一、項目基本概況
**花園位於**中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積5萬平方米，總建築面積11萬平方米，共分四期開發，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪目前基本上空置。
二、項目的swot分析
雖然本項目地段位置較為優越，但現實又存在著一些影響項目形象的因素，以至裙樓商鋪目前處於滯銷狀態。所以我們只有充分認識到該項目的優缺點，並充分發揮其的優勢，才是本項目在後期的行銷過程中制勝的關鍵所在。
(一)優勢點(s)：
1、項目當前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處;
2、項目地處**中心城一級黃金旺地，發展前景看好;
3、本項目目前為現樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業風險;
4、商鋪層高5.4米，設有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體;
5、項目開發商母公司城建集團在深圳具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優勢;
◆發揮優勢：
a、在項目裙樓的運作過程中，充分渲染項目的區位優勢、交通的便利;
b、在項目裙樓的運作過程中，強調該區域的發展前景和由此帶來的商機;
c、在項目的推廣時，利用城建集團的品牌優勢，增加置業者與投資者的信心;
(二)局限性(w)
1、 項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件;
2、 本項目周邊是長著茅草的待開發地塊，因而顯得較為荒涼，對發展商業略為不足;
3、 該項目以建成多時，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負面影響;
、 項目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明;
5、 項目裙樓商鋪規模不大，不利於整體推廣;
◆解決方法：
(1) 重新對裙樓商鋪進行市場定位，明確目標客戶;
(2) 確定經營主題，從而以有特色的經營方向帶動商鋪的銷售;
(3) 加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場知名度;
(4) 設立部分"免息分期付款方式"，降低購房者的置業門檻，吸引其入市;
(三)機會點(o)
1、區位優勢的發揮，輻射周邊地區;
2、隨著周邊各大住宅小區相繼建成與入伙，將帶動周邊的人氣，從而帶動裙樓商鋪的銷售;
3、中國的入世，推動經濟的發展，商業物業前景看好;
(四)威脅點(t)
1、周邊現推向市場的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業物業較多，形成很大的競爭力與市場壓力;
2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭;
三、商業模式分析：
就目前的商業模式來看，主要有三種：一是綜合性商業模式，二是主題性商業模式，三是專業性商業模式。
(一)綜合性商業模式
這一模式奉行的是購物、休閒通吃，衣、食、住行一條龍服務。商場內行業種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求，並且在購物的同時能夠進行飲食、品茗等休閒活動，拉動場內群體消費。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網路住所有的消費者，而且聚人氣、提消費，應該是理想的商場模式。但是，實際上這以模式已經在全球的經濟態勢里遭遇了嚴峻考驗，中國亦不例外，而且越是類似於深圳這樣的經濟發達地區，這一模式所表現出來的老舊之態就越明顯，所面臨的危機就越大。