一、案例分析題解題要點
1、考點
案例分析題主要考察應試者對土地估價的基本理論、方法以及有關土地估價的法律法規的理解、掌握和實際套用情況。
2、答題注意事項
案例分析題在一段資料下一般包含幾個小問題，答題時注意：
（1）對應答案寫明每道小題的題號；
（2）答案敘述簡潔明了，要一條條分行寫清楚，每一問都將能想到的儘量答出來，但也要避免重複囉嗦；
（3）案例分析題的部分答案可能不一定是唯一的，關鍵是要答得有理有據
二、2000年案例分析題答題解析
1、題目
某國有企業擬發起組建股份有限公司，並委託土地評估機構對所涉及的兩宗土地a和b進行評估。a宗地為商業用地；b宗地為工業用地，容積率為0.6。請根據以下給定的條件分析並回答下列問題：
1、a宗地位於城市市區，評估機構同時選用了市場比較法和收益還原法進行評估，市場比較法的評估結果為1320元/平方米，收益還原法的評估結果為970元/平方米。試問：有哪幾種方法可以確定最終的評估結果？並簡述理由。
2、b宗地位於城市郊區，為當地政府在多年前徵用農村集體土地後劃撥給該企業使用，此後，該區域未發生征地案例。
請問：（1）在這種情況下，採用成本逼近法評估地價時，評估機構應該收集哪幾方面的資料和標準作為評估依據？
（2）運用成本逼近法評估該宗地50年期土地出讓使用權價格時，基本步驟應有哪些？
3、根據資產重組的需要，在土地資產的處置上，該國有企業擬選擇如下兩種處置方式：對a宗地的處置採取由企業辦理土地出讓手續後租賃給股份有限公司使用；對b宗地採取以國家作價入股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產處置方式的不同點，並從產權關係和經濟關係上說明這兩種處置方式對國家、國有企業、股份有限公司的利弊。
4、股份有限公司成立後，由於城市的發展，b宗地變為臨街地，所在區域的土地用途規劃為商業用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對該宗地上原有的建築進行改造，增加建築層數，使該宗地的容積率為2，並全部用於出租。
請問：
（1）為實現上述計畫，根據現行法律法規的規定，股份有限公司應到政府部門辦理那些手續？
（2）如對該宗地重新進行評估，可選擇哪兩種方法進行評估？簡述估價思路及所用方法估價的基本程式。
2、答題要點
3、答題簡評
三、2002年案例分析題答題解析
1、題目
某城市擬對市中心區域進行舊城改造，涉及到a、b、c、d四宗地，土地總面積為20000平方米。其中，宗地a為一舊住宅，土地總面積8500平方米；宗地b為企業甲所使用的國有劃撥土地，土地總面積7000平方米，土地現狀用途為工業，由於規劃限制，該企業計畫搬遷到城市郊區；宗地c為公司乙所使用的國有出讓土地，土地總面積為1500平方米，除讓用途為商業，出讓年期為40年，已使用5年；宗地d為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業性辦公用地，出讓年期為40年，由於缺乏資金，該宗地已現值5年。
上述四宗地由當地市土地儲備收購中心代表政府統一收購，經整理後按照規劃擬建成一商業中心，規劃建築容積率為2.0-3.5。請根據以上情況，回答下列問題：
1、市土地儲備收購中心在對宗地a進行收購補償時時，有人認為只要對房屋進行補償，不包括土地補償，請從土地資產管理的角度判斷該說法是否正確，並簡述理由；
2、為保證企業甲的順利搬遷，市土地儲備收購中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，試問：如以現狀用途的評估價作為補償依據，如何對該國有劃撥土地進行評估，請簡述評估思路；
3、根據國家有關規定，市土地儲備收購中心在收購宗地c時，應對公司乙的土地使用權進行補償，請問：如何確定補償價格？
4、根據法律規定，對宗地d應如何處置，並說明法律依據；
5、該中心區域整理後，擬將土地進行公開出讓，請問可採用哪幾種方式出讓，並簡述不同出讓方式的基本特點；
6、市土地儲備收購中心為確定公開出讓底價，擬委託一土地估價機構對該宗地的價格進行評估，請問：
（1）該土地估價機構接受委託後，應按何程式進行評估；
（2）可以選用哪兩種方法進行估價，為此應收集哪些資料。
2、答題要點
3、答題簡評
詳 細 情 況
一、簡答題:
1、以2002年和2000年的試題為範本，仔細揣摩案例分析題的考點、答題思路、方法、步驟及技巧。