決定房地產價格的主要因素有兩個：一個是成本，一個是供求關係。在最近關於房地產過熱的爭論中，對供求關係的判斷基本沒有太大的出入，爭論最多的是地價和房價的關係，是地價帶動房價還是房價帶動地價，成了先有雞還是先有蛋的一場混戰。
不管地價升降對房價漲落起了多大作用，一個不爭的事實是，房價中相當部分的支出用在土地上，政府說是大約20％，開發商說是大約40％—70％。這兩個數字很可能都不對!我們知道，土地使用權的出讓年限為50年或70年，政府從開發商那裡一次性收走出讓金，開發商再從購房者那裡一次性收回，這種做法保證了政府首先獲利，開發商獲利，付出最多的是購房者。
為什麼不能將土地出讓金一次性收取改為逐年收取呢?
在土地實行招拍掛之前，開發商都是通過協定方式拿地，價格肯定要比現在招拍掛低得多，而且還可以分好幾次付，在還沒付清土地出讓金時，通過賣期房，開發商就開始數錢了，因此，土地成本幾乎不在他們考慮的範圍。只要拿到地就等於弄了一台印鈔機，那時開發商琢磨的是如何通過倒地發財，哪還有心思琢磨年租制!土地收益都流進了開發商的腰包。
土地出讓金的一次性收取，等於提前支取了未來50年或70年的土地租金，這筆錢大都留在地方政府手中，用於建設形象工程或者購置土地，錢不夠，再賣地，賣了地再搞形象工程再買地，形成一個怪圈，大量土地被閒置或浪費。
一次性繳納土地出讓金傷害的是失地農民、被拆遷的城市居民和購房者。把一次性收取變成年租制，可以切實降低房價，防止地方政府行為短期化，和諧社會關係，使得土地成為可持續開發的資源，也為後代留下寶貴的土地財富。