一、簡答題:
1、(請同學們思考並自己動手做該題，答案和解析將在第十三講公布)
題目：
某公司於2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權，出讓年限為50年，該地塊規劃為綜合，容積率為3。該公司於2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問可貸多少款？（保留小數點後一位數）
項目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建築面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成後該公司計畫自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其餘用於對外出租，預計出租率為90%。
4、據調查，目前同類建築物建安綜合造價為每建築平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建築物經濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當地土地還原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
輔導內容：
綜合計算題輔導（2）
一、1998年綜合計算題第1小題解析
題目與解題過程詳見試題彙編
常見問題：
1、計提折舊年限和房地產收益年限確定錯誤；
2、沒能識別干擾因素，計算過程中直接採用了實際值；
3、未考慮空置率，誤解租金含義；
4、採用無限年期公式計算房地產總價值
二、1998年綜合計算題第2小題解析
題目與解題過程詳見試題彙編
常見問題：
1、利息和利潤的計算基數與計息期錯誤；
2、理解利潤率錯誤；
3、市場比較法計算中各比較因素修正錯誤。
三、1998年綜合計算題第3小題解析
題目與解題過程詳見試題彙編
常見問題：
1、剩餘法中利息、利潤計算基數與計息期錯誤；
2、銷售稅費計算錯誤；
3、收益還原法計算中收益年期和還原率確定錯誤。