答案：
第一部分 綜合計算題
題1 計算結果
可抵押貸款額5924．43萬元
題2 計算結果
最佳的結果是ha01、ha04兩個比準價格的簡單算術平均數，地價為924.52元／平方米；ha01、ha03兩個比準價格的簡單算術平均數也可，地價為906.33元／平方米。
第二部分 案例綜合分析
1、答題要點
（1）簡單算術平均法。
（2）加權平均法。
（3）直接取市場比較法的評估結果。
（4）以市場比較法評估結果為主，以收益還原法做適當減價修正。
2、答題要點
（1）收集的資料包括：
①國家或當地目前征地補償、安置補償以及地上附著物補償標準檔案；
②當地土地開發費用、市政設施開發費用或市政基礎設施配套費的收取標準；
③征地過程中的有關稅費標準或耕地占用稅、土地管理費等；
④土地出讓金或土地增值收益資料；
⑤國家或當地市場的利率水平；
⑥市場或行業平均利潤率或投資回報率。
（2）基本步驟：
①求算土地取得費(或分別求算土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物賠償、征地稅費等)；
②確定土地開發費；
③計算利息；
④計算土地開發利潤；
⑤計算土地增值收益；
⑥計算有限年期土地使用權價格。
3、答題要點
（1）不同點：
①a宗地的處置方式是由企業取得土地使用權，土地使用者為企業而非股份公司，企業與股份公司是土地租賃關係，由股份公司向企業支付租金；
②b宗地的處置方式是國家作價人股，國家持有國家股，土地使用者為股份公司。
（2）從產權關係和經濟關係說明對國家、國有企業、股份公司的利弊：
a宗地的處置方式：
①對國家而言，國家作為土地所有者，可以一次收取土地收益，風險較小，但不能得到出讓後的土地增值部分；
②對企業而言，可以取得完整的土地使用權，獲得較穩定的租金收入，但需一次性支付數額較大的出讓金；
③對股份公司而言，不能獲得完整的土地使用權，不必一次性支付數額較大的出讓金，只需每年支付租金。
b宗地處置方式：
①對國家而言，以出讓金作價折為國家股，可參加分紅，和企業共同承擔經營風險，國家不能一次性收取土地收益；
②對企業而言，不能獲得土地使用權，不必一次性支付數額較大的出讓金；
③對股份公司而言，可以獲得完整的土地使用權，可以不必一次性支付數額較大的出讓金，但增加了國家股本。
4、答題要點
（1）辦理的手續：
①股份公司持處置檔案辦理變更登記手續；
②辦理有關規劃變更、審批手續；
③到土地管理部門辦理用途變更登記或用途變更審批手續；
④辦理補交土地出讓金的手續；
⑤到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續。
（2）評估方法選擇、估價思路及程式：
可在以下方法中選擇兩種：市場比較法、收益還原法、基準地價係數修正法、剩餘法和路線價法。
估價思路：（略）。
市場比較法的估價程式：
①選擇市場比較案例；②確定比較因素；③因素描述及比較分析；④確定比較因素的修正係數；⑤求算比準地價。
收益還原法估價程式：
①確定房地出租總收益；②確定房地出租總費用；③計算房地出租純收益；④計算房屋純收益；⑤計算土地純收益；⑥計算土地價格。
基準地價係數修正法估價的程式：
①確定土地及基準地價；②因素描述及比較分析；③確定修正係數；④計算地價。
剩餘法估價的程式：
①計算房地出租總收益；②計算房地出租總費用；③計算房地出租純收益；④計算房地產總價格；⑤計算房屋現值；⑥計算土地價格。
路線價法評估的程式：
①確定路線價；②確定宗地的臨街深度、寬度等條件；③確定條件修正係數；④計算土地價格。
第三部分 土地估價報告改錯題
土地估價技術報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下：
第一部分 總述
1、估價依據中，缺少估價對象土地證書或權屬證明。
2、估價依據中，“××省關於土地管理的法律、法規”提法太籠統，未說明與本次評估有關的法律、法規是哪些。
3、估價定義中，未說明是什麼權利的土地價格。
4、估價結果中，缺少樓面地價。
5、缺少《估價結果一覽表》。
6、需要特殊說明的事項中，缺少估價假設條件、資料來源、估價結果有效的條件等事項的說明。
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
7、土地位置狀況中，缺少土地用途、土地級別的描述。
8、土地權利狀況中，缺少他項權利狀況的描述。
9、建築物狀況描述不詳。
10、地價影響因素分析中，缺少一般因素的描述。
第三部分 土地估價
11、估價原則中，缺少與本次估價方法緊密相關的替代原則、預期收益原則等。
12、未說明估價方法選擇的依據。
13、收益還原法中，租金與價格概念混淆，“比準價格”應為“比準租金”。
14、未說明客觀租金計算方法的選擇依據。
15、折舊中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，應為已使用年限加上尚可使用年限。 16、出租總費用中漏計稅費項目。
17、未說明綜合還原率確定的過程及依據。
18、總樓價計算中的使用年期（n）應為土地的使用年限40年，而不能用房屋剩餘使用年限45年。