土地調查報告

一、沙化土地封禁保護區的基本情況

沙化土地封禁保護區位於烏拉特後旗境內的山後牧區。烏拉特後旗地處內蒙古西北部，位於巴盟西北部，東經105°8′20′至107°38′20′，北緯40°41′30′至42°21′40′。是自治區邊境旗縣之一。北與蒙古國相交界，西與阿拉善盟左旗相連，南與磴口縣、杭錦後旗毗鄰，東與烏拉特中旗相接攘，陰山山脈橫跨旗境南部，把全旗分為山前河套區和山後牧區兩個自然條件完全不同的區域。全旗東西長210公里，南北寬130公里，總土地面積2.5萬平方公里，占巴盟總土地面積的38。

我旗地處蒙古高原西部的巴音戈壁高原地帶，主要有戈壁、沙漠、低山、丘陵等，地域遼闊，地類複雜，生態系統類型多樣，自然條件差異較大。屬高原大陸性氣候，風多雨少，寒冷乾燥，年平均氣溫5.3℃左右，最高氣溫33.6℃，最低氣溫-28.4℃，年降水量102.8mm，無霜期150天左右，年蒸發量在2900.3mm，年最大風速33米/秒，全年7級以上風力109天，沙塵暴19次。封禁保護區內植被嚴重退化，地表裸露，僅分布有少量稀疏的梭梭、冬青和白茨等天然灌木。

全旗現有10個蘇木鎮，總人口4.9萬人，耕地5萬畝，牲畜總頭數52萬頭(只)。地方財政收入僅6366萬元。是一個以蒙古族為主體，牧業為主的旗縣。

沙化土地封禁保護區內需要進行生態移民720戶，人口2100人，牲畜19萬頭(只)。根據我旗實際情況，把沙化土地封禁保護區內的牧民遷移到山前河套區地區，建立高效農業區和專業化養殖小區，實行舍飼圈養，走以種促養，以養帶種的路子。共需資金4280萬元，其中移民安置費用2100萬元，圍封費用900萬元，管護費用1280萬元(五年)。

堅持原則，積極穩妥推進農村土地流轉。土地流轉事關農民切身利益，應遵循以下原則：一是三權分離的原則。即在穩定家庭承包制的基礎上，實行農村土地集體所有權、農戶承包權、經營者使用權三權分離，明確所有權，穩定

村位於中部，325省道穿境而過，距鎮政府3公里，距大峽谷旅遊區7公里。全村轄6個村民小組，484戶，人口1607人，勞動力743人，外出務工224人，其中：鄉外縣內52人，縣外省內110人，省外278人。全村農用地總面積7427畝，其中：耕地1778畝，園地2697畝，林地2952畝。外出務工收入55萬元，年農民人均純收入2806元。主導產業為茶葉、蔬菜、旅遊和生豬養殖，年農村集體經濟總收入為763萬元。

一、村土地流轉現狀

到年底，全村土地經營權流轉604畝，占全村耕地總面積1778畝33.97%，流轉土地農戶183戶，占全村總農戶數484戶的37.81%。其中：大宗土地經營權流轉四起，流轉土地農戶153戶，占全村總農戶數484戶的31.61%，流轉土地面積580畝,占全村耕地總面積1778畝32.62%；農戶之間零星的土地經營權流轉30戶，占全村總農戶數484戶的6.20%，流轉土地24畝，占全村耕地總面積1778畝的1.35%。土地經營權流轉的形式主要為為轉包、轉讓、出租、互換，土地經營權流轉後的用途為農業用地。

二、村農村土地承包經營權流轉的特點

1、大宗土地經營權流轉已開始起步。從 年至XX年村委會班子成員根據《中華人民共和國農村土地承包法》和國家出台的農村土地流轉政策，解放思想，結合村情，以增加農民收入為目的，抓住機遇，深入到戶宣講土地流轉政策。先後引進現代農業展示園、御景園、脫景園和興農蔬菜專業合作社等企業實體，落戶村，形成了“三園一社”以土地流轉為為基礎，促進農業經濟發展的格局。大宗土地經營權流轉四起，流轉土地580畝，占全村耕地總面積1778畝的32.62%。涉及農戶153戶，占全村總農戶484戶的口31.61%。

我國土地總面積占世界土地總面積的百分之二點二，居使勁兒第三位，由於我國人口眾多，人均土地面積只有11.65畝，僅占世界品均水平的三分之一，我國人均耕地面積1.39畝，占世界耕地面積的百分之四十，因此，我國土地資源的基本特點是“一多三少”，即總量多，人均土地面積少，高質量的耕地面積少，可以開發的後背資源少。

我國農村的人口占世界人口的三分之二，我村人口大概800餘人，在我縣屬於人口較少的村。由於地理條件的差異，我們與其他的大村相比，就經濟，農業等個方面都有一定的差距，大部分人以外出務工為主，年收入不會超過五萬，因為長年在外，家中的農田基本處於荒廢狀態，原本肥沃的土地現在變得異常的貧瘠，從生的雜草替換了作物，土壤也因年久未翻變得異常的堅固，雜樹根緊緊的抓住土壤使有人結塊，良土基本上不具備再肥沃的可能。

以上是土地利用不好的第一個原因。

其二，XX年國家實行退耕還林，廣大農村回響了國家的政策，紛紛開展了這項活動，然而有些見利忘本的人，歪曲了這一政策，吧自家大量的更多都拿出來變成林地，其目的就是為了那少量的錢，這樣，又一批良土被占據，本來不多的耕地已經接近了“滅絕”的邊緣。

其三，農村道路的修建，原有公路的硬化，拓寬，甚至，有些人為了新修的公路的美觀，居然毫不吝惜的將大量的農田占據。然而這些土地卻沒有得到再生的可能，使整個農村的田地得到進一步的浪費，試想一下，在農村，新修一條那樣美觀的公路有什麼意義，整個村名考的就是自己的一畝三分地，在天氣不好的情況下，還有可能遭受挨餓，大面積的土地被占據，對村名有什麼樣的好處？

市農村經濟研究會

“**市‘萬頃良田建設工程’”和“常州**市土地整治示範項目”屬於同一項目，建設規模、地點、建設資金完全相同。項目建設地點為上興鎮和**鎮二片，建設總規模16826畝，總投資27385萬元，其中：地方配套資金21511萬元(拆遷安置補償)，省以上投資5874萬元(土地整理工程)。《**市“萬頃良田建設工程”規劃方案》由**市政府於XX年2月申報至省國土資源廳，XX年2月規劃方案獲省廳批覆。XX年10月，**市政府申報了《常州**市土地整治示範項目》。土地整治示範項目是二部一省合作項目(國土資源部、財政部、江蘇省政府)，該項目省以上財政負責投資土地整理工程經費。

片工程區位於**鎮**村增福圩，東毗大溪河，西北臨蕪太運河，南靠金峰水泥接壤蘆盪河。項目總面積11157畝，涉及**村的15個自然村、16個村民小組;核心工程區涉及承包經營權農戶780戶2493人，其中需拆遷安置的農民531戶1654人;工程總投資約17100萬元，由省、市兩級政府撥款，是一項巨大的惠民工程;工程從XX年10月開始到XX年10月基本完成。筆者最近通過現場參觀、聽介紹、座談走訪，對項目的實施情況進行了調查研究，現將情況報告如下：

項目確定

**市國土資源局根據省國土資源廳和常州市政府的指示精神，從開發土地資源，提高土地使用效率，最佳化區域土地利用布局，改善農業生產條件，提高農民生活質量，實現耕地資源、建設用地資源、勞動力資源與公共服務資源的有效集聚，加快實現農田集中、居住集聚、用地集約、效益集顯的科學發展目標，推動城鄉經濟社會統籌協調發展，推進社會主義現代化新農村建設創建“萬頃良田”，發展現代農業，增加農民收入，改善農民生活有著深遠的現實意義。

據了解，自國家稅務總局XX年初下發《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》後，兩年多來，絕大多數省市能夠嚴格按照國家稅務總局要求進行土地增值稅的清算，取得了良好的效果，但也有極個別地區清算工作幾乎沒有任何進展，其主要原因就是在這個地區幾乎所有的房地產企業均採取“核定徵收”的方法來徵收土地增值稅。

核定徵收土地增值稅做法存在以下弊端：一是核定徵收率偏低，造成稅款流失。目前採取核定徵收率徵收土地增值稅的地區，大多數把徵收率確定為銷售收入的1%～3%之間。按照《土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）規定，土地增值稅採取按增值額的超率累進稅率徵收，最低一檔稅率為30%，計稅依據為增值額。如果按照上述徵收率倒推得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為3.33%～10%之間，這樣一來，增值率高的納稅人就會因為核定徵收而少繳稅款，造成大量稅款流失。

二是改變了計稅依據和稅率，土地增值稅的特殊調節功能喪失。我國開徵土地增值稅的主要目的是：規範土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益。

它設定的主要原則是對轉讓房地產的增值收益徵稅，在房地產轉讓環節計征，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征。著重於調節轉讓房地產的過高收益，抑制房地產投機、牟取暴利的行為，保護從事正常房地產開發的房地產商的合法權益。因此，我國規定土地增值稅的計稅依據是房地產轉讓的增值額，稅率是超率累進稅率，以實現土地增值稅的特殊調節功能。但是，在整個地區“一刀切”地對房地產企業採取核定徵收率的方法徵收土地增值稅，房地產企業都按“銷售收入”乘以“徵收率”繳納土地增值稅，形成了事實上的把計稅依據由增值額變為銷售額，把超率累進稅率變為了固定比例稅率，把不易轉嫁稅負對收益環節徵收的調節稅轉變為易於轉嫁稅負的流轉稅，土地增值稅對土地增值收益的特殊調節功能喪失，它不但不能抑制房價過快上漲，反而會助推房價上漲。

**區**鎮城西村是以種植業為主的傳統產糧區。全村共1800人，4000多畝耕地，除去人均1.3畝口糧田外，還有人均1畝的責任田。近十年來，為摘掉貧窮帽子，城西村不斷進行土地制度改革的探索，大力調整種植業結構，實現了土地分散經營到集約經營、傳統農業到現代農業的嬗變。他們的經驗，對社會主義新農村建設提供了有益的借鑑。

有地沒錢找出路

地處十年九旱的**區**鎮，水資源嚴重短缺，種植玉米和大豆都歉收，加上糧食價格持續走低，即使遇上好年景，一畝大田也很難看到200元錢的純利。1996年以前的城西村農民年人均純收入僅有1800元，遠遠低於**區的平均水平。面朝黃土背朝天，辛苦勞作一整年，有地沒錢的處境讓村民們愁眉不展，村里70%的勞動力不再堅守土地而湧向城市，全村棄管土地達1300畝，大批土地處於撂荒狀態，土地成了農民手中的“雞肋”。國家莊嚴地把土地承包權交給農民，“30年不變”。然而，守著幾千畝的土地為什麼還會受窮?

城西村一不靠山，二不靠海，是以種植業為主的傳統產糧區。在農副產品緊缺的年代，土地產出效益高，自然是農民的寶。然而到了農產品相對過剩的年代，農民在地里刨食是刨不出小康的。遇上豐年，即使農民多收了三五斗，也會因為供過於求而壓低了農產品價格，農民收入增長緩慢，有時甚至不升反降。為尋求出路，1996年以來，城西村把目光投向了高效農業，開始種植蔬菜、花卉等經濟作物，村委會帶領全村農民闖市場、交外商、簽訂單。幾年下來，他們發現，種玉米改成種菜養花，並不是問題的根本所在。農民增收難的癥結在於土地，以三五根兒壟為單位的小生產在產業化大潮中無異於井底之蛙，以一畝三分地為單位的獨自經營在激烈的市場競爭中不啻於風中浮萍，即使有點效益，增加的幅度也很有限，村民收入增長仍然不快。要徹底擺脫農民有地無錢的困境，就必須在千家萬戶分散的土地上做文章。全村幾千畝土地竟難以承接來自日本的小額訂單需求，這個尷尬成為解決全村土地問題的導火索。村委會認識到，要提高農業整體效益，就要在土地整合上下工夫，行之有效的辦法就是將分散的土地集中起來，實行集約化生產、規模化經營，真正形成與國內外市場對接的能力。由此，城西村土地改革開始浮出水面。

墊江縣土地流轉調查報告

一、 農村土地流轉的新形勢

農村土地家庭承包經營，實現了農產品供需總量平衡，豐年有餘。農村經濟發展進入結構調整新階段，家庭經營受小生產與大市場的制約存在不少問題。突出表現在兩個方面：一是受資金、技術、信息限制，產業結構趨同、產品單一、品質不優，商品化、產業化程度低，難以適應激烈競爭和瞬息萬變的市場。二是土地平均承包不能滿足農民增收致富需要，農村勞動力大量轉移，有田無人種與有人無田種同時並存。尊重市場規律，按照效益優先原則，在穩定家庭承包經營制度基礎上，創新土地經營機制，探索土地使用權流轉是農業發展的客觀要求。

縣委、縣政府十分重視農村土地流轉工作，主管部門積極工作，發揮職能作用，使我縣土地流轉探索取得初步成效，從第二輪土地延包工作後至2002年6月30日，全縣共有農村土地流轉143宗，面積20146.44畝（除水面、林地外），其中田3727.83畝，土2573.51畝，四荒地13845.1畝，涉及農戶5914戶，其中流轉的田土面積占全縣耕地面積的1.02%。這次統計範圍是指簽訂有流轉契約的部分，不含農戶間零星託管，即沒有簽訂契約的農戶間自願協商的土地互換、轉包等不包括在內。流轉的土地主要用於農業規模經營，涉及油菜制種、水果、蔬菜、蠶桑、水產養殖等經濟項目。流轉的形式有反租倒包、轉包、租賃、互換等，全縣湧現了一批如“渝黃一號”、“三合水庫生態園”、新民藕魚工程、蔬菜、蠶桑、苗圃等農業產業化示範項目或龍頭企業。

紅山稅務分局集體土地開發建設調查

根據市局工作布置,為進一步調查了解紅山地區集體土地開發建設情況和納稅情況,我局於2004年11月對全區範圍內自1997年立項的集體土地開發項目進行了全面調查.現將調查主要情況匯報如下:

一、調查總體情況:

經調查,全區自1997年立項的集體土地開發項目21個,截止調查結束工程已完工13個,計畫投資額200072萬元,已實際完成投資額220692萬元,實際占地面積和實際建築面積分別為1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止調查結束已銷售面積577519.87平方米,實現銷售收入65643.65萬元,其中6個項目已申報納稅1752.29萬元。

二、具體調查內容:

1、開發形式:主要開發形式以村鎮或村鎮成立的開發企業開發建設為主,其中村鎮委託外來開發企業開發的項目有6個.

2、開發項目的審批情況：集體土地開發均通過區計畫與經濟委員會批准，項目主要是“農民中心村復建房”、“××項目配套生活區”、“××項目配套設施”以及“農村老師集資建房”名義立項。

  3、開發項目的土地來源，經調查，調查的21個項目大部分是集體土地，其中八卦洲有69畝地塊為二橋拆遷安置的國有土地，其他均為集體土地開發建設，未按規定征為國有。根據南京市集體土地房地產開發遺留問題處置工作小組2004年4號檔案規定，紅山區部分通過審查2個項目，整體通過審查10個項目，可以補辦規劃手續。

  4、房屋銷售對象：經調查，目前調查21個項目，立項以安置本地農民為主，目前從實際情況來看，銷售對象均有非當地農民，非當地農民銷售大約占60%，有的項目銷售對象都是非當地農民。