近年來，隨著房價的不斷上漲，加之外來人口的增多，城鄉接合部農村宅基地上的樓房吸引了越來越多人購買。這些房子因沒有房產證而被稱為“小產權房”，雖然價格低廉、交通便利，但由於宅基地的買賣受法律制約，因而，其買賣有著難以規避的法律風險。
案例一：XX年4月，家住濟南市歷下區的孔先生夫婦購買了一套位於歷城區城鄉接合部的小產權房，如今，賣方申請法院認定當初房屋買賣契約無效。近日，濟南市歷城區法院華山法庭已經對此案調解完畢，孔先生雖然拿到了退回的房款和補償費，但一度屬於自己的兩層樓又成別人的了。
孔先生夫婦看中的這套房子上下兩層，一共230平方米，當初約定的價格是35萬元。由於房子是農村宅基地房屋，因而難以辦理房產過戶手續，只是先簽了一份房屋買賣契約。契約中約定，先交付25萬元房款，剩餘部分待過戶手續完成後付清。雙方事後才了解到，這套房子屬於舊村改造房，國家對其轉讓有著嚴格的限定。
賣方多次催促孔先生交付剩餘的10萬元房款，但由於過戶手續未能完成，孔先生拒絕交付。在多次協商未果的情況下，賣方將孔先生夫婦告上了法庭，請求法院認定房屋買賣契約無效，希望把賣出的房子再要回來。孔先生則認為，如今房產早已升值，無論是現值還是拆遷補償價格都已遠遠高於原來的價格，因而請求法院判令賣方賠償經濟損失32萬元。
最終，法院認定雙方買賣房屋的交易行為違反了法律、法規的禁止性規定，屬於無效契約。在法官的調解下，賣方同意退還孔先生已交付的25萬元房款，並支付10萬元的經濟損失費。9月3日，孔先生雖然拿到了35萬元，但他並不開心，因為“弄丟”了自己中意的這套上下兩層的房產。
案例二、王某系濟南某公司的職工，XX年全家從農村搬入省城居住。由於沒有房子，所以一直租住他人的房屋。後經人介紹，王某於XX年花9萬元購買了農民高某建造的住房，當時二人還簽訂了購房契約。
XX年8月，高某看到房價飆升，突然向法院起訴要求王某騰房。最終房屋買賣契約被認定無效，王某退出房屋，高某退給王某96000元。
“這種案子經常出現，去年一年我就審理過十幾例。”9月10日，濟南市歷城區法院華山法庭的一位法官介紹說，在具體的案件中，不僅有城市居民購買集體土地上建設的房屋，還有農村居民到鄰村購買房屋的情況，“往往是當初因為省錢買了房，等有了糾紛，官司打到法院才知道契約竟然無效”。
1、糾紛處理不能簡單化
城市居民購買農村宅基地上的房屋，牽扯到買賣雙方的利益和社會的穩定，因此法院在處理此類糾紛時，並非僅僅認定買賣契約無效就結案。平陰縣法院執行局局長蘇道偉說，處理這類案件既要尊重歷史，又要照顧現實，綜合權衡買賣雙方的利益，全面考慮到契約無效對雙方當事人的利益影響。
從基層法院審理的案件來看，由於現在房價上漲較快，因而賣主主張契約無效的現象比較多。“雙方的房屋買賣無效，出售方有權要求返還房屋，購買方也可主張出售方返還錢款，因此造成損失的，還可以要求賠償。”
2、買賣契約無效買方風險較大
據了解，根據現行法律法規和國家政策，非集體經濟組織成員不能成為農村村民房屋買賣契約的主體，國家政策明確禁止城鎮居民購買農村村民房屋，故對農村村民向非本集體經濟組織成員及城鎮居民出售房屋的契約，應一律認定為無效。