（三）、**汽車站物流廣場項目發展的商機及前景
通過數年來，我們這個團隊對dg各鎮的詳細調研及對大京九物流基地成功操盤運作的經驗來看，目前**是最適宜發展中型規模專業市場的一個鎮。不僅是因為其本身的基礎設施、交通便利、廠家密布等諸多條件，更有鎮政府對此項目的高度重視和大力支持以及**各界人士對它的渴盼和厚愛。
以物流市場為例消費購買潛力
**汽車站物流廣場能夠幅射的區域內人口及企業數
五鎮人口總數是95.9萬人,平均按每人300元/年的最低物流消費量保守估算：
95.9萬人*200元/年=1.918億元/年
五鎮總企業數為696（可能還有多），平均每個企業按100萬/年的最低物流消費量保守估算：
696家*1000000元/年=6.69億元/年
按物流行業內平均35%（除稅及交通、租金、通訊、吃飯、人員工資等）的純利潤計算：
（1.918元/年＋6.69元/年ⅹ35%=3.0128億元/年
而以上還是直接計算**周邊五鎮，沒有包括緊鄰的中堂、高步等鎮，其實稍遠一點的鎮多少還是可以幅射一部分的。且以上數字還沒有包括五鎮各商業公司、黨政機關、事業單位等的消費。可見周邊數鎮對物流具有龐大的市場消費潛力，遠遠能滿足得了**汽車站物流廣場一期4000平方米的經營規模，這一點對商戶而言有著無窮的吸引力。而隨著物流業消費水平的上升，更會使**汽車站物流廣場做旺、做大、做強，有更廣闊的發展前景。
2.**汽車站物流廣場項目的市場定位
**汽車站物流廣場項目的市場定位應非常明確，綜合了各種因素考慮，先期定位以**本鎮為中心，力爭把整個**鎮的市場基本開發出來。待它邁向成熟時再加大力度輻射到麻涌、望牛墩、沙田等周邊數個鎮，從而形成對整個dg物流行業、特別是dg西部的物流行業造成巨大的影響力。
3.**汽車站物流廣場項目的發展前景
**汽車站物流廣場項目的發展可以按時間的先後順序分成四個階段：
一、在招商期間，**汽車站物流廣場有一個重要的商戶來源，就是萬江區的國通貨運市場。因為國通貨運市場中的商戶的大部分生意均來自**及鄰近數鎮，那么**如果建立物流專業市場，國通貨運市場中大部分有實力的商戶就會在**汽車站物流廣場設立一個分店，占據一個位置，然後觀察哪個物流市場更適合自己的發展，再加深在哪個物流市場內永續經營。另外據我們的團隊在招商時，各地的商戶談起對**的感覺而言，到**汽車站物流廣場全面竣工和啟動時，商戶進駐率一定能達到80%左右。
二、在開業後的市場培育階段，鑒於**及周邊數鎮具有雄厚的市場基礎，如果招商和初期經營得當的話，其商戶的生意一定會很火爆。這就要求招商時不僅要吸收一些大戶，而且招商對象的門類一定要齊全。
三、一年半後，物流廣場經營已完全穩定，可能在第一期的基礎上開發**汽車站物流廣場二期工程，這實際應稱得上是**汽車站物流廣場的發展期。
四、若干年後，dg的物流行業一定能和廣州及深圳平分秋色，**汽車站物流廣場輻射力亦會從一鎮的市場擴張到其周邊數鎮，商戶們的紅火生意區域跨度也會愈來愈廣，這也是**汽車站物流廣場發展的成熟期。
第五章、**汽車站物流廣場項目運作成功所需的各方支持
（一）開發商的具體運作力度
開發商要想成功運作好此項目，必須以“風物長宜放眼量”的長遠目標出發，高瞻遠矚、腳踏實地做好每一件工作，其中在具體運作方面更要加大力度。具體細化起來就是加強資金投入力度、廣告宣傳力度、市場推廣力度、社會關係融洽力度、實踐招商力度、科學管理力度等方面。
（二）鎮政府的具體扶持力度
**汽車站物流廣場作為代表**鎮一張亮麗的名片，鎮政府肯定會對此給予足夠的重視和扶持，具體細化起來主要表現在交警查車時，在不違反法律的基礎上給予足夠的通融和方便、在稅收、工商方面給予適當的優惠、在治安巡邏方面給予大力的支持、在市場推廣方面給予適當的廣告、媒體資源。
第六章、 **汽車站物流廣場項目具體投資、經營計畫（略）
第七章、**汽車站物流廣場項目經濟效益分析
（1）項目資金投入預測表(單位：萬元)
（2）項目租賃收入預測表(單位：萬元)
註：（1）本表格完全按90%的入駐率計算：
（2）全按15元/平方米月平均價格（除稅後）計算。
（3）按90%的入駐率計算，總租金是：4000平方米*15元/平方米/月*90%=5.4萬元/月