補償安置是城市房屋拆遷中的核心內容，拆遷活動所涉及的民事法律關係主要表現為補償安置，補償安置的基礎是被拆遷房屋價格的評估，評估結論的載體是估價報告。那么，估價報告在裁決和訴訟中究竟起什麼作用呢？
在實踐中，有兩種認識：一是依據；二是證據。筆者同意第二種觀點，估價報告在補償安置糾紛處理中僅起證據作用。部2000年《關於房地產價格評估機構脫鉤改制的通知》要求應當按照《公》和《合夥法》的規定改制為估價師出資的有限責任公司、合夥企業。根據《國務院辦公廳關於清理整頓經濟鑑證類社會中介機構的通知》（國辦發[1999]92號，評估機構屬於 “法律規範、政府監督、行業自律”模式的機構，其行為不具備行政行為效力的全部內容。
行政行為包括公定力、確定力、拘束力和執行力四個方面：
（1）公定力是指行政行為一經成立，不論其是否合法，即具有被推定為合法而要求所有機關、組織或個人予以尊重的一種法律效力。之所以要對行政行為作這樣的推定，是因為社會對行政主體的地位和作用予以充分信任和尊重，從而穩定權力義務關係。
（2）確定力是指已生效行政行為對行政主體和行政相對人所具有的不受任意改變的法律效力。它要求行政主體不得任意改變自己所作的行政行為，否則應當承擔相應的法律責任。這是因為，行政行為是行政主體向行政相對人所作的設定、變更或消滅權利義務的一種承諾，行政主體有義務信守和兌現自己的承諾，否則就損害了行政相對人對這種承諾的信任。
（3）拘束力是指已生效的行政行為所具有的約束和限制行政主體及行政相對人行為的法律效力。拘束力是對行政主體和行政相對人雙方而言的，對他人不具有拘束力。
（4）執行力是指已生效的行政行為要求行政主體和行政相對人對其內容予以實現的法律效力。房地產估價機構所作的估價報告不具有行政行為所具有的公定力、確定力、拘束力和執行力，但它是行政機關和人民法院作出判斷和決定的重要參考，產生影響力而非決定力。因此，估價報告符合證據的特徵。既然在行政執法和審判中估價報告僅作為證據而非依據，行政執法機關或者人民法院就應當對其從合法性、真實性、相關性方面進行審查。《城市房屋拆遷估價指導意見》的出台，為城市房屋拆遷部門和人民法院對估價報告進行證據“三性”審查提供了可能性。本文從證據審查的角度，來審視估價報告的證據效力。
一、房地產估價報告的合法性審查
證據的合法性標準是指證據的主體、取得證據的程式、方法以及證據的形式是否符合法律的規定。證據的合法性直接決定證據能力。證據能力是指根據法律的規定，某證據能否成為定案依據的。證據資格在一些西方國家被稱為證據能力、證據的容許性或者可采性，我國將證據能力稱為證據的合法性。我國刑事訴訟法規定，嚴禁刑訊逼供和以威脅、利誘、欺騙以及其他非法的方法收集證據；我國行政訴訟法規定，在行政訴訟過程中，被告不得自行向原告和證人收集證據。
證據的合法性包括三方面：
（1）證據主體必須符合法律的有關規定。這裡的法律規定屬於廣義理解，包括法律、法規、規章及規章以下的規範性檔案。證據主體是指擁有、占有證據或者提供證據的自然人和組織。《城市房屋拆遷估價指導意見》第四條規定：“拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構承擔，估價報告必須由專職註冊房地產估價師簽字。”證據的主體只有符合法律的有關規定才具有證人資格，否則，即使其提供的證據客觀真實的並與案件事實有關，也不具有合法性，不能被採用。據此，估價報告只有法定的房地產估價機構作出並由房地產估價師簽字，才能作為證據被採用。例如，江蘇省某拆遷項目，就補償安置的問題沒有達成協定，經拆遷人，拆遷管理部門作出補償安置裁決，被拆遷人不服裁決，向人民法院提起行政訴訟，經過庭審舉證、質證發現，裁決所依據的估價報告簽名的“估價師”不具有房地產估價師資格，法院否定該證據的效力，並以事實不清為由撤銷裁決責令重新作出。