輔導內容：
套用剩餘法估價的例題解析
一、2000年試卷中採用剩餘法估價的題目解析
題目：（出自2000年土地估價理論與方法試卷計算題的第4小題）
某市現有一宗面積為2000平方米的住宅用地，某開發公司擬建造住宅樓，預計開發建設期2年，建成後即可全部售出。根據當地同類住宅市場行情，平均售價可達3800元/平方米；開發建設過程中，建築費、專業費和不可預見費可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，並在各年內均勻投入。貸款年利率為5.85%,銷售稅費為不動產總價的6%。
若開發公司要以不高於700萬元的代價取得該宗地70年期的土地使用權，實現相當於不動產總價18%的利潤率，請計算建築容積率最低應為何值。
（一）審題
1、明確題目的要求：地價、費用、利潤率已知，求與總建築面積有關的容積率，而總建築面積又直接影響不動產總價。
2、明確題目給出的條件，弄清關鍵數據的真實內涵。
（二）方法選擇與解題思路
1、方法選擇：本題屬房地產開發項目投資分析問題，表面看是計算最低容積率，實際上是考察剩餘法的另一種套用。
2、基本思路：從剩餘法基本公式出發，應該考慮採用設未知變數和解方程的方式進行求解，即先設最低容積率為x，得到總建築面積2000x平方米，然後分布計算不動產總價、建築費、專業費和不可預見費、利息、稅費、利潤等；然後將計算結果和地價代入基本公式，得到一個含未知數x的方程，求解後即可。
（三）公式與計算步驟
1、適用公式
地價=不動產總價–建築費、專業費和不可預見費–利息-銷售稅費-利潤
2、計算步驟
（1）選擇計算方法，適用剩餘法
（2）計算不動產總價
設最低容積率為x，則總建築面積為2000x平方米
3800元/平方米×2000x平方米=760x（萬元）
（3）計算建築費、專業費和不可預見費
1500元/平方米×2000x平方米=300x（萬元）
（4）計算利息，注意計算項目、計算基礎與複利時間
地價利息=700×[（1+5.85%）2-1]=84.30（萬元）
建築費、專業費等利息=300x×40%×[（1+5.85%）1.5-1]+ 300x×60%×[（1+5.85%）0.5-1]=15.87 x（萬元）
（5）計算銷售稅費，注意計算基數
760x×6%=45.60 x（萬元）
（6）計算開發總利潤，注意利潤率的計算基礎
760x×18%=136.80 x（萬元）
（7）代入公式進行計算
地價=不動產總價–建築費、專業費和不可預見費–利息-銷售稅費-利潤
700=760 x-300 x-（84.30+15.87 x）-45.60 x-136.80 x
解出x=3.0，即最低建築容積率應達到3.0。
（四）難點與常見錯誤
1、解題過程中應先設最低容積率x；
2、用設定的未知數計算出不動產總價，如果給出房屋租金，可用收益還原法計算不動產總價；
3、利息的複利時期以及利息、銷售稅費和利潤的計算基礎。
二、2002年試卷中採用剩餘法估價的題目解析
題目：（出自2002年土地估價實務計算題的第2小題）
企業甲擁有一宗面積為20畝的國有出讓土地，規劃建設4萬平方米綜合大樓和2萬平方米公寓，預計2年建成後即全部售出。在完成前期投入後，企業甲擬將該地轉讓給房地產開發商乙。
經調查，該城市相似地段類似綜合樓售價為6000元/平方米，公寓售價4500元/平方米，工程建築費及專業費綜合樓為2100元/平方米，公寓為1800元/平方米，在建築期間，建築費及專業費第一年投入40%，第二年投入60%，銀行貸款利率為5.5%，開發利潤為總售價的15%，銷售稅費為售價的5.5%。計算：
（1）該宗地在規劃條件下的土地使用權價格；
（2）經雙方協商，乙準備以開發完成後的部分房地產按售價的90%給甲作
為地價補償，開發後的房地產銷售稅費由乙統一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉讓稅費，甲除可得到14000平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。
（一）審題
1、明確題目要求：本題有兩問，其中求取土地價格是關鍵，也是下一步計算的基礎。
2、明確題目給出的條件，弄清關鍵數據的真實內涵，構思解題方法。
（二）方法選擇與解題思路
1、方法選擇：本題給出了有關房地產售價和費用等資料，明顯可用剩餘法。
2、基本思路：
（1）宗地地價計算思路。第一步，計算項目總開發價值；第二步，分步計算建築費及專業費、利息、稅費、利潤等；第三步，從總開發價值中扣除各項成本，得到待估宗地總價；第四步，用宗地總價除以土地總面積得到單位地價。
（2）甲方應得公寓面積計算思路。首先明確以地換房、等價交換的思路，價格標準採用雙方約定價格。具體計算時，先按約定價格計算甲方所得綜合樓價格，然後在總地價中將其扣除，得到甲方應得公寓總價，再除以公寓約定單價，就可得到甲方應得公寓面積。
（三）公式與計算步驟
1、適用公式
地價=房地產售價–建築費及專業費–投資利息-開發利潤-銷售稅費
2、計算步驟
（1）選擇計算方法，根據題意，宗地地價求取適用剩餘法
（2）計算房地產總售價
6000×4+4500×2=33000（萬元）
（3）計算建築費及專業費
2100×4+1800×2=12000（萬元）
（4）計算投資利息
地價×[（1+5. 5%）2-1]+12000×40%×[（1+5. 5%）1.5-1] +12000×60%×[（1+5. 5%）0.5-1]=596.75+0.113×地價（萬元） （5）計算開發利潤
33000×15%=4950（萬元）
（6）計算銷售稅費
33000×5. 5%=1815（萬元）
（7）計算土地總價
地價=房地產售價–建築費及專業費–投資利息-開發利潤-銷售稅費
地價=12253.59（萬元）
（8）計算單位地價
單位地價=12253.59÷20=612.68（萬元/畝）=9190.20（元/平方米）
（9）計算甲方應得公寓面積
14000平方米綜合樓價格=14000×6000×90%=7560.0（萬元）
甲方可得公寓總價=12253.59-7560.0=4693.59（萬元）
甲方可得公寓面積=4693.59×10000÷（4500×90%）=11589.11（平方米）
（四）難點與常見錯誤
1、利息的計算，計息基數與計息期的確定。
2、利潤的計算，計算基數的確定，銷售利潤率與投資利潤率的區別。
3、交換房價的計價標準。市場價格、還是銷售實價、還是雙方約定價格。