《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》系列解讀之五

“以租代征”擅自將農用地轉為建設用地，是近年來凸現的一種違法新形式。所謂“以租代征”，即通過租用農民集體土地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。其實質是規避法定的農用地轉用和土地徵收審批，在規劃計畫之外擴大建設用地規模，同時逃避了繳納有關稅費、履行耕地占補平衡法定義務。其結果必然會嚴重衝擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國家巨觀調控政策的落實和耕地保護目標的實現。當前，國家嚴把土地供應“閘門”，而“以租代征”卻在各地競相“上演”，已成為一種普遍的違法形式。 
針對“以租代征”的土地違法問題，國土資源部多次要求嚴肅查處。２００５年８月，國土資源部發出《關於堅決制止“以租代征”違法違規用地行為的緊急通知》，要求依法嚴肅查處“以租代征”違法違規用地行為。今年５月和６月，國土資源部又連續下發《關於當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》和《關於嚴明法紀堅決制止土地違法的緊急通知》，各省（區、市）按照兩個《緊急通知》要求，認真組織開展了對“以租代征”違法用地、閒置土地和別墅用地的清理，重點是《關於深化改革嚴格土地管理的決定》下發以來發生的各類違法違規用地。 
為了進一步遏止“以租代征”違法用地問題，《通知》再一次重申：禁止通過“以租代征”等方式使用農民集體所有農用地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。農用地轉為建設用地，必須符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，納入年度土地利用計畫，並依法辦理農用地轉用審批手續。農民集體所有建設用地使用權流轉，必須符合規劃並嚴格限制在依法取得的建設用地範圍內。同時明確了法紀：未依法辦理農用地轉用審批，國家機關工作人員批准通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法占地行為，應當依法追究有關人員的法律責任。 
加強土地調控對基礎工作提出了什麼新要求？ 
準確的數據是土地調控以及土地管理各項工作的基礎和依據。只有做好各項基礎業務工作，客觀、準確地掌握各行各業以及各類土地利用情況，及時調整土地供應總量、方向和用途，才能把土地調控落到實處，發揮調控效果。 
《通知》明確要求，“以實際耕地保有量和新增建設用地面積作為土地利用年度計畫考核、土地管理和耕地保有責任目標考核的依據”。“新增建設用地土地有償使用費繳納範圍，以當地實際新增建設用地面積為準”。管理手段以及考核標準和繳費標準的改變，對基礎業務工作提出了新要求： 
一是要求準。土地利用變化狀況既要有影像還要有圖形和位置，無論是建設占地還是耕地以及基本農田面積都要求準確，要保證數據與實地一致，不能有虛假，經得起實踐的檢驗。 
二是要求全。不但要有農村土地信息，還要有城鎮土地信息，不但要有農用地、建設用地和未利用地的數據，還要求有各行業、各產業用地數據，要涵蓋土地管理的各方面。 
三是要求新。不能只有過去幾年的數據，還要有每年、每季，甚至每月、每天的數據，要及時用最新調查成果更新原有數據。 
四是要求快。要及時掌握各地土地利用狀況以及變化信息，利用網路技術，快速匯總、統計、分析各項調查和監測數據，保證各地土地利用變化數據的及時獲取，滿足形勢分析的需要。 
面對這些新要求，我們必須清醒地認識到，目前的基礎工作與土地調控的要求還有一定的差距：一是一些地方對基礎工作重視不夠，經費投入少，專業調查隊伍不健全。二是數據不實，個別地方虛報或瞞報數據。三是數據上報數據周期長，有些非常重要的數據年底才能上報統計一次，不能及時反映變化了的土地利用情況。四是指標體系不合理，信息不豐富，不能充分適應管理的需要。為此，我們必須充分採用遙感和信息系統等現代技術手段，加強土地調查統計和變更調查工作，及時準確掌握土地利用變化情況，切實改變基礎工作與業務管理“兩層皮”的狀況，真正將基礎調查作為管理的技術手段，切實發揮其作用。 
為切實做好土地調控，夯實各項管理工作的基礎，實現管理手段從運用行政手段為主向綜合運用經濟、法律、行政和技術手段的轉變，下一步要著重做好以下幾項基礎工作： 
一是，開展第二次全國土地調查。從今年下半年開始，利用３年時間，按照國家統一標準，採用遙感等高新技術，查清我國每一塊土地的權屬、面積、分布和利用狀況，建立集影像、圖形、地類、面積和權屬為一體的土地調查資料庫，以此數據為基礎，建立起土地資源變化信息的調查統計、及時監測與快速更新機制。 
二是，科學編制土地規劃，做好規劃之間的協調銜接，為落實土地計畫控制提供科學依據。