四、 假設開發法：難點是利潤的估算和開發完成後房地產價值的測算。
1、適用對象和條件：假設開發法適用於具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價。對於有規劃設計條件要求，但尚未明確的待開發房地產，難以採用假設開發法估價。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據所推測的最可能的規劃設計條件來估價，但必須將該最可能的規劃條件列為估價的假設和限制條件，並在報告中作特別說明，說明它對估價結果的影響或估價結果對其的依賴性。
2、假設開發法估價結果的可靠性取決於：
⑴是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式（包括用途、規模、檔次等）。
⑵是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發完成後的房地產價值。
⑶良好的社會環境也影響著假設開發法的效果。①要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策；②要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫；④要有一個穩定、清晰及全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單；⑤要有一個長遠、公開及穩定的土地供應計畫。
3、假設開發法的操作步驟：
①調查待開發房地產的基本情況；②選擇最佳的開發利用方式；③估計開發建設期；
④預測開發完成後的房地產價值（市場比較法和長期趨勢法相結合求取）；
⑤估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費； ⑥進行具體計算。
4、假設開發法進行估價的公式：
①求生地價值的公式：a 適用於將生地建成房屋的公式：
生地價值=開發完成後的房地產價值－由生地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－開發利潤－買方購買生地應負擔的稅費
b 適用於將生地開發成熟地的公式：
生地價值=開發完成後的熟地價值－由生地開發成熟地的開發成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－土地開發利潤－買方購買生地應負擔的稅費
②求毛地價值的公式：a 適用於將毛地建成房屋的公式：
毛地價值=開發完成後的房地產價值－由毛地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－開發利潤－買方購買毛地應負擔的稅費
b 適用於將毛地開發成熟地的公式：
毛地價值=開發完成後的熟地價值－由毛地開發成熟地的開發成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－土地開發利潤－買方購買毛地應負擔的稅費
③求熟地價值的公式：
熟地價值=開發完成後的房地產價值－由熟地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－開發利潤－買方購買熟地應負擔的稅費
④求在建工程價值的公式：
在建工程價值=續建完成後的房地產價值－續建成本－管理費用－投資利息－銷售稅費
－續建投資利潤－買方購買在建工程應負擔的稅費
⑤求舊房價值的公式：
舊房價值=裝修改造完成後的房地產價值－裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷售稅費
－裝修改造投資利潤－買方購買舊房應負擔的稅費
5、運用現金流量法應注意：①開發期和租售期究竟多長要估計準確；②各項支出、收入在何時發生要估計準確；③各項支出、收入在其發生時所發生的數額要估計準確。
6、假設開發法各項費用的求取：
⑴開發經營期。開發經營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發房地產）的時間，即估價時點，終點是將開發完成後的房地產全部租售完畢的時間。分為開發期和租售期。
確定開發經營期的目的，是為了把握開發成本、管理費用、銷售稅費等發生的時間和數額，預測開發完成後的房地產售價或租金，以及各項收入和支出的折現或計算投資利息等服務。
⑵開發完成後的房地產價值。對於出售的房地產，通常採用比較法；對於出租和直接經營的房地產，可以先預測其租賃或經營收益，再採用收益法將該收益轉化為價值。
⑶開發成本、管理費用、銷售費用。開發成本、管理費用可採用比較法來估算；銷售稅費根據當前政府的稅費政策和其他類似開發經營活動所需支付的稅費情況來估算，通常按照開發完成後房地產價值的一定比率來估算。
⑷投資利息。應把握： ①應計利息的項目。包括：未知、需要求取的待開發房地產的價值，投資者購買待開發房地產應負擔的稅費（一般假設在估價時點一次性付清），開發成本和管理費用（通常假設為在所發生的時間段內均勻發生，視同發生在該時間段的期中）。銷售費用一般不計息。②計息周期的長短。③計息方式（單利或複利）；④利率的高低；⑤計息周期；⑥名義利率和實際利率。
⑸開發利潤。通常以一定基數乘以同一市場上類似房地產開發項目所要求的相應平均利潤率。
⑹投資者購買待開發房地產應負擔的稅費。通常按待開發房地產價值的一定比率估算。
⑺折現率。是採用現金流量法時確定的一個參數。與收益法中的資本化率的原理相同，具體應等同於同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發利潤兩部分。
⑻計算中的其他問題。在運用假設開發法時不應忽略某些無形收益。
p239-249計算
******7、方法套用過程中容易出現的問題：⑴開發完成後的價值測算方法是否正確，依據是否充分，收益率的確定理由是否充分；⑵折現率（是利息率和利潤率的結合）的確定是否說明理由；⑶利息的計算是否有誤；⑷費用確定中是否有遺漏，費用確定是否有依據，是否重複計算；⑸利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據，利潤率的計算基數與利潤是否對應。⑹估價時點的確定是否正確（購地日期、建設期、經營期限的確定）；⑺公式的選用是否正確，計算過程是否有誤等。