一、房地產評估的基本常識
1、房地產是指土地、建築物及固著在土地、建築物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。
房地產評估對象是房地產物質實體與房地產權益的綜合體。
房地可以劃分為三種存在形態，即土地、建築物和房地合一。房地產評估的標的也有三種存在形式：
土地（或土地使用權）、房屋建築屋和房地合一狀態下的物質實體及其權益。
2、土地供給及其特徵
土地供給分為土地的自然供給和土地的經濟供給
土地的自然供給：地球提供給人類可利用的土地數量，包括：已利用的土地和未來可供利用的土地。
土地的自然供給有以下5個特性：
具有適宜於人類生存和工作的氣候條件
具有適宜於植物生長的土壤質地和氣候條件
具有可以利用的淡水資源
具有可供人類利用的生產資源
具有一定的交通條件
土地的經濟供給：指在土地的自然供給的範圍內，對土地進行了開發、規劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給。土地的經濟供給具有彈性。
3、土地的特性
土地的特性可以分為土地的自然特性和經濟特性兩個方面。
土地的自然特性：
（1）位置固定性、（2）質量的差異性、（3）不可再生性、（4）效用永續性
土地的經濟特性：
（1）供給的稀缺性、（2）可壟斷性、（3）土地利用的多方向性、（4）效益級差性
4、土地使用權
在中國，城市土地的所有權屬於國家，農村和城市郊區的土地所有權除法律規定屬於國家所有外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬於農民集體所有。集體土地不可進入房地產市場流轉，國有土地所有權也不能進入房地產市場流轉。只有土地的使用權可以在市場上進行流轉。
土地使用權出讓可以採取協定、招標和拍賣三種方式。
土地使用權價格可因土地使用年限的長短區分為各種年期的使用權價格，其出讓的最高年限由國務院確定。
土地使用權出讓的最高年限：
（1）居住用地70年
（2）工業用地50年
（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年
（4）商業、旅遊、娛樂用地40年
（5）綜合或者其他用地50年
5、地租及地價理論
根據地租產生的原因和條件，地租分為級差地租和絕對地租
級差地租是指等量資本投入在等面積的不同等級的土地上，因不同生產率而產生的歸土地所有者占有的超額利潤。
壟斷地租是由壟斷價格帶來的超額利潤轉化而成的地租。
建築地租在具有與農業級差地租相同規律的級差地租的同時，還具有自身的特點：
（1）建築地段地租是為了獲得生產的場地和空間而支付的
（2）建築地段所處的位置對建築地段地租有著決定性的影響
（3）社會發展和進步會提高建築地段地租
（4）壟斷地租在建築地段地租中占有顯著地位
地價的特徵：
（1）地價是地租的資本化 （2）地價是權益價格
（3）土地具有增值性 （4）地價與用途相關
（5）地價具有個別性 （6）地價具有可比性
6、房地產的特徵
（1）位置固定性
（2）供求區域性
（3）使用的長期性
國家規定的土地使用權出讓最高年限按不同用途予以規定：居住用地70年，工業用地50年，商業、旅遊、娛樂用地40年等。
（4）投資大量性
（5）保值增值趨勢
（6）投資風險性
（7）難以變現性
（8）政策限制性