第十二講 各種目的的房地產估價（國有土地使用權出讓價格評估，房地產轉讓價格評估，房屋租賃價格評估）
一、 內容提要：
國有土地使用權出讓價格評估，房地產轉讓價格評估，房屋租賃價格評估。
重點、難點：
熟悉案例操作步驟、估價技術路線的確定、估價方法的選用及存在的問題分析，掌握各種估價目的下的估價特點、注意事項、估價思路的確定和估價方法的選用。
二、 內容講解：來源：
房地產估價目的，即房地產估價報告的期望用途，指的是委託方為了什麼需要而聘請估價方估價。
房地產估價時需要根據估價目的來決定在估價時採取何種估價假設前提和何種價格類型。
估價假設前提主要有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是持續使用前提。最高最佳使用前提是假設估價對象在法律上許可、技術上可能、經濟上可行的情況下以價值達到最大的一種最可能的使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式評估其價格。
相對於最高最佳使用前提著重強調估價對象本身發揮最高最佳效用，持續使用前提則更多地考慮估價對象對於一個持續經營的企業整體能夠發揮最大的效用，也就是說，當一個企業採取持續經營的方式可以發揮其整體最大效用時，我們對該企業的組成部分(例如房地產)按照其目前的使用方式評估其價格。這時，僅就估價對象本身而言，可能並沒有發揮最大的效用，但它能使企業整體經營發揮最大的效用。
價格類型則有交易價格、投資價格、出售價格、保險價格、課稅價格、拆遷補償價格等等。一種類型的價格通常只會有一種估價前提。
各種類型的價格是房地產在各種情況下所體現的交換價值，也可以說是房地產的權利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值。不同估價前提和不同價格類型則是對房地產交換價值實現形式的約束。
由於估價前提和價格類型是由估價目的決定的，所以估價目的實際上也就規定了房地產交換價值的實現形式，或者說，不同估價目的使得同一房地產會有不同的交換價格。
在考慮房地產估價目的時，首先要掌握與這種目的相關的法律規定，其次要把握這種目的的估價所適用的價值標準。以下按十一種估價目的分別介紹各種目的的估價。
3．1 國有土地使用權出讓價格評估
3．1．1 國有土地使用權出讓價格評估的法律規定
3．1．1．1 征地補償的原則及標準
《土地管理法》第四十七條第一款規定；“徵用土地的，按照被徵用土地的原用途給予補償。”這一款規定了征地補償的基本原則。所謂按照被徵用土地的原用途給予補償，是指補償標準必須根據被徵用土地原來的用途加以確定，而不是按被徵用土地將來的用途補償。 第二款、第三款、第五款分別對徵用耕地、非耕地、菜地的補償費用作了規定。第四十七條明確了對土地補償費、安置補助費的增加和提高的條件和程式。
3．1．1．2 取得國有土地使用權，必須交納土地有償使用費等費用
《土地管理法》第五十五條規定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。”
3．1．1．3 出讓方式及價格管理
《城市房地產管理法》第十二條第一款規定：“土地使用權出讓，可以採用拍賣、招標或者雙方協定的方式。”這是對土地使用權出讓方式的規定。
拍賣方式是國有土地所有者代表在指定的時 間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓方，就其出讓土地使用權公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權出讓價格的方式。
招標方式是在指定的期限內，由符合條件的單位或個人以書面投標形式，競投某宗地土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優確定土地使用者，確定土地使用權價格的方式。
協定方式是土地使用權有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進行一對一的協商，確定土地使用權出讓金等有關事宜的方式。
《城市房地產管理法》第十二條第三款規定：“採取雙方協定方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價”。需增加現行的掛牌等出讓方式，國家作價人股授權經營。
3．1．1．4 轉讓以劃拔方式取得的土地使用權的房地產時應繳納的土地使用權出讓金
《城市房地產管理法》第三十九條第一款規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家規定繳納土地使用權出讓金。”