日前，2006年上海首批經營性土地出讓公告出現在房地局網站的公告欄上。早報記者採訪時，很多開發商甚至沒有獲知這一土地出讓信息，開發商似乎已經開始“習慣”政府對於土地供應的限制。
和很多地產專家所擔心的結果不同的是，上海三年的土地供應市場調控並沒有導致房價上漲，市場供應缺口也沒有因此出現。
對於上海土地調控來說，主要包括控制供應總量、調整供應結構、限制供應價格三種模式。
嚴控土地供應量
最近三年來，上海土地供應量明顯減少，2004年只發布3個推地公告，到2005年雖然公告數量達到6次，但大部分地塊為商業或綜合地塊，基本少有住宅地塊出現，而今年則是直到8月中旬才推出第一批經營性土地。
上海房地局上一次經營性用地的推地公告時間是2005年12月6日，距離今年第一個推地公告的2006年8月17日8個多月。而上海上一次大面積的經營性住宅用地公告則需要追溯到2004年10月29日，至今已近兩年。
在這一過程中，上海土地儲備模式逐漸從地方政府儲備轉型，上海地產集團的成立使得土地經營公司的概念成型並進入運作。
兩年時間的土地供應空白讓上海本土、已經進入上海或打算進入上海的開發商們很饑渴，找地的工作往往經歷數月最後無功而返。在上海土地二級市場沒有建立的情況下，找地成為擺在開發商面前的最大難題。
然而，新增供應減少的好處在於，此前一直令政府煩惱的存量土地消化成為開發商的主動行為，大批存量土地項目進入施工階段。
調節供應結構
兩年里的土地調節另一方面也同時調節了整個市場的供應結構。
兩年來上海土地供應出現了明顯的結構性改變，經營性土地出讓減少的同時，大量中低價房以及配套商品房用地投向市場。可以看到，即使是今年上半年，上海在暫停經營性土地出讓的同時，配套住宅用地的推出腳步並沒有放慢。
這類土地供應在隨後一段時間內明顯改變了上海住宅市場的供應結構，配套商品房銷售量開始占據銷售較大比例，甚至有一段時間這一比例達到半數之多。
可以看到，去年上海土地供應一改之前住宅用地唱主角的情形，大部分以商業、辦公等綜合性項目為主。這也在今年的商業項目供應中體現出來，今年新增供應中，郊區商業項目占到相當一部分，城市邊緣乙級寫字樓的供應也非常熱鬧。
土地出讓限價
從2004年開始，上海就試圖通過控制住宅土地出讓價格的方式來干預過高的房產銷售價格。
當時，上海土地出讓採取區間定價的方式進行，出價過高的開發商不一定得到土地，使得土地出讓價格被控制在一定範圍內。
由於2005年至今還沒有出現較受關注的住宅地塊的出讓，這種模式一度被認為已經取消。
今年7月，浦東花木地區地塊進入市場，這塊由浦東陸家嘴集團運作的大型住宅用地面積接近38萬平方米，引來進入上海市場的幾乎所有大型開發企業的強烈興趣。
雖然這一地塊是企業儲備土地的出讓，但其價格評定方式卻再現了價格限定的模式。招標檔案中指出，投標人提出的土地使用權轉讓金必須高於底價，但如果超出平均價格一定範圍後，評分將會依次遞減。
這種投標方式十分類似於2004年上海國有土地出讓過程中採用的“區間內最高價”的方式。當時，地塊由出讓方規定價格區間，確定最高價及最低價，超出這一範圍的報價均為無效。通過這一出讓方式，土地出讓價格被嚴格控制。
與此前出讓模式不同的是，目前最高價和最低價格都將由均價決定，而除了不到底價的公司失去競爭資格之外，超出最高價的公司只是會有一定的扣分。
從這次土地出讓可以預期，土地出讓價格的控制仍將繼續保持。
土地調節成為全國調控方向
與很多專家的評估不同的是，上海土地供應量的下降並沒有導致房地產價格的進一步抬升，由於大量存量房的存在，上海住宅市場供應沒有出現明顯的下降。與之相反，巨觀調控政策配合下，上海房價出現明顯下降，發改委對於今年7月全國房價的調查顯示，上海房價以3.4％的降幅位於全國首位。
目前還並不能把土地調控與住宅價格之間的關係進行明顯的聯繫。建設部研究中心王珏林認為，造成上海房價上漲的主要原因是投資過度，而前期調控政策要點“限制投資”正是明確針對了上海的房價上漲情況，從而使得銷售價格穩定甚至下降。
但是，從全國來看，土地環節的監管與控制正成為新調控目標。
實際上，土地供應以及市場結構調整正繼抑制投資之後成為全國房地產調控的主要方向。比如此前提出的90平方米房源控制到總量70％的意見，以及最近提出的土地分割出讓建議。
今年6月份，國土資源部透露信息，各相關部門開始加快對各地地價與房價關係的調研，調研結果將成為房地產調控中土地政策制定的依據。考慮到土地壟斷容易產生房價壟斷性定價的問題，上萬平方米的大地塊直接出讓的方式可能會被叫停，取而代之的將是大地塊分割成小地塊後，再上市進行招拍掛。
8月中旬，瀋陽推出9項土地新政，其中關鍵的一條就是土地分塊出讓。據悉，這種方式在試行之後將會進行全國推廣。