不同性質土地使用權的估價
一、我國目前的土地權利
弄清土地權利對正確進行土地的估價具有十分重要的意義。士地權利是一束權利，擁有其中全部權利或部分權利都是可能的。土地權利可以通過立法來加以確定。有的國家規定有完全所有權、終身所有權、租借權、抵押權、地役權、開發權、典權、地上權、永佃權、耕作權等各種權利。土地權利可以由一個自然人或法人占有，也可以由二人或二人以上共有。
我國目前的土地權利體系尚不夠完善，但權利的限制和分離制度已經初步形成。土地使用權和土地所有權分離，土地抵押權、出租權和以買賣方式的轉讓，以及城市規劃、房地產稅、土地增值稅等已經通過立法形式確定下來。土地權利的管理是政府管理機關依照有關法律規定進行的，主要是查清產權來源，確認產權歸屬，依法進行土地權利登記，發給產權證明從而達到保護合法權益，避免糾紛的目的
（一）土地的所有權和使用權
1、土地所有權和使用權的概念
土地所有權。指土地所有權人在法律規定範圍內享有的占有、使用、收益、處分的權利。占有權指土地的實際占領、控制的權利；使用權是指對土地實際利用的權利；收益權是指在土地上獲得經濟利益的權利（但通過處分方式獲取收益的除外）；處分權是指在法律允許範圍內對土地進行處置的權利。我國目前實行社會主義的土地公有制。不存在私人所有的土地。
土地使用權。指土地使用人根據法律、法規或者行政命令以及契約規定而取得的國有土地、集體所有土地的占有和使用的權利，以至包括以買賣方式轉讓、出租和抵押的權利。土地使用權的取得，依照國家法律的規定：實行行政劃撥和國有土地使用權出讓雙軌制，農村集體土地由本集體經濟組織的成員承包經營實行無償使用制度。不同方式取得的土地使用權具有不同的權利和義務。
2、集體所有土地的徵用和國有土地使用權的轉讓。農村集體所有的土地除了由本集體經濟組織和個人依法使用外，在國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業時可以依法由國家徵用。集體所有土地目前除國家依法徵用外暫無其他轉讓所有權的法律規定。
國有土地使用權可以經縣以上土地管理部門批准劃撥給符合法定用途的單位或個人使用。國有土地使用權劃撥分為兩種情況，一是國家依法徵用集體所有土地後直接劃撥；二是將單位或個人使用的國有土地收回並再次劃撥。以劃撥方式取得的國有土地使用權，使用人只有依法使用的權利，不可擅自轉讓和改變用途。
國家依法簽訂土地使用權出讓契約，收取土地使用權出讓金而出讓的國有土地使用權，土地使用權的受讓人可以通過買賣等方式轉讓其土地使用權。
3、國有土地使用權的抵押、出租等權利的設立和終止。通過出讓方式取得的國有土地使用權可以在有關法律、法規和出讓契約規定的權利、義務範圍內除了轉讓外還可以出租和抵押（擔保）。
通過劃撥方式取得的國有土地使用權可以在補交出讓金、補簽出讓契約後獲得轉讓、出租和抵押（擔保）的權利。
通過出讓方式取得的國有土地使用權有最高使用年限的限制，其中住宅用地為70年；工業用地為50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。
土地使用年限期滿後，如未申請續期，或申請續期未被批准，其土地使用權終止。土地使用權終止時，土地連同其地上建築物無償無條件交給政府。如果申請續期獲得批准，需重新簽訂出讓契約，繳納出讓金，獲得繼續使用的權利。
4、土地所有權、使用權的確定和確認，由縣以上土地管理部門依照國家有關法律法規的規定進行確定。土地所有權或使用權確定和確認必須提出土地登記申請。集體所有土地由縣級人民政府審核，並依照國家確定土地所有權的有關規定進行登記造冊，核發《集體土地所有證》，確認所有權；單位和其依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發《國有土地使用證》，確認土地使用權。目前有些地方的集體土地所有權證尚未發放。
因徵用、劃撥而改變土地所有權、使用權或者因依法買賣、轉讓地上建築物、附著物等轉移土地所有權的，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地所有權、使用權變更登記，由縣以上地方人民政府更換土地證書。以出讓方式取得的國有土地使用權及其轉讓、出租抵押等均應依法辦理登記。土地權利登記的內容包括土地面積、用途、年期、權利人（使用人）、地址、地號。地圖等。
二、出讓土地使用權的價格評估
1、估價委託方：土地使用權出讓是以國家為主體來出讓的，土地使用權出讓價格評估的委託人應該是國家。
2、價值內涵：國有土地使用權的價格是一定年限的價格，士地使用者必須向國家交納出讓金。因此，出讓土地的使用權價格評估應明確價格內涵。目前，各地的情況有所不同，土地使用權出讓價格大致有三種類型：
（1）完全的熟地價格。指已經開發完成，可以提交使用的國有土地使用權價格，成本價基本包括：動拆遷費、基礎設施配套費、出讓金。
（2）出讓金加上土地取得費。
（3）毛地價格。一般指具備了一定的市政基礎設施，但還不完善，需要經過開發。