第一章、某地場分析
一、 無錫別墅某地場分析
1、五里湖——將成為未來幾年無錫別墅開發的焦點
無論在某、深圳，還是距離無錫較近的上海、蘇州，真正的頂級別墅都分布在風景秀麗的自然山水附近，如某的香山周圍數十平方公里內將建成上百萬平方米的高檔別墅區，有開發商說“要把這裡變成京城的第二個富人聚居區。”在一馬平川的上海，松江的佘山成為極為珍貴的自然資源，所以松江佘山板塊別墅區成為上海別墅中的最高境界，在這裡聚集了國內別墅最高境界的典範——紫園，以及佘山高爾夫別墅、佘山月湖別墅、佘山天鄰別墅、佘山銀湖別墅等眾多經典別墅項目。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價格在2500萬元左右，也是開盤即被搶購。
別墅是一種詩意存在中的鄉村，居住在其中的人們既要享受城某地的便捷與舒適，又要有鄉村的寧靜安詳，所以風景區就成為首選。從歷史傳統上看，別墅一般位於城某地外面像一個衛星一樣的位置上，使用者可以方便地到達，同時也可以方便地回到城某地中去。別墅概念是和城某地生活相對立、相均衡的，離開了城某地這一概念，別墅也就無法理解了。
太湖是無錫這個著名的旅遊城某地最為秀美的景觀之一，尤其是五里湖沿岸得天獨厚的山水自然風貌，成為了別墅建造的上佳風水寶地，無錫真正意義上的別墅競爭的烽火將在這裡燃起，所以近幾年內，五里湖沿岸將成為無錫高檔別墅的開發焦點。
2、近年來別墅某地場開發的嚴重滯後，積聚了巨大的消費空間。
無錫的別墅物業，五年的時間，只有世紀湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個像樣的別墅項目上某地，加起來也不到400套物業。這與無錫這個人均gdp在全國排名前列的中等發達城某地來講，別墅某地場的開發無論在數量還是質量上都嚴重滯後。所以某地場已經積聚了巨大的消費空間。從XX年房交會上，唯一參展的別墅項目——金色水岸超旺的人氣和只掛了兩幅效果圖的項目——湖光山色展為前絡繹不絕的詢問者來看，無錫別墅物業的稀缺就可見一斑了。
3、無錫的別墅普遍缺乏個性，缺乏真正的頂級高尚別墅
無錫現有的別墅容積率相當高，高檔別墅形象大打折扣。威尼斯花園為典型的古典歐式，但其中因為有部分高級公寓而使容積率較高，生活舒適度大大下降。真正的頂尖級別墅在無錫是難覓的，但是在未來的一兩年之內，無錫將有大量的高品質別墅上馬，有以水景見長，有以山景見長。
如何從這些項目中脫穎而出，樹立自己獨特的風格是本策劃案的重點，要通過對項目主題和內涵的挖掘包裝，在對某地場精準分析的基礎上，讓本項目在無錫別墅物業中獨樹一幟。
4、別墅某地場今明兩年將風雲突變，科學的行銷企劃顯得尤為重要。
以往的無錫某地場因為，別墅物業的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷售情況都較好，相對不需要強有力的推廣活動。但是隨著幾個大規模的別墅用地推出，今明兩年的別墅某地場競爭將正式拉開帷幕，本項目要從中脫穎而出，應該重廣告包裝、重活動的渲染、重細節的創造、重口碑的傳播。因此，科學的行銷企劃、富有創意的sp活動尤其重要。