四、項目整體定位
(一)項目的經營業態定位——裝飾材料專業商業模式
基於上面對本項目的swot分析及各種商業模式的分析，並結合我司對該片區的調查分析，同時綜合我司在該片區及以往的操盤經驗，我司建議對該項目重新進行市場定位，確定商鋪的經營主題，明確商鋪的經營方向，從而帶動商鋪的銷售。
本項目位於**中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來看，目前地段繁華程度不夠，項目裙樓商鋪規模不夠大，結合商鋪成功運作模式的分析，我司建議將本項目裙樓商場定位為裝飾材料一條街。
a、標榜**中心城首個專業裝飾材料一條街，為該區域樹立起第一面旗幟。
b、這樣定位的優勢
a. 為客戶規避市場風險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手(如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商鋪)的接觸面。目前，無論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿足消費者的日常生活需求為突破口，且目前空置量較大，如果本項目的群樓商鋪雷同於周邊其他項目，必將增加市場的壓力，加劇市場競爭。在這方面，本項目明顯處於不利地位;
b. 有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前情況，**的房地產蓬勃發展將帶動裝飾業的發展，並且本項目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙後對裝飾材料的需求量較大;
c. 目前在該區域專業的裝飾材料街(城)較少，有著很大的發展空間;
d. 項目周邊雖人氣不旺，但交通條件較為理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發展裝飾材料業的硬體需要;
e. 良好的市場操作性：我們的這一定位，是基於詳細的市場市場調查和商戰實例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內涵，並準備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準備活動。
(二)價格定位
房地產租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關係，售價曲線與租賃價格曲線是同步變化的，租賃價格是售價的真實反映，租賃市場是房地產市場的真實體現，以收益價格對商業價格進行評估，收益價格對物業使用者和投資者都是一個基本的心理預期價格。
根據調查區域內商業物業的租金情況，該區域商業物業的租金水平一般在2590元/m2月之間，通過對本地段的商業分析，本地段街鋪的平均租金為60元/m2。
a、確定年收益：60元/m2月×1 m2×12=720元;
b、確定還原利率：我們採用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風險係數取還原利率為8%
c、使用年限：70年
d、收益價格確定
運用公式：
v =a/r×11/(1+r)n
式中v：房地產的價格
a：房地產年純收益
r：還原利率
n：未來可取得收益的年限
可測算出本項目裙樓商鋪的平均售價為8000元/m2
從上面的價格分析，並結合目前的市場狀況，我司建議**花園群樓的商鋪均價在80008200元/m2。
(三)客戶定位
購買本項目商鋪的客戶主要有以下幾類：
(1) 本區域的商鋪投資者或裝飾材料經營者;
(2) 看好本區域裝飾材料業發展前景的其他投資者或經營者;
(3) 經營知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店;