一、問答題：（每題10分，共30分）
（一）張某看中了一處房地產，該房地產位於城市邊緣，緊靠一條新興商業街。雖然是城市邊緣，屬於城市四級地段，但該區域極具發展潛力，商業用地的基準地價為每平方米建築面積800元。該房地產的建築物共三層，總建築面積700㎡。張某擬購入後將一層開設商鋪，二、三層用於居住。原業主開出的售價為總價140萬元。張某為摸清該售價的合理性，找估價師進行估價諮詢。請問估價師接受委託後，在估價前需要了解估價對象的哪些情況?
（二）某估價公司於1999年8月1日對一宗地產進行了估價，估價目的是為了抵押貸款，按當時正常市場價格評估的結果為1000萬元，銀行據此貸款給其業主800萬元。2001年10月1日，因業主無力償還貸款，銀行申請，經法院判決將該房地產拍賣。拍賣所得除了各項稅費後為600萬元，加上業主已償還給銀行的部份本金和利息，業主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該100萬元損失，而估價公司認為自己沒有責任。請問估價公司應如何說明自己沒有責任和解釋其原因？
（三）商業區某商場共6層，每層建築面積3000㎡，土地使用年限為40年，從1996年5月18日計起。該商場1－4層於1998年5月18日租出，租期為5年，月租金為240元/㎡，且每年不變；5－6層於1998年7月1日租出，租期為3年，月租金為210元/㎡，現空置。問現評估該商場帶租約出售的價格，應優先採用哪兩種估價方法，並寫出估價技術路線。
二、 單項選擇題：
（一） 某工廠為企業改制進行資產重組，委託估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，後自行改為辦公樓用於出租。
1.應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價（ ）。
a．根據房屋所有權證上記載的用途進行估價
b．根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價
c．根據企業改制、資產重組後該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
d．根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2.將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他，應通過（ ）途徑。
a．自行改變
b．經上級主管部門批准改變
c．經政府房屋管理部門批准，並辦理變更手續
d．經政府規劃主管部門批准，並按法定程式辦理變更手續
3.該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則其為保險目的評估的價值應為（ ）。
a．該兩幢房屋的正常市場價值
b．該兩幢建築物的重新建造成本
c．該兩幢建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值
d．該兩幢建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值加上土地的價值
4.該工廠若為擴大經營而籌集資金將兩幢房屋抵押，則其為抵押目的評估的價值應為（）
a. 該兩幢建築物的抵押評估價格之和
b. 該兩幢建築物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金
c. 該兩幢建築物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格
d. 該兩幢建築物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格