二、 新形勢下的新問題
土地流轉是農業農村經濟體制改革深入發展中的新事物。新情況、新問題的出現是事物發展的正常現象。主要存在以下幾個方面的問題：
1、認識不足，重視不夠。一是部分基層領導和有關人員認為土地流轉是農戶自己的事，應由農戶和業主自由協商，與鄉鎮村社無關，不加強管理，對之採取聽之任之的態度；農民的戀土情結、小農經濟等意識較嚴重，有的農民甚至還存在金不調銀不換的思想，嚴重阻礙了土地的合理流轉。二是對土地流轉採取行政命令，有的鄉鎮或村社為了實施形象工程、政績工程或完成某項工作考核任務，對業主許以各種承諾，不尊重農民的意願和堅持民主協商、公開、公平的原則，採取強迫的手段，促成土地流轉的實現，以完成工作任務。
2、監督管理不力。2000年，為了加強對農村土地流轉的管理，縣農業局通過廣泛的調查研究，根據《重慶市農村合作經濟組織承包契約條例》，制定下發了《墊江縣土地流轉管理辦法（試行）》，用以指導全縣農村的土地流轉管理工作，並獲重慶市農業局科技進步二等獎。一年多來，土地流轉管理因為各種原因，試行辦法管理的力度不夠，鄉鎮基本上沒有按試行辦法操作。各鄉鎮農業服務站因體制原因，機構改革後農經站屬事業編制，鄉鎮承包契約管理機構沒有建立或及時調整，機構不健全；而農經站從事以農民負擔、土地承包、集體資產三大管理為主的行政管理、行政監督、行政執法工作，既無收費權利，也無經營項目，許多農經幹部連基本工資都難以保證，在為生計發愁，未主動介入土地流轉管理工作，現在的農村土地流轉基本處於無序狀態。
3、政府未及時出台土地流轉的配套法規政策和制度性檔案，政策宣傳和引導乏力，社會化服務滯後，流轉環境不夠好。土地資產評估、流轉知識培訓跟不上，信息、服務處於盲區，使一些地區土地流轉較為困難，土地撂荒嚴重。二是部分農民自發流轉，做法各異，弊端較多。農民口頭交涉，承讓雙方權利義務不明確，稅費負擔難以落實；有的將基本農田轉作非農產業用地；個別地方發動民眾不充分，幹部包辦代替，流轉糾紛屢有發生。如合尤金錢村2000年3月流轉70餘畝土地，期限25年，2001年初解除契約，給業主造成了較大的經濟損失。
4、農村土地流轉契約的簽訂不規範。
（1）、面積不實。據調查，有的鄉鎮土地流轉簽約時，是按照第二輪土地承包時的習慣面積計算的，而不是以實際丈量面積簽訂契約。一般而言，習慣面積都大於實際面積，但實際面積和習慣面積的真實差距一些業主和農民心中無數。
（2）、土地流轉期限。有的在簽訂農村土地流轉契約時，超過了第二輪土地延包契約的剩餘期限。縣委[1998]6號檔案明確規定第二輪土地延包期從1998年7月起一定30年不變（集體所有的四荒地除外），而我們調查中有一個土地流轉契約是從2000年10月27日起至2030年10月26日止，超過了第二輪承包的剩餘期限。
（3）承包費問題。許多土地流轉契約的期限較長，如以貨幣為對象支付轉包費，難以預料今後物價的升降情況，有可能給承包戶或農民造成損失，進而引起契約糾紛，因此以貨幣方式支付租金或轉包費應考慮物價因素的影響。如以實物方式支付轉包費或租金也應考慮生產力發展水平等因素的影響。有的鄉鎮在確定租金時沒有參考本縣其它地方的水平，確定的標準較低，損害農民的利益。如有一個鄉鎮將農民的田租給業主發展蠶桑，給農民的補償是每年每畝600年稻穀，並且是按習慣面積計算，明顯低於我縣其它地區的水平。
（4）契約條文的語意表達問題。一是契約簽訂中在關鍵字句上有塗改現象，並無雙方同意更正的任何標記。二是語意模糊，表達意思不清的現象較突出。三是有的契約雙方責、權、利不對等，顯失公平。如一旦發生契約糾紛，農業承包契約管理機關或人民法院將難以辯別契約雙方的真實意圖，給業主或農民帶來損失。