房價與地價關係的焦點主要集中在地價上。筆者認為，形成意見分歧的主要原因是，對
土地在房地產市場中所處不同階段的價值形態、價格內涵、價格形成的市場背景及供需條件
等缺乏了解。針對此問題，本文從土地在房地產市場中流動的主要環節入手，對地價進行簡
要的分析和解釋。
沒有市場就沒有價格。和其他商品價格一樣，土地價格無疑也是市場交易的結果。由於
不同的市場主體有不同的特質，其產生的價格也就具有不同的價值形態、價格內涵。如果將
房地產市場分解成不同的幾個階段，我們會發現，在不同的階段，土地不僅會發生形態上的
變化，而且其價值形態、價格內涵也完全不一樣。同時，每一階段的市場市場背景及供需條
件也是不一樣的，市場行為主體對地價的理解也是不一樣的。從這一點來說，地價的概念是
具有一定的相對性的。
為了分析的方便，把土地在市場中的流動按理想狀態描述為三個主要階段，即土地出讓、
土地轉讓、房地產出售（土地與房屋一起出售）。其中，土地轉讓過程與房屋開發出售過程
往往是一個行為主體，但是，其行為本身是可以分割的，為了說明問題，在此將兩者分開。
下面我們對地價在這三個基本階段中情形進行以下描述和分析。