十、 房地產拍賣底價評估
1、法律依據。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國拍賣法》以及其他有關規定。
2、幾條相關法律。
①《擔保法》第五十五條規定：城市房地產抵押契約簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押物。需要拍賣該抵押房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣後新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉（鎮）村企業的廠房等建築物占用範圍內的土地使用權抵押的，以實現抵押權後，未經法定程式不得改變土地集體所有和土地用途。=
②《拍賣法》第六條規定：拍賣標的應當是委託人所有或者依法可以處分的物品或者財產。
第五十六條規定：委託人、買受人與拍賣人約定佣金的比例。
委託人、買受人與拍賣人對佣金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委託人、買受人各收取不超過拍賣或者成交價5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。
拍賣未成交的，拍賣人可以向委託人收取約定的費用，未作約定的，可以向委託人收取為拍賣支出的合理費用。
3、房地產拍賣底價評估的特點。
①強制處分。處分行為要在規定的時間內完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務。
②快速變現。買受人無時間充分了解標的物，因此出價一般低於正常交易價格。
③市場需求面窄，推廣力度小。
④消費者心理因素。認為處分被拍賣的房地產價格會低於正常房地產價格。
⑤購買者的額外支出。拍賣時所發生的費用以及產權轉移時所發生的費用，由於競買者要支付拍賣機構佣金，成為購買者的額外成本。估價時應該考慮是否扣除。
4、拍賣底價評估的技術路線。先確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的幅度，然後可以先按正常市場價格對估價對象進行估價，再按照這個偏低幅度對估價結果調減。
5、在建工程拍賣底價的評估。應充分考慮後續工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預見費用，估價方法可選用假設開發法、成本法、市場比較法。
十一、 企業各種經濟活動中涉及的房地產估價
企業各種經濟活動中涉及的房地產估價，包括企業合資、合作、聯營、股份制改組、上市、合併、兼併、分立、出售、破產清算、抵債中的房地產估價。這種估價①首先應了解房地產權屬是否發生轉移，若發生轉移，則應按相應的房地產轉讓行為進行估價；②其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，並應根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前提”或“轉換用途前提”進行估價。
1、權屬發生轉移的。企業合作、合資、股份制改組、合併、兼併、分立、出售、破產清算等發生房地產權屬轉移的，應按房地產轉讓行為進行估價。但應注意①破產清算與抵押物處置類似，屬於強制處分，要求在短時間內變現的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業兼併類似，若不允許改變用途，則購買者的範圍受到一定限制，其估價宜低於公開市場價值。
②企業合資合作時，一般應根據新設立公司的有關合資、合作協定，以及相應的可行性研究報告，來分析房地產用途是否發生轉變。如發生用途轉變，則在符合城市規劃要求的前提下，分析考察項目的未來發展和經濟效益情況，同時綜合考慮更新改造的費用成本，採用假設開發法和收益法進行估價；如果繼續使用，則在充分考慮項目的預期發展的可行性前提下，採用市場比較法和成本法進行估價。
2、房地產權屬不發生轉移的。企業聯營一般不涉及房地產權屬的轉移。③企業聯營中的房地產估價，主要是為確定以房地產出資的出資方的利潤分配比例。宜用收益法、市場比較法、假設開發法，也可用成本法。
3、估價假設前提。根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前提”或“轉換用途前提”進行估價。無論保持現狀還是轉換用途，其共同點都是要保證估價對象的最高最佳使用，二者的差別是：在轉換用途前提下是考慮估價對象單獨使用時的最高最佳使用；在保持現狀前提下是考慮估價對象作為企業資產的一個組成部分的最高最佳使用。