【案例】張某將自有的200㎡商業用房出租給李某經營飯店，雙方簽訂2年期租賃契約，並對租金、支付及契約解除等條款做了明確約定。契約簽訂後，李某依約交付了租金並裝修了房屋，開始營業。因該房屋地理位置好，生意興隆。半年後，市場租金普遍上漲，張某有些後悔，於是以租賃契約未經備案為由，主張契約無效，要求解除契約，雙方因此產生爭議。
1、租賃契約未經備案是否無效呢?
根據《城市房地產管理法》第53條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃契約，約定租賃期限，租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其它權利義務，並向房屋管理部門登記備案”。《城市房地產管理法》屬於全國人大制定的法律，該條規定以“應當”對登記備案加以規定，立法宗旨在於要求對租賃契約進行備案。因此確認租賃契約是否有效關鍵在於該條規定是否為強制性法律規定。
《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：“房屋租賃實行登記備案制度。修訂、變更、終止租賃契約的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案”;第32條規定：“違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰;(一)偽造、塗改《房屋租賃證》的，註銷其證書，並可處以罰款;(二)不按期申報、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續，並可處以罰款;(三)未徵得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，並可處以罰款”。《城市房屋租賃管理辦法》雖然直接規定了未辦理登記備案的租賃行為無效，但是鑒於它屬於部門規章層面的法律檔案，不能規定契約效力問題。
公安部的《租賃房屋治安管理規定》規定：“私有房屋出租的，出租人須持房屋所有權證或者其他合法證明、居民身份證、戶口簿，向房屋所在地公安派出所申請登記;單位房屋出租的，出租人須持房屋所有權證、單位介紹信，到房屋所在地公安派出所申請登記，經審核符合本規定出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責任保證書”。可見出租私人或單位所有房屋用於他人居住，既要到房管部門，又要到公安機關登記。
筆者認為，未辦理備案登記不影響契約的效力，應認定租賃契約有效。房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當事人就主要內容達成一致契約即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，契約即生效。對房屋租賃的契約進行備案，主要是便於行政機關管理的需要，登記備案的契約具有對抗第三人的效力，在理論上屬於對抗要件主義，不是一個契約成立或生效的要件。依據《契約法解釋》第9條規定：“法律、行政法規規定契約應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響契約的效力，契約標的物所有權及其他物權不能轉移”，因此《城市房地產管理法》第53條不應成為強制性規定。現實中由於法律宣傳及管理環節薄弱，以及當事人嫌手續麻煩及規避一些稅費，公民間房屋租賃登記備案相對法人間的少一些，但出於交易安全的必要，律師建議租賃雙方應進行登記備案，以減少契約風險。
2、出租房屋應辦理的法律手續
⑴出租人與承租人簽訂書面租賃契約;
⑵雙方在契約簽訂後30日內，到市、縣人民政府房產管理部門申請登記備案。申請登記備案時應提交以下相關檔案：書面租賃契約、房屋所有權證書、當事人的合法證件、經辦人的證明檔案、城市人民政府規定的其他檔案;
⑶在市、縣人民政府房產管理部門審查合格後頒發《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。
房屋租賃契約登記備案是指租賃契約的雙方當事人簽訂、變更、終止租賃契約的，應向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。
3、房屋租賃契約的登記備案具有以下特點：
登記備案對租賃契約的效力並無任何影響。不同於房屋權屬登記，房屋租賃契約的登記備案不是一個契約成立或生效的要件。因為，房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當事人就主要內容達成一致契約即告成立，無需由出租人將出租物交給承租人，或由承租人將租金交給出租人。
《城市房地產管理法》還規定登記備案後有關機關頒發的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃契約是無效的。現行契約法在規範租賃契約內容及出租人義務時，並未出現關於提供出租權證書以辦理租賃登記手續的規定。
審查是否進行過登記備案。1994年的《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》，都規定了租賃各方應向房產管理部門登記備案的義務。《城市房地產管理法》還規定登記備案後有關機關頒發的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃契約是無效的。
出於不動產的公示公信原則，便於國家對不動產的管理，在房屋租賃上法律設定了登記備案制度。房屋租賃契約未經登記備案的，不得對抗第三人。根據建設部《城市房屋租賃管理辦法》及《上海市房屋租賃條件》、《上海市實施城市房屋租賃管理辦法》的規定，當事人在簽訂書面租賃契約後的15日內，雙方持契約及有關材料到房屋所在的區、縣房地產登記機構辦理登記備案手續。如果一方要求備案而另一方不配合的，要求登記的一方可持租賃契約到房地產登記管理部分自行登記備案。其具體程式是：
(1)房屋租賃當事人在租賃契約簽訂後的15日內分別到區、縣房地產交易管理部門辦理租賃登記，填寫《上海市房屋租賃登記申請表》，並提驗有關證件材料。
(2)房地產交易管理部門受理後，在《租賃登記表》上提出審核意見。
(3)符合規定的，房地產交易管理部門自受理房屋租賃登記申請之日起的5日核心發《房屋租賃證》。一般情況下，房屋租賃證的有效期限不超過2年。
契約編號：__________
借款人：________________________________________
身份證號碼：____________________________________
貸款人（抵押權人）：中國銀行__________分（支）行
抵押人：________________________________________
有效證件號碼：__________________________________
保證人：________________________________________
有效證件號碼：__________________________________
特別提示
借款人、保證人、抵押人請認真閱讀本契約項下的全部條款，尤其是用黑體表明的條款，對於不理解的條款，可以向貸款人徵詢，貸款人將進行解釋。借款人、保證人、抵押人一旦簽訂本契約，即認為借款人、保證人、抵押人已理解並同意本契約的所有條款。
本契約各方根據有關法律、法規，在平等、自願的基礎上，為明確責任、恪守信用，經充分協商一致簽訂本契約，並保證共同遵守執行。
借貸條款
第一條 貸款金額。貸款人根據借款人的申請，經審查同意向借款人發放汽車消費貸款（以下稱貸款），金額為人民幣（大寫）____________________元，（小寫）___________元。
第二條 貸款用途。貸款用於購買__________汽車______輛；型號：______；顏色：______；發動機號：____________；車架號碼：____________；車輛號碼：____________ 。借款人不得以任何理由將貸款挪作他用。如借款人未按本契約約定的用途使用貸款，貸款人有權就挪用貸款部分自挪用之日起按本契約約定的貸款利率上浮____％計收罰息。若遇本契約約定的貸款利率調整，則分段計收罰息。
第三條 貸款利率。按照人民銀行有關規定，確定貸款利率為月利率______‰，利息從貸款放款之日起開始計算並按月結息。借款期限在______年（含）以下的，前述貸款利率為固定利率，無論法定利率是否調整，均執行本契約的約定利率，不分段計息；借款期限在______年以上的，前述貸款利率一年一定，於每一年度的貸款發放日根據當天的法定利率確定應執行的利率，貸款人將在營業場所對法定貸款利率調整情況進行公告。
第四條 貸款期限為______月。自______年______月______日起至______年______月______日止。實際放款日與到期日以借款借據為準。借款借據為本契約的附屬檔案，與本契約具有同等法律效力。
第五條 借款人不可撤銷地授權貸款人在本契約生效後（或抵押登記後），以借款人購車款的名義將貸款以轉帳形式劃入 在銀行開立的帳戶（開戶行：____________；帳號：____________），以購買本契約第二條所列之車輛。上述行為視為借款人提用了借款，貸款人有權監督貸款的使用。
第六條 貸款人與借款人雙方商定，自貸款發放次月起，借款人按月歸還貸款本息，還款日為每月______日。借款人自願按下列第______種方式歸還貸款本息（如放款日與扣款日不同，首期、末期還款金額按實際天數計算）：
（一）等額本息還款法：每月歸還本息之和______元；
（二）等額本金還款法：首期歸還本息之和______元，逐月遞減；
（三）到期一次還本付息；
（四）其他：__________________
第七條 借款人在中國銀行開立______帳戶，戶名____________，帳號____________，並保證在每期還款日前存入當期足額還本付息的存款，同時授權貸款人於每月還款日從該帳戶中扣收貸款本息。如果該帳戶內資金不足償還當期款項，貸款人可將借款人在貸款人處開立的其他帳戶內的資金與貸款債權相抵銷。帳戶幣種與貸款幣種不同的，按抵銷當天人民銀行對外公布的匯率折算。貸款人為上述扣收行為時，應通知借款人。
第八條 借款人應按期償還貸款本息，如借款人未按本契約約定歸還貸款本息，貸款人有權對逾期貸款本息自逾期之日起按本契約約定的利率上浮______％計收罰息。若遇本契約約定的貸款利率調整，則分段計收罰息。借款人以長城信用卡歸還貸款本息發生透支，應立即無條件歸還透支本金，並按信用卡透支利率支付透支利息。貸款人有權按追償信用卡透支款辦法直接向借款人催收。
第九條 本契約簽訂後且在貸款發放前，若銀行有確切證據證明借款人與汽車銷售商就該車輛有關質量、條件、權屬等事宜發生糾紛，且上述糾紛將會影響借款人償還貸款本息的，本契約即告終止。如糾紛已妥善解決需要借款的，須重新簽訂借款契約。
第十條 貸款發放後，借款人與經銷商就該車輛有關質量、條件、權屬或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，本契約應正常履行。
第十一條 借款人需提前還款的，應提前______個月書面通知貸款人。經貸款人確認後即不可撤銷。經貸款人同意提前還款部分，除計收正常利息外，貸款人有權按提前還款金額的______‰計收損失補償金。
第十二條 本契約有效期內，發生下列事項的，貸款人有權在以下任何一項或多項事件發生時，宣布本契約項下的貸款提前到期，並向借款人、擔保人發出《提前還款函》，要求借款人在《提前還款函》規定的期限內清償部分或全部貸款本息（包括逾期利息）：
（一）借款人違反本契約約定的條款，足以使貸款人認為借款人將不履行或不能履行歸還貸款本息的義務的；
（二）借款人本人因喪失民事行為能力、被宣告失蹤、死亡而無繼承人、監護人、財產代管人或受遺贈人；
（三）借款人的繼承人、監護人、財產代管人或受遺贈人拒絕為借款人履行償還貸款本息的義務；
（四）借款人連續三個付款期或在本契約期內累計六個付款期未按時償還貸款本息；
（五）借款人連續三個付款期以信用卡透支方式償還貸款本息；
（六）根據本契約擔保條款約定，因擔保人違反擔保條款的約定，致使擔保人需提前履行義務或貸款人提前處分抵押物的；
（七）借款人未按本契約約定向保險公司辦理指定的機動車輛保險；
（八）借款人挪用借款的；
（九）根據契約法第68條規定，貸款人有確切證據證明的借款人其他可能影響歸還貸款人貸款本息的情形。
第十三條 貸款人和借款人雙方任何一方需變更契約借貸條款，均須書面通知對方，經雙方協商一致，達成書面意見，同時徵得擔保人書面同意後方可變更。本契約另有約定的除外。
第十四條 訂立、執行本契約所需有關費用，按照以下方式承擔：____________。
抵押條款
第十五條 抵押人自願將其享有處分權的車輛抵押給貸款人（即抵押權人），作為償還本契約借貸條款項下之借款的擔保，並保證承擔法律責任。抵押物詳細情況見本契約所附《抵押物清單》。
第十六條 抵押擔保範圍為本契約項下的貸款本金、利息（包括逾期罰息、挪用罰息）、因歸還貸款本息而引起的信用卡透支款本息、違約金、賠償金以及實現債權的費用。
第十七條 抵押期間從抵押登記之日起至本契約借貸條款項下全部債務履行完畢止。
第十八條 抵押人在抵押期間應妥善保管抵押物，並負責維修、保養，保證抵押物完好無損、正常有效行駛，並隨時接受貸款人的監督檢查。
第十九條 抵押期間由於抵押人的過錯造成抵押物價值減少，應由抵押人承擔責任，抵押人應在三十天內或貸款人規定的期限內向貸款人提供與減少的價值相當的擔保。抵押人不能提供價值相當的擔保的，抵押權人可以選擇提前處分抵押物以行使抵押權。
第二十條 抵押物抵押期間，抵押人出租抵押物的，須通知貸款人；抵押人以變賣、抵償債務、贈與等方式處分抵押物的所有權的，須徵得貸款人同意。抵押人擅自處分抵押物引起貸款人的損失，由抵押人承擔責任。
第二十一條 設定抵押物需要到主管部門進行抵押登記，抵押人應與貸款人、保證人合作。抵押人在本契約抵押設定並登記完畢之日，將該抵押物的權屬證明檔案（登記證書）交抵押權人保管。
第二十二條 因發生本契約第十二條所述情況，貸款人宣布提前收回貸款而未受清償的，貸款人有權提前處分抵押物。
第二十三條 借款人須向 保險公司辦理 保險，並應以抵押權人為保險第一受益人。抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。為防止保險中斷，貸款人可以代替借款人投保，保險費用由借款人承擔，保險權益屬貸款人。抵押期間，如汽車發生賠償事故，貸款人有權根據事故性質及借款人的具體情況決定是否將保險賠款付給借款人。汽車如發生部分損失的情況，保險賠償金和損害賠償金應全部用於維修汽車，借款人應負責將汽車修復至完全正常狀態；如發生車輛全損或推定全損或全車被盜搶等保險事故，保險賠償應首先用於一次性清償貸款本息和支付有關費用。如保險賠償尚不足以清償貸款本息，借款人應繼續履行本契約項下的還本付息義務，並且該項還款義務應於保險賠款獲得之日起七日內履行完畢。
第二十四條 本契約中“借貸條款”如因某種原因導致其部分或全部無效，不影響“抵押條款”的效力，抵押人仍應按照約定承擔責任。
保證條款
第二十五條 保證人自願為借款人在本契約借貸條款項下的全部債務提供連帶責任保證。在借款人沒有按契約約定履行還款義務時，保證人承諾按貸款人要求履行還款義務。
第二十六條 保證責任範圍為本契約項下的貸款本金、利息（逾期罰息、挪用罰息）、因歸還貸款本息而引起的信用卡透支款本息、違約金、賠償金以及實現債權的費用。
第二十七條 保證期間從本契約生效之日開始到本契約借貸條款項下債務最後一期還款履行期屆滿之日起經過兩年。貸款人依據本契約第十二條的約定，宣布貸款提前到期要求借款人立即清償部分或全部債務，保證人應當承擔保證責任。
第二十八條 若保證人不按契約履行保證責任，貸款人有權向保證人追索，而且僅需通知，貸款人即可將保證人在貸款人處開立的帳戶內的資金與擔保債權相抵銷。帳戶幣種與貸款幣種不同的，按抵銷當天人民銀行對外公布的匯率折算。
第二十九條 保證人承諾督促借款人按時歸還貸款，並按貸款人的要求，幫助貸款人追收借款人的債務。
第三十條 貸款人與借款人、保證人商定，在貸款人認為必要的情況下，貸款人僅需通知借款人，即可將債權轉讓給保證人或第三人。保證人同意接受轉讓的債權，轉讓的價格不低於借款人所欠貸款本息及罰息、違約金等之和。
第三十一條 貸款人由於國家利率政策調整而執行新利率的，無須徵得保證人的同意。
第三十二條 本契約中“借貸條款”如因某種原因導致其部分或全部無效，不影響“保證條款”的效力，保證人仍應按照約定承擔責任。
其他條款
第三十三條 本契約履行過程中發生糾紛，契約各方應協商解決，協商不成的，雙方同意採用下述第 種方式解決：
（一）由 仲裁委員會進行仲裁；
（二）向下述第 項所列人民法院起訴。
1．被告所在地；
2．契約履行地；
3．________________________。
第三十四條 本契約自借款人、貸款人、抵押人、保證人簽或蓋章之後生效，本契約中的抵押條款在辦妥抵押登記之後生效。
第三十五條 借款人按期償還本契約約定的債務並履行本契約約定的義務後，本契約即告終止。貸款人將協助借款人到房地產行政主管部門辦理抵押註銷登記手續，並將抵押物的所有權權屬證明檔案退還借款人。
第三十六條 借款人、抵押人、保證人不依本契約約定償還本契約項下債務，貸款人享有追索權。貸款人因行使上述追索權而支出的合理費用，均由借款人承擔。
第三十七條 借款人、保證人、抵押人違反本契約時，貸款人可以採用下述第______ 方式進行強制執行：
（一）通過公證直接強制執行，借款人、保證人、抵押人自願接受強制執行；
（二）經司法機關裁決後進行強制執行。
第三十八條 貸款人有權向有關個人徵信系統提供貸款信息；借款人嚴重違約影響貸款人債權實現時，有權通過向社會公告的形式追究其違約責任。
第三十九條 本契約一式 份，具有同等法律效力，由借款人、貸款人、保證人各執一份，登記、公證機構、 各存檔一份。
第四十條 其他約定事項________________________
貸款人（蓋章）：____________ 授權代表人（簽或蓋章）：__________________
借款人（簽章）：____________ 抵押人（簽章）：____________________________
保證人（簽章）：____________ 法定或授權代表人（簽或蓋章）：____________
契約簽訂地：______________________________________________________________
契約簽署日期：___________________年_________________月__________________日
對於經營性用房來說，簽訂、變更、終止房屋租賃契約，出租人和承租人一定要在30日內帶著相關材料到房屋所在地的房產管理部門辦理登記備案手續。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護承租人的權益，最好還是登記備案，否則就可能發生出租人同時將房子租給別人的情況;同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風險。在北京的出租人得注意了，凡是在北京範圍內出租的房屋都要到房屋所在區、縣國土資源和房屋管理局或其委託的街道辦事處、鄉鎮人民政府租賃服務站辦理登記備案手續。如果出租人或承租人有一方是港、澳、台地區的人或者外國人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了。
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