一、剩餘法概述
1、剩餘法的定義與原理
又稱假設開發法、倒算法、殘餘法或余值法等。是指在估算開發完成後不動產正常交易價格的基礎上，扣除建築物建造費用和與建築物建造、買賣有關費用後，以價格餘額來確定估價對象土地價格的一種方法。
剩餘法更深層的理論依據完全類似於地租原理，只不過地租是每年的租金剩餘，剩餘法是一次性的價格剩餘，但計算原理是一致的。
剩餘法還可以通過求取殘餘的純收益後，再進行資本還原，求得房地價格。
除適用於土地估價外，剩餘法還大量套用於房地產開發項目評價和投資決策，具體可套用於三個方面：
（1）確定投資者獲取待開發場地所能支付的最高價格
（2）確定具體開發項目的預期利潤
（3）確定開發項目中的最高控制成本費用
2、剩餘法的計算公式
基本公式： v = a – ( b + c )v—購置開發場地的價格 a—總開發價值或開發完成後的不動產價值b—開發成本c—開發商合理利潤
實際估價中常用的具體計算公式：
土地價格 = 房屋的預期售價 - 建築總成本 - 利潤 - 稅收 - 利息
計算時還需要考慮各項費用的時間價值
3、剩餘法的特點與適用範圍
（1）剩餘法估價的可靠性取決於三個正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開發完成後的不動產售價，正確確定土地開發費用和正常利潤等。
（2）剩餘法估價的三個假設和限制條件：關鍵變數穩定、價格穩定、投入均勻
（3）剩餘法的適用範圍
a.待開發土地的估價
b.待拆遷改造的再開發房地產的估價
c.僅將土地或房產整理成可供直接利用的土地或房地產的估價
d.現有新舊房地產中地價的單獨評估
二、剩餘法估價的程式與方法
1、剩餘法估價的基本程式
（1）查清待估宗地的基本情況；
（2）確定土地的最佳開發利用方式；
（3）估計開發完成後的不動產總價；
（4）估計建築費、專業費、利息、稅費、租售費用和開發商應得利潤等；
（5）測算土地價格。
2、各道程式的內容與方法
（1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權利狀況
（2）確定最佳的開發利用方式
包括確定用途、建築容積率、土地覆蓋率、建築高度、建築裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。
（3）確定開發完成後的不動產總價
可通過兩個途逕取得：習慣出售的不動產採用市場比較法，習慣出租的不動產採用市場比較法和收益還原法。