報告二：
土地估價技術報告
第一部分總述
一、估價項目名稱：為××公司破產清算而進行的土地使用權和房屋價格評估(××市)。
二、委託估價方：××公司破產清算組
三、受託估價方：××××土地諮詢評估有限責任公司
四、估價目的：
該項評估是對××公司的土地使用權和房屋價格進行評估，其目的是為其破產處置土地使用權和地上房產提供價格依據。
五、估價依據：
(一)國務院及有關部門頒布的法律、法規
1．《中華人民共和國土地管理法》；
2．《中華人民共和國城市房地產管理法》；
3．《中華人民共和國企業破產法(試行)》；
4．《中華人民共和國土地管理法實施條例》；
5．原國家土地管理局《關於土地使用權抵押登記有關問題的通知》([1997]國土[籍]字第2號)
6．國土資源部關於嚴格按國家標準實施《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價規程》的通知(國土資發[2002]195號)。
(二)地方政府及有關部門頒布的法律、法規、通知檔案
1．××××省人民政府、××××市人民政府頒布的有關政策、規定、實施辦法、通知等法規檔案；
2．××××省國土資源廳、××××市國土資源局制定的有關規定、檔案；
3．《××××市土地利用總體規劃》；
4．《××××市2002年國民經濟和社會發展統計公報》；
5．《××××市城區土地定級與基準地價更新》成果。
(三)有關技術標準
1．中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價規程》；
2．中華人民共和國國家標準《城鎮土地分等定級規程》。
(四)其他資料
1．委託方提供的有關資料；
2．估價人員現場勘察、調查、收集的相關資料。
六、估價日期：二00三年七月二日至二00三年七月二十一日。
七、估價基準日：二00三年七月二十日。
八、價格定義：
本次評估待估宗地的評估價格是指於評估基準日為2003年7月20日，土地用途設定為商業、土地使用年限設定為待估宗地剩餘年限38年，宗地實際開發程度達到紅線外“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，紅線內“六通一平”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路、通熱及場地平整)，評估設定開發程度為宗地紅線外“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，宗地紅線內場地平整條件下的土地使用權價格。
建築物價格設定為房屋的現時市場價格。
九、估價結果：來源：
××××公司破產清算組委託評估的9542.95m2的土地，總地價為1487.75萬元。即大寫：壹仟肆佰捌拾柒萬柒仟伍佰元整。單位面積地價為1559元／m2。建築物現值為1112.09萬元。貨幣種類為人民幣。宗地估價結果詳見土地估價結果一覽表(此處略)。
十、需要特殊說明的事項
(一)估價的前提條件和假設條件
1．待估宗地價格定義中的土地開發費用不包含宗地內的土地開發費用，即待估宗地的土地開發程度設定為宗地紅線外“五通”(通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路)及宗地紅線內場地平整。
2．待估宗地作為評估設定用途的用地，得到有效利用，並產生相應的土地收益。
3．待估宗地與其他生產要素相結合，能滿足目前生產、經營的正常進行，保證企業的持續發展。
4．在評估基準日的房地產市場為公開、平等、自願的交易市場。
5．任何有關待估宗地的運作方式、程式符合國家和地方的有關法律、法規。待估宗地的地上建築物狀況符合城市規劃。
6．本報告估價結果在報告中設定的價格定義的界定條件下生效，如上述條件發生變化，則估價結果應進行調整或重新評估。
(二)本報告使用的限制條件
1．本評估報告應僅用於報告中所述的估價目的，不得作為他用，其內容對第三方不負任何責任。
2．本評估報告在委託方提供材料真實情況下有效，若提供材料與實際情況不符，造成評估結果出現偏差，委託方承擔一切責任。
3．未經評估單位書面同意，本評估報告的全部或任一部分不得用於公開的檔案、通告或報告中，也不得以任何方式公開發表。
4．本次估價結果根據有關規定有效期自估價基準日(2003年7月20日)起半年內有效。
(三)需要特殊說明的事項
1．本次評估所依據的宗地內外地上建築物狀況、基礎設施狀況、環境狀況等由委託方、負責提供；
2．本次評估待估宗地的權利狀況、土地用途、面積以委託方提供的××××號《國有土地使用證》所載內容為準；建築物情況以《房屋所有權證》(××x×號)為準。
3．技術報告由××××土地諮詢評估有限責任公司負責解釋。
4．未經對方許可，委託方及受託方均不得單獨對評估結果審核部門以外的部門或個人提供評估報告、技術報告及附屬檔案。
5．報告複印件無效，報告缺頁無效。
十一、土地估價師簽字： 來源：
姓名估價師資格證書號估價師簽字
李明××××
張紅2002130052
十二、土地估價機構(機構公章)
二00三年七月二十一日