第一講土地估價實務概述
《土地估價實務》是土地估價師考試的重要科目之一，分數為200分，占土地估價師考試總分的30％。《土地估價實務》沒有具體的參考書籍，但它是《土地估價理論與方法》、《土地管理與基礎》及《土地估價相關經濟理論與方法》的綜合，旨在考察應試者對各科知識的綜合套用。應試者在複習過程中應注意將各科知識有機結合，融會貫通。《土地估價實務》試題包括綜合計算題、案例綜合分析題和土地估價報告改錯三種類型。
(一)綜合計算題
該題型主要考察應試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力，每道小題的解答通常貫穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需藉助其他方法計算得到。
解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然後再考慮應以哪種方法為主，還 有哪些條件不能滿足，需藉助什麼方法求得。通常題目中會給出許多條件，其中部分屬於干擾性條件，解題時不能採用，如實際租金、實際建安造價、實際土地取得費、實際出讓地價等。應試者一定要注意甄別，除非實際情況與估價時點時的客觀標準一致，或是評估帶租約的房地產，否則，無論收益還是成本費用，均應採用客觀標準，而不能用實際值。
但同時也要注意，根據題目敘述的情況分析，若實際支付費用或獲取收益情況符合估 價時點時的市場客觀標準，直接採用實際值也未嘗不可，這就要求應試者仔細閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。
解答該類題目的一般步驟如下：
第一，審題。審題時需明確題目要求和給出的已知條件，注意各已知條件的單位，注意各因素比較的基準等，並注意所給條件中哪些是有用的，哪些是用來迷惑應試者的，以防用錯。同時，應試者還必須弄清以下幾個時點，即土地使用權取得時點、建築開工、竣工時點、建築物出售、出租時點、各類投資集中投入時點、土地估價時點，最好將各時點標註在時間軸上。
第二，確定解題方法和解題思路。通過審題，明確了題目要求和已知條件，便可確定以哪種估價方法為主線，並根據該方法中用到的未知條件確定需藉助的其他方法。
第三，公式和計算步驟。計算過程中，涉及的計算公式一定要列出，哪怕沒有時間計算，列出需要的幾個公式也能得到相應的分數。計算一定要分步計算，而且儘量細分。應試者必須牢記各種地價評估方法的計算步驟，並能對計算步驟作簡要說明，答題時按順序進行，避免跳步被扣分。
(二)案例綜合分析題
主要考察應試者對法律、法規和行業政策的掌握程度和具體分析能力及估價方法的選用和操作程式，是政策與實踐的結合與統一。
一道案例綜合分析題通常包含幾個小題，解答該類題目最首要的也是審題，根據題目的要求找出適用的法律、法規，然後順序回答每一個小題，並要做到知無不言，把能想到的儘量答出來，但也要注意條理清楚，避免羅嗦、重複。
應試者在答題時，主要應注意以下問題：
(1)案例分析題的關鍵內容離不開對有關土地估價基本理論和方法、土地估價的主要法律法規等的要求。所以，應試者仍要以土地估價基本理論和方法、土地估價的主要法律法規等書本知識為基礎，要熟練掌握考試大綱中要求的估價基本知識及相關法律法規的知識。
1)深入理解土地估價的基本知識，主要包括土地估價的基本方法、每種方法的基本原理、適用範圍、操作步驟、實際操作時需要收集的資料以及注意事項等。
2)需要了解有關法律法規。了解法律法規是土地估價人員的基本要求之一，這就要求應試者熟記最常使用的有關法律法規的主要內容，如《土地管理法》、《城市房地產管理法》等；同時還需要關注和跟蹤最新頒布的法律法規，尤其需要了解對土地估價技術、行業管理、地價管理、土地資產管理具有重要影響的法律法規。
(2)認真理解題意，找出題目中的考試要點，避免答非所問。
在答題時，要圍繞考試要點來答，文字描述要簡潔明了，並將答案要點條理化，使人一目了然。
(3)案例分析題不同於計算題，答案可能不唯一，是可選的，如2002考題第6小題第二問中，可以選擇收益還原法、基準地價係數修正法、市場比較法、假設開發法中的兩種，只要求應試者答出兩種方法即可，不要求每種方法都答，即使多答，也不多得分，而且還浪費了時間。
(4)案例分析題重點考核應試者的綜合分析能力，有些題目的答案只要應試者分析合理，且有法律依據，也是可以得分的。
(三)土地估價報告改錯
土地估價報告改錯一直是土地估價實務考試的重要內容。由於土地估價報告內容比較豐富，估價方法選用及測算分析過程比較複雜，涉及到了土地評估的各個方面。這要求應試者不僅要熟悉土地估價報告的格式內容，還需要對具體估價過程，包括對估價對象的界定、地價定義、估價用途設定、估價依據、估價原則、估價的測算分析過程、估價結果的確定等進行綜合分析和判斷。