(土地出讓金)僅是建設用地範圍內的基礎設施費和土地出讓金，不包括代征地範圍內的基礎設施費和土地出讓金。而代征地取得費用指的是為取得土地使用權而支付給原用地單位的費用，是對原用地單位的一種補償，並不是支付給土地所有者（國家）的費用。理論上二者存在如下一種等式關係：
建設項目用地熟地價＝政府收取的建設用地地價款＋建設用地征地拆遷費用＋代征地征地拆遷費用。
如果把代征地作為取得新建設項目的一個條件，從成本取得角度和政府立場出發，代征地費用僅是使得該項目的土地取得費用增加。從市場角度和新項目建設單位立場出發，在該地區熟地價水平保持不變的前提下，該項費用使得取得土地使用權部分政府應收繳的地價款減少。
這裡面涉及到三方的利益，原用地者．政府．開發企業。這裡的原用地者指的是廣義上的原用地者，包括建設項目上的原用地者，和代征地上的原用地者。給建設項目上的原用地者的征地．拆遷和給政府的費用由開發企業來承擔；代征地上政府收益免交，給原用地者的征地．拆遷費用由政府和開發企業共同負擔。
（5）從代征地的概念和上述規定來看，代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地，則應該按照“誰收益，誰投資”的原則，合理分攤代征地土地取得費用。代征地費用的直接受益方為沿道路．河道．綠化帶等分布的建設項目以及政府，因此代征地費用亦應由這些直接受益各方來合理分擔，其中政府應分攤部分代征地費用。
代征地費用中政府應負擔的部分，一種思路是通過財政稅收來解決，即執行收支兩條線的政策。另一種思路是從建設項目收取的毛地價中分攤一部分代征地費用。
三、征地取得費用的分析和確定
1.征地土地使用權性質
在郊區代征地一般為集體土地。在城區代征地土地使用權性質則可能為劃撥土地使用權．以出讓方式取得的土地使用權和以其他有償方式取得的土地使用權。由於目前大多數代征地為劃撥用地，故本文的代征地土地使用權性質如不做特別說明，為城區劃撥土地使用權。
2.代征地項目來源
代征地的項目來源主要有城市舊城區改造和徵用集體土地。其中城市舊城改造又分為：危舊房改造．污染擾民企業搬遷轉讓．存量土地轉開發．項目轉讓等。
3.代征地費用確定方式
代征地費用的確定按建築面積和土地面積計算有如下幾種方式
*依據代征地地塊現狀建築面積計算
*依據代征地土地面積計算
*依據整個建設項目征地拆遷費用按現狀建築面積來分攤
*依據整個建設項目征地拆遷和按代征地比例來分攤
這裡的代征地比例=代征地占地面積;建設用地面積