3、收益還原法的特點與適用範圍
（1）收益還原法的特點
a.收益還原法以地租理論和生產要素分配理論為理論依據
b.收益還原法以收益途徑評估價格，求得的價格稱為“收益價格”
c.收益還原法評估結果的準確度取決於土地的純收益及還原率的準確程度
（2）收益還原法的適用範圍
只適用於有收益或潛在收益的土地和建築物，或房地產的估價。但對於沒有收益的不動產的估價則大多不適用。
收益還原法是具有理論依據而套用面很廣的一種估價方法，但它也有一個缺點，就是穩定純收益和適當還原率的求取比較困難。
二、收益還原法估價的程式和方法
（一）估價程式
1、計算總收益
2、計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產的收益等
3、計算土地純收益
4、確定合適的還原率
5、選擇公式求取地價
（二）計算方法
1、總收益計算方法
採用客觀收益，確定客觀收益一般要考慮三個條件。
總收益產生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業經營收益。計算總收益時，還應準確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評估對象所產生的並為其產權主體所取得的收益都應計入總收益之中。另外，還應充分考慮受益的損失。