綜合計算題輔導（1）
一、各種估價方法比較（詳見土地估價理論與方法教材p512-516頁）
各種估價方法的基本公式（略）
二、建築物估價方法
1、重置價格折舊法
這是一種成本估價法，適合對獨立舊建築物估價，及評估城市房屋拆遷補償標準，基本公式：
建築物價格=建築物重置價格-已使用年限的折舊額
或：建築物價格=建築物重置價格×成新度
重置價格的確定：
包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價格；另一種以重置成本替代重置價格。兩者適用範圍不同，得出的重置價格也不完全相同。
折舊額的計算方法：
a. 新舊程度折舊法
b.平均年限折舊，又稱定額法、直線法
c.定率折舊法，又稱殘存漸減法、遞減折舊法、餘額折舊法
d.年數合計法
e.償還基金法，又稱償債基金法
2、對照法
對照法也稱標準法，是指與標準房價要求的條件相對照。試算公式為：
房屋評估價格=[（標準房價×共用部位修正係數±朝向差價±樓層差價）×折舊率] ×評估總建築面積
3、建築物殘餘法
通過求出建築物的純收益，再根據建築物的還原利率與折舊率，採用收益還原法計算建築物的收益價格的方法。
估價步驟：
（1）計算土地與建築物總收益
（2）計算土地的收益
（3）計算建築物的收益
（4）確定還原利率
（5）估算建築物價格
建築物收益價格計算公式：
p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )
4、比較法
比較法是將待估建築物與在較近時期內發生交易的類似建築物加以比較，修正得出待估建築物價格的一種估價方法。同市場比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項目不同。計算公式為：
建築物價格=買賣實例單價×評估時建材價格指數/交易時建材價格指數×評估對象交易情況/交易實例交易情況×評估對象的比較因素條件係數/交易實例的比較因素條件係數×建築面積
三、各種估價對象適宜的估價方法
1、評估對象土地上無建築物時評估土地價格
2、評估對象土地上有建築物時評估土地價格
3、評估對象土地上有建築物時評估建築物價格
4、評估對象土地上有建築物時評估整個不動產價格
四、綜合計算題解題要點
1、綜合計算題考察目的
主要考察應試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力，每道題的解答一般貫穿一種主要方法，但該種方法所需某些條件要藉助其他方法才能求得。比如：
以剩餘法為主線，需藉助市場比較法或收益還原法來求取與其開發價值；
以收益還原法為主線，需要使用重置成本法求得房屋現值；
以市場比較法為主線，需藉助成本逼近法、收益還原法求得各比較案例地價。
2、解題思路
首先，審清題目要求和已知條件；
第二，考慮以那種方法為主；
第三，分析套用該種方法還有那些條件不能滿足，需藉助什麼方法求得。
3、特別注意事項
題目中通常會隱藏一些條件，但同時又會給出一些干擾條件，這就需要進行仔細判斷和識別。
一、簡答題:
題目：
某公司於2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權，出讓年限為50年，該地塊規劃為綜合，容積率為3。該公司於2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問可貸多少款？（保留小數點後一位數）
項目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建築面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成後該公司計畫自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其餘用於對外出租，預計出租率為90%。
4、據調查，目前同類建築物建安綜合造價為每建築平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建築物經濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當地土地還原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。