第二部分估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1．土地登記狀況：估價對象位於×x市××路××號，距影劇院500m，距火車站1000m，土地用途為商住綜合用地三級地。《國有土地使用證》證號為××市國用(1999)字第×××××××號。土地面積10000m2。宗地四至狀況略。
2．土地權利狀況：估價對象土地所有權屬於國家，原為×××房地產開發公司於1999年11月以出讓方式取得。該公司由於經營管理不善，兩年內未進行任何開發活動，由政府收回該宗用地土地使用權，並組織拍賣，擬拍賣用途為商住綜合用地。至評估基準日，該宗地未設定擔保權、地役權等他項權利。
3．建築物和地上附著物狀況：待估宗地上規劃建築物總面積1 5000m。，為框架結構，規劃容積率1.5，建築密度20％，1～3層為商場，4～11層為住宅，商場住宅各層建築面積均相等。商場、住宅建築面積分別為6000m2、9000m2。
二、地價影響因素分析
(一)一般因素(略)
(二)區域因素
影響估價對象的區域因素主要有：區域位置、交通條件、基礎設施狀況、產業集聚度、環境質量、未來規劃等。
1．區域位置(略)
2．交通條件
估價對象所處區域內有市區主幹道××路、××路縱橫分布、道路通暢，路網密度適中，交通較為便利。
3．基礎設施狀況
供水：水資源豐富，水質優良。與城市管網相連，可向用戶提供標準自來水；
排水：排水體制為雨水、污水分流制；
供電：市區內變電站供給，保證率較高；
通訊：電信電網覆蓋該區域；
供熱：一般由區域內自備鍋爐供熱。
4．環境質量
估價對象所處區域地質狀況較好，無不良地質現象；有一定大氣、噪聲污染，無明顯水污染。
5．未來規劃
按照××市城市總體規劃，該區域內對用地情況無具體限制。
6．產業集聚度(略)
(三)個別因素(略)
第三部分土地估價
一、估價原則
1．替代原則
2．需求與供給原則
3．變動原則
4．協調原則
5．綜合分析原則
6．多種方法相結合的原則
二、估價方法與估價過程
1．估價方法選擇
根據《城鎮土地估價規程》以及待估宗地的具體條件、用地性質及評估目的，結合估價師收集的有關資料，考慮到當地地產市場發育程度，故確定採用基準地價係數修正法和假設開發法測算地價。然後將兩種方法測算結果進行綜合調整，從而得到估價對象地價。
2．估價過程
(1)用基準地價係數修正法測算地價
1)基準地價及基準地價係數修正法簡介(略)。
2)《×x市城區土地定級估價報告》成果介紹：
①基準地價評估基準日：2000年10月31日
②土地使用年期：商住綜合用地法定最高出讓年期50年。
③土地開發程度：××市的基準地價設定的開發程度是指現狀基礎設施狀況。調查分析基準地價基礎設施狀況為紅線外“六通”(通路、通電、通訊、供水、排水、供暖)，紅線內場地平整。
④容積率：××市商業、住宅用地基準地價是指容積率分別為3、1.5的級別平均地價。
3)估價對象處於三級地內，商業用地三級地基準地價4500元／m2，住宅用地三級地基準地價3600元／m2，根據估價對象的具體情況，確定採用商業用地三級地基準地價4500元／m2、住宅用的三級地基準地價3600元／m2，作為測算用基準地價。