台灣土地估價的基本方法主要有:買賣實例比較法、收益資本化法、成本法和土地開發分析法等。由於台灣土地估價受日本影響很大,因此台灣在土地估價實務中主要是採用買賣實例比較法。近年來,隨著日本地價泡沫的破滅,台灣和日本一樣,也在反思對買賣實例比較法過於倚重的不當之處,開始重視收益資本化法等方法的套用。
買賣實例比較法。在實際套用中,台灣採用的是間接比較法,即在比較修正過程中要藉助假定的標準宗地,首先把比較實例的各項條件進行標準化修正,修正到所在區域標準宗地的條件,再將該標準宗地進行區域修正,修正到待估宗地所在區域的標準宗地,然後進行個別因素修正,修正到待估宗地的各項條件。修正過程中需要考慮的修正因素主要是:土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、工商活動、房屋建築現狀、土地利用現狀、未來發展趨勢及其他影響因素。
收益資本化法。收益法的估價程式為:確定總收益及總費用,據而計算淨收益,選擇適當之收益資本化率後依公式計算收益價格。收益價格的計算公式有:
1.土地收益價格=土地純收益÷土地收益資本化率
2.土地收益價格=(房地結合體純收益-建築改良物純收益)-土地收益資本化率
3.建築改良物收益價格=建築改良物折舊後之純收益÷建築改良物收益資本化率
4.建築改良物收益價格=建築改良物折舊前純收益÷(建築改良物收益資本化率 建築改良物現有價值未來每年的折舊率)
5.建築改良物收益價格=(房地結合體折舊後純收益-土地純收益)÷建築改良物收益資本化率
6.建築改良物收益價格=(房地結合體折舊前純收益-土地純收益)÷(建築改良物收益資本化率 建築改良物現有價值未來每年的折舊率)
其中,有關資本化率,可選擇最具一般性投資財產報酬率為基準,比較觀察該投資財產與勘估標的個別特性的差異,並就個別流通性、風險性、增值性及管理上的難易程度等因素加以比較推算;也可選擇與勘估標的相同或相似的幾個淨收益除以比較標的價格加以比較推算。
土地開發分析法。以前台灣並不把土地開發分析法作為一個基本的土地估價方法,認為它不是一個獨立的估價方法,需要藉助其他估價方法。但隨著估價實踐的深入,尤其是隨著城市快速發展,市區土地交易減少,交易案例難以取得,特別是對於土地開發估價,開發分析法套用增多,且非常適用。因此,在2001年10月公布的台灣《不動產估價技術規則》中,把土地開發分析法作為基本土地估價方法之一單列出來。
土地開發分析法價格計算公式為:
v=[s/(1 r)/(1 i)-(c m)],其中,v為土地開發分析價格,s為開發或建築後預期總銷售額,r為合理的利潤率,c為開發或建築的直接成本,m為開發或建築的間接成本,i為開發或建築所需總成本的資本綜合利率。
成本法。台灣地區的成本法多用於建築物估價,用於查估土地價格時,一般指未開發利用的土地成本,加上開發費用及合理利潤求取開發後的土地價格。