城市地價管理是介於巨觀地價管理和微觀地價管理之間的一種管理形態,它主要是我國地市一級的管理實踐,是目前整個地價管理體系的一個很重要的層次。由於在現行體制下,我國城市國有土地基本上是由市一級來管理,又鑒於城市國有土地資本運營對整個城市的建設和發展具有舉足輕重的作用,因此深入研究探索城市地價管理及其規律,對更好地促進城市國有土地資本運營具有重要的意義。
城市地價管理在搞活城市土地資本運營中具有重要作用
城市地價管理的主要職責是:貫徹執行國家有關地價管理的法律法規和方針政策,制定並實施本級城市乃至所轄縣級市、縣城的基準地價和地價政策,有效地運用價格機制調控和管理本地區的土地市場。因此,它是一個從理論到實踐,把國家的法律法規和方針政策與當地實際情況有機結合的過程,它的實踐性、務實性、直接性的特點,決定了對城市國有土地資本運營有著至關重要的作用。
基礎性作用。即對城市國有土地的資本運營發生根本性作用。比如,通過建立基準地價體系,可以直接顯化土地資產價值,為土地的有償使用以及資本運營提供依據和必要的前提條件。通過制定和運用地價政策,可以加強本區域的巨觀管理和調控,有效地促進城市國有土地的盤活。通過建立與市場經濟相適應的地價機制,可以促使土地資產重組和最佳化配置,實現從粗放管理到集約管理的根本性轉變,並為政府帶來更多的收益。
調節器作用。通過加強地價管理,運用地價手段,發揮地價的槓桿作用,可以直接幫助地方政府在調整產業結構、推動科技創新、促進經濟發展,乃至維護社會穩定等方面發揮作用。實踐表明,地價管理的調節器作用對社會生活的影響越來越大,而且也越來越引起地方政府的重視。
催化劑作用。國有企業所擁有的土地資產,是整個城市國有土地的重要組成部分。目前,國有企業改革正處於重要的攻堅階段,企業所面臨的實際困難,有時是其他手段不能解決的,而通過運用地價手段,顯化企業土地資產價值,並使之參與企業改革和改制,可以收到很好的效果。有效地實施地價管理,巧妙地運用地價機制,可以給企業改革帶來生機和活力。因此,聰明的政府和企業,應當注意做好這篇大文章。綜合平衡作用o這在當前越來越重要。地價管理作為一種承上啟下的重要環節和形式,既要對本級城市區域內地價進行統籌管理,同時它還擔負著對下級(縣級市、縣城)地價進行協調管理的職責,即上下之間,下級各縣(市)之間的協調平衡,這樣才有利於形成一個有機的、便於整體管理和操作的地價體系,為搞活城市國有土地資本運營創造好的條件和環境。
實踐證明地價管理施展空間很大|
當前,我國經濟處在一個重要的發展時期,而城市國有土地的盤活對整個經濟發展意義重大。由於我們從土地的無償使用到有償使用時間不長,屬於市場經濟的後生,許多工作還處於實踐摸索階段,這方面的施展空間很大,因此完全應該有所作為。就唐山市來講,近些年來主要做了以下幾種探索。
通過建立基準地價體系和運用地價政策,為國有企業改制提供支持和幫助。唐山市於1992年建立起覆蓋全境的基準地價體系。這些年來,我們以此為基礎,通過對改制企業量化資產,靈活運用地價政策,依法進行土地處置,不僅有力地推進國有土地的有償使用,而且有效地促進了企業改制。一是支持大企業上市。我們對冀東水泥、唐鋼、唐陶三家大型國有企業,經評估地價總值125億元,在辦理手續時,按地價40%收取,使之順利地走向市場。二是支持企業的破產與兼併。我們組織對全市113家破產、兼併企業的土地資產進行評估和處置,將地價收益主要用於職工安置和技術改造,使這些企業走向新生。三是支持小型企業出售和股份合作制改造。先後對通達運業集團公司、市百貨大樓、市飲食公司等所屬的200多家小型企業採取靈活的地價政策,使之順利完成企業改制工作。四是支持企業扭虧和技術改造。對市供銷社、建設集團、前進化工廠等一批陷於困境的企業,通過在地價政策上予以支持,均使其出現了新的轉機。據統計,目前我市改制企業達885家,其中已對近600家、近25萬畝土地進行了處置,地價總值182億元,其中支持和注入企業11億元。
通過制定恰當的地價政策,促進住房制度改革o唐山是地震以後新建的城市,公有住房占主體。1996年我市推行以出售舊公房為主要內容的房改,當時對於地改能不能同步進行,許多人持有疑義,主要怕給民眾增加負擔,影響買房的積極性。對此,我們進行了認真分析,認為只要確定適當的地價政策,不僅不會影響房改,而且還會使房改更加到位,對國家和個人都有好處。為此我們及時研究出台了地價方面的7條優惠政策:’按1992年基準地價的40%收取土地出讓金;樓房占地面積按勒角外1.6米以內計算地價,分攤到戶:購買現住房優惠地價3%;三年內免收土地使用金;工齡年優惠地價6%;一次性交款優惠地價的20%;免收土地管理費和土地登記費。由於這些政策比較符合實際,受到民眾的歡迎,整個房改取得突破性進展。目前全市共出售舊公房18萬套,政府收取土地出讓金18億元。廣大民眾得到了完全意義的房屋產權,為今後進人二級市場提供了方便。
通過發揮地價機制的作用,推進城市"平改樓"。1976年地震以後,唐山重新調整城市規劃,將原城郊的23個村莊劃人城市規劃區,共占地7400畝。這部分土地即成為我市國有土地資產的重要組成部分。為了盤活這塊土地,我們從1993年起,開始實施平房改樓房工作,其中很重要的手段,就是通過地價機制調動方方面面的積極性。對平改樓村,我們對村民自住用地仍按國有劃撥土地管理,對其開發商品房用地,則為開發商辦理土地出讓手續,出讓金按轉權讓利的政策收取,這樣較好地調動了村集體和開發商的積極性,推進了"平改樓"工作的開展。目前全市"平改樓"村已達10個,政府收取土地收益3000多萬元,同時收回多餘土地1000多畝,土地資產價值4億元以上。通過平改樓,還直接改善了城市環境,帶動了相關產業的發展,政府無償得到一大批公共設施,經濟效益、社會效益和環境效益都很好。
通過加強土地收儲和招標拍賣工作力度,使城市國有土地資本直接進入市場運營。幾年來,我們充分利用地價政策和機制,收購儲備土地250宗、1714商,累計拍賣土地137宗、865商,為政府獲得純收益2.42億元。國有土地作為完全意義的市場要素參與市場運膏,已經顯現出很好的發展勢頭。
通過加強城市地價管理,有力地推進了我市國有土地資本運營,自"九五"以來,我市僅從這方面,得到的土地收益就達10億元,其中市本級6億元。我們用這些資金又;反哺城市建設和發展,使震後新唐山一躍進人全國城市建設的先進行列,並被國家授予"全國文明城"、"全國衛生城"、"全國園林城"、"全國環保模範城"等多項榮譽稱號。