住宅小區公共管理規定範本4
第一條 為規範城市居住小區、居住組團及零星住宅(以下統稱居住小區)配套公共服務設施建設管理，依法維護業主和開發建設單位的合法權益，創造良好的居住生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》、《物業管理條例》等法律法規，結合我市實際，制定本規定。
第二條 本規定適用於本市城市規劃區及工業新區苘山鎮、汪疃鎮範圍內新建、改建、擴建居住小區配套公共服務設施的建設管理。
第三條 本規定所稱居住小區配套公共服務設施，是指根據有關法律、法規和規定進行配套建設的教育、醫療衛生、文化體育、社區服務、行政管理、市政公用、商業服務等公共服務設施。
第四條 本規定所稱居住小區配套公共服務設施接收單位是指市政府和區政府(管委)指定的公有資產管理機構。
第五條 居住小區配套公共服務設施按屬性分為非營利性和營利性公共服務設施。
非營利性公共服務設施是指不以營利為目的，建設成本宜列入居住小區開發建設成本或由政府投資的公共服務設施。
營利性公共服務設施是指以營利或提供公益性專業化服務為目的，宜進行市場化運作或專業化運營的公共服務設施。
第六條 發展改革、財政、教育、公安、民政、國土資源、城鄉建設、規劃、文化、衛生、貿易、住房保障房產管理等主管部門按照各自職責依法做好居住小區配套公共服務設施的建設管理工作。
第七條 居住小區配套公共服務設施建設，堅持統籌規劃、可持續發展和節能省地的原則，使用性質相近或功能可兼容的公共服務設施應綜合設定。
第八條 居住小區配套公共服務設施應與住宅建設項目同步規劃設計，同步配套建設，同步交付使用。
第二章 規劃與建設
第九條 居住小區配套公共服務設施由規划行政主管部門按照有關規定確定。
第十條 居住小區配套公共服務設施的性質、建築規模、用地面積、用地位置等應在修建性詳細規劃中具體規定。
第十一條 幼稚園、社區居委會、社區服務中心、警務室和社區衛生服務站等用房，在土地出讓時應當作為招拍掛的前置條件，在土地出讓契約書中應當明確需要配建的設施及位置、面積等內容，由開發建設單位統一代建。
第十二條 國土資源行政主管部門應當在土地出讓契約簽訂之日起30日內，將出讓地塊需配建的公共服務設施情況書面告知相關接收單位。接收單位應當在30日內書面告知開發建設單位，包括接收內容、基本設計條件等事項。
第十三條 分期建設的居住小區，規划行政主管部門在審查修建性詳細規劃、建築方案以及核發《建設工程規劃許可證》時，應對每期工程的公共服務設施項目的名稱、功能、位置、指標等進行核定。
居住小區配套公共服務設施應儘量安排在首期建設。
第十四條 居住小區配套公共服務設施工程達到下列要求後，開發建設單位方可申請居住小區建設工程竣工綜合驗收：
(一)按照規劃建設方案完成公共服務設施建設，並且經規划行政主管部門驗收合格;
(二)具備投入使用條件，已經明確產權、管理權，並且以書面形式明確管理責任。
第十五條 開發建設單位應將居住小區配套公共服務設施建設計畫在銷售場所予以公示，公示內容包括配套公共服務設施的建築面積、建設地點、建設時序、交付時間，並書面告知購房人。開發建設單位在進行居住小區前期物業管理招投標時，應將配套公共服務設施的建設計畫作為招投標書的內容告知投標人。
第十六條 房屋登記機構應當在居住小區配套公共服務設施的房屋所有權證上註明其規劃設計用途。依法屬於全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。
第三章 權屬界定
第十七條 下列居住小區配套公共服務設施建成後，由開發建設單位按各級政府(管委)的城建管理範圍，移交給規定的接收單位，產權歸接收單位所有：
(一)幼稚園;
(二)社區衛生服務站;
(三)社區居委會用房;
(四)社區服務中心;
(五)警務室;
(六)垃圾分類投放站;
(七)其他法律、法規規定歸政府所有的配套公共服務設施。
第十八條 居住小區配套公共服務設施由相關公共服務機構使用和維護，產權單位應與使用單位簽訂《委託管理協定書》，明確權利和義務。
第十九條 下列設施應列入開發建設成本，建成移交後產權歸全體業主共有：
(一)占用業主共有的道路、綠地或者其他地面建設的汽車停車位;
(二)居住小區內的道路，但屬於城市市政道路的除外;
(三)居住小區內的綠地，但屬於城市公共綠地或者明示屬於個人的除外;
(四)物業服務用房;
(五)公共廁所(由政府投資建設的，歸政府所有);
(六)根據規劃配建的，僅供居住小區內業主使用的戶外健身運動場所;
(七)物業管理區域內封閉運行的集中式太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵等成本由全體業主分攤的設施設備，但由其他投資人投資建設的除外。
鼓勵開發建設單位統一配建小區標識牌、路標指示牌等便民服務設施。
第二十條 農貿市場、超市、商店、會所等營利性公共服務設施，由開發建設單位投資統一建設，其產權歸開發建設單位或者買受人所有，但交付使用後應當納入居住小區物業管理。
第二十一條 物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位)的歸屬，由開發建設單位與物業買受人在商品房買賣契約中約定屬於開發建設單位所有或者相關業主共有。約定屬於開發建設單位所有的，開發建設單位應當提供產權歸其所有的證明檔案，並可以附贈、出售或者出租給業主。
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1、目的
嚴格保障公共設施正常使用，，維護業主利益，確保業主人身安全。
2、指導思想
嚴格按操作規程開展維護、保修工作，積極做好檢查預防，提高處理突發危機事件辦事效率。
3、公共設施維護與管理
3.1對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外)，保證共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發生;
3.2建立共用設施設備清冊檔案(設備台賬)有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄;
3.3有設施設備操作規程及保養規範，按操作規程及保養規範開展工作;
3.4對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬於小修範圍的，及時組織修復;屬於大、中修範圍或者需要更新改造的，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理;
3.5特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關規定，定期進行檢測校準，使之符合相關規範;
3.6設備房保持整齊清潔，安全設施符合規範，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現象，無堆積雜物;設備設施銘牌、標識，規範、統一、完整;操作規程、維護規範、管理制度上牆;
3.7各類管線有分類標識和流向標識，各類記錄本、登記本(運行、維修、保養、交接班等)齊全，記錄完整;監控記錄可保存15天，並能正常回放;
3.8對小區內變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、水系沿岸等危及人身安全的部位設定明顯警示標誌，制定防範措施;對可能發生的各種突發事件備有應急方案;
3.9公共區域內的雨、污水管道每年檢查疏通1次;雨、污水井每半年檢查清掏1次雨、污水管道及井發生堵塞應及時疏通;化糞池清掏每年至少1次，每季度檢查1次，防止外溢;
3.10建立設備設施巡視制度有專人巡視，中控室有專人24小時值守，值守人員實行輪班制;
3.11每日對園區路面、景觀、小品、圍牆(護欄)、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監視系統等巡視1次。保證設施設備能正常使用，無安全隱患;
3.12設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類、碼放;
3.13載人電梯日夜24小時正常運行;
3.14消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通;
3.15小區主要道路及停車場交通標誌齊全;
3.16路燈、樓道燈完好率不低於95%。
4、公共秩序管理
4.1小區出入口24小時值勤;
4.2實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守，對訪客出入進行登記管理，阻止小商小販進入小區;危及人身安全處有明顯標誌;
4.3對園區和樓內進行巡視。園區巡視白天3次、夜間4次，樓內巡視每天兩次，夜間需兩人同時巡視。巡視有計畫、有巡視路線圖、有巡視項目內容和要求、有記錄;
4.4門崗及巡視服務人員形象端正、著裝整齊乾淨、舉止規範、語言禮貌，門崗服務設施完好、標識醒目;有服務操作細則;
4.5監視控制中心設專人24小時值班，負責小區監控的值守，處理各類報警和異常信息，監視控制中心各類制度上牆;
4.6有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識，交通指示標識應規範、清晰，對進出小區的車輛進行引導，車輛有序通行、停放;
4.7突發事件發生時及時報告政府有關部門並設專人保護現場，配合公安等部門進行處理;
4.8對火災、治安、公共衛生等突發事件制定應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，並協助採取相應措施;
4.9對小區內高空拋物墜物、颱風、火患等公共安全隱患及時公示，警示注意事項，共同做好安全防範工作;
4.10監控中心嚴密監視，發現問題立即發出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規定保留一周。
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第一條 為加強城市居住小區、居住組團及零星住宅(以下統稱居住小區)配套公共服務設施規劃管理，保障居住小區配套公共服務設施合理配置，維護小區業主和開發企業的合法權益，根據有關法律、法規和相關規範等，制定本規定。
第二條 本規定適用於泰州市城市規劃區內新建、改建居住小區。
第三條 居住小區應根據城市總體規劃、近期建設規劃、各專項規劃及控制性詳細規劃同步規劃建設教育、醫療衛生、文化體育、郵政、商業服務、社區管理服務和市政公用等配套公共服務設施。其中教育、醫療衛生、社區管理服務等公共服務設施，應當在住宅總規模(總建築面積，下同)開發完成50%之前建成交付使用;其他公共服務設施應當在住宅總規模完成80%之前建成交付使用。
第四條 居住小區配套公共服務設施的設定，應堅持統籌規劃、可持續發展和節約用地的原則，使用性質相近或可兼容的公共服務設施應綜合設定。
第五條 居住小區配套公共服務設施的設定水平應當和居住人口規模相適應，在符合規定指標總量的前提下，可採取集中與分散相結合的方式統一規劃、合理布置。
第二章 權屬界定與管理
第六條 居住小區配套公共服務設施分為公益性公共服務設施和非公益性公共服務設施兩種。
第七條 公益性公共服務設施，是指不以盈利為目的、建設成本適宜列入小區商品房建設成本的公共服務設施，包括醫療衛生、文化體育、社區管理服務、市政公用設施等。此類公共服務設施除社會公益性配套設施外，其權屬歸全體業主所有，由業主委員會代為登記，開發企業不得銷售，也不得以任何方式處置其使用權。
第八條 非公益性公共服務設施，是指適宜市場化運營、建設成本不宜列入且未列入小區商品房建設成本的公共服務設施，包括教育、商業服務設施(物業管理專用商業服務設施用房除外)等。此類公共服務設施，按誰投資、誰所有、誰收益的原則，其權屬歸投資者所有，但交付使用後必須納入小區統一的物業管理，並不得擅自改變規劃用途。
第九條 居住小區的車庫、車位(含機動車和非機動車)應當首先滿足本小區業主的需要。未列入小區商品房建設成本的地下車庫、地下車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
第十條 居住小區公共配套服務設施的具體內容、指標等一般在控制性詳細規劃中確定，城鄉規劃部門提供規劃條件時應作為土地出讓條件之一進行明確。
第十一條 對於分期建設的居住小區，城鄉規劃部門在審查修建性詳細規劃、建築方案和施工圖以及核發《建設工程規劃許可證》時，應對每期工程的公共服務設施項目的名稱、功能、位置、權屬、指標等進一步核定。同時在《建設工程規劃許可證》附屬檔案中註明與住宅同期進行驗收的公共服務設施項目，確保公共服務設施與住宅同步建設、同步交付使用。
第十二條 居住小區公共服務設施工程達到下列要求時，房地產開發企業方可申請竣工綜合驗收：
(一)按照規劃建設方案完成公共服務設施建設，並且經城鄉規劃部門竣工核實合格。
(二)公共服務設施具備投入使用條件，已經明確產權、管理權及其關係，並且以書面形式明確管理責任。
第十三條 未按照建設工程規劃許可內容完成公共服務設施建設且未通過城鄉規劃部門竣工核實的，房地產開發企業不得辦理入住手續。
第三章 附 則
第十四條 居住小區公共配套服務設施規劃設計指標詳見附表。本指標按居住人口規模分三級。居住人口規模達到0.3—1.0萬人的，按附表3-1設定項目;居住人口規模在0.1—0.3萬人的，按附表3-2設定項目;居住人口規模在0.05—0.1萬人及以下的，按附表3-3設定項目。
每戶平均居住人口計算值為3.2人，每戶(套)住宅建築面積按實際建築面積標準計算。
第十五條 本規定由泰州市規劃局負責解釋。
第十六條 本規定從20xx年2月1日起試行。
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