輔導內容：
綜合計算題輔導（3）
一、2000年綜合計算題第2小題解析
題目與解題過程詳見試題彙編
試題難點：
本題旨在綜合考察如何採用市場比較法評估土地價格，難點在於如何選擇案例、如何統一交易價格基礎、如何進行修正、如何估算最終價格等。
常見問題：
1、案例選擇錯誤；
2、沒有進行樓面地價修正；
3、沒有將租賃案例的土地租金還原為土地價格；
4、沒有進行開發程度調整；
5、年期修正、期日修正、容積率修正、區域因素和個別因素修正錯誤；
6、最終價格計算錯誤。
二、2002年綜合計算題解析
題目與解題過程詳見試題彙編
試題難點：
1、確定評估思路；
2、利用成本逼近法時利息的計算；
3、承租土地使用權價格的測算。
常見問題：
1、缺少評估思路或思路敘述不清；
2、利用成本逼近法測算地價出錯；
3、使用市場比較法時條件指數取值錯誤；
4、土地開發程度修正出錯；
5、承租土地使用權價格測算錯誤。
一、簡答題:
1、題目：
某公司於2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權，出讓年限為50年，該地塊規劃為綜合，容積率為3。該公司於2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問可貸多少款？（保留小數點後一位數）
項目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建築面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成後該公司計畫自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其餘用於對外出租，預計出租率為90%。
4、據調查，目前同類建築物建安綜合造價為每建築平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建築物經濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當地土地還原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
解題：
（一）解題思路
1、 運用收益還原法估算房地合一的房地產價格；
2、 運用剩餘法估算土地價格；
3、 根據貸款要求推算可以貸款的額度。
（二）本題套用的主要公式
1、收益還原法涉及的主要公式：
年房地純收益=年出租總收入-年房地費用
年出租總收入=商鋪年出租總收入+寫字樓年出租總收入
年房地費用=管理費+維修費+保險費+稅金+折舊
年折舊=建安造價/按土地剩餘使用權年限計算的折舊期
採用收益還原法計算房地產價格公式（略）
2、剩餘法涉及的主要公式：
地價=房地產價格-總建築成本-利息-利潤
3、可抵押貸款額計算涉及的主要公式：
可抵押貸款額=地價×可貸款比例
（三）計算步驟
1、套用收益還原法測算房地產總價
（1）計算年出租總收入
房地產總建築面積=土地面積×容積率=10000×3=30000（平方米）
商鋪建築面積=5000（平方米）
寫字樓建築面積=30000-5000=25000（平方米）
商鋪年出租收入=200×12×（1000+4000×90%）=1104（萬元）
寫字樓年出租收入=100×12×（5000+20000×90%）=2760（萬元）
年出租總收入=商鋪年出租收入+寫字樓年出租收入=3864（萬元）
（2）計算年房地費用
年管理費=年租金×10%=3864×10%=386.4（萬元）
年維修費=年租金×8%=3864×8%=309.1（萬元）
年保險費=建安造價×千分之二=3000×30000×0.002=18（萬元）
年稅金=年租金×12%=3864×12%=463.7（萬元）
年折舊=建安造價/46=195.7（萬元）
年房地費用合計=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9（萬元）
（3）計算年房地純收益
年房地純收益=年出租總收入-年房地費用=2491.1（萬元）