再者，由於契約標的不能而無效。除合法要件外，契約的標的可能、確定或可確定是契約生效的必備要件之一。所謂標的可能，是指契約所規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現實的可能性。如果標的無法實現，則不發生法律上的效力。當事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買賣契約，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但在現實生活中，由於房產管理部門只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書，因此，在集體土地上所建的商品房無法按照約定進行所有權的移轉，因為依照物權的公示公信原則，不動產物權的移轉必須以法定登記機關的物權移轉登記為要件，不經登記變更物權歸屬始終不發生變化，也就是說這類契約的標的在客觀上沒有實現的可能性。這是一種債務人即使願意履行也不可能履行的狀態。基於這一原因，也可以確定此類契約無效。
4、國家明文禁止買賣小產權房
XX年1月，國務院辦公廳在《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中明確指出，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。
國務院辦公廳1999年發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規定：“農村的住宅不得向城市居民出售。”XX年12月，國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》中規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和非法建造的住宅發放土地使用證。”
5、買賣過程中要注意的事項：
１、看開發主體是否合法。實施城中村土地開發的主體可以是村民，還可以是農村集體經濟組織依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委託的房地產開發企業。但主體一定要取得合法開發土地的資格。
2、看是否符合城市規劃。城中村改造項目，必須符合城市總體規劃，只有符合城市整體規劃， 拆除的可能性才會減少。
3、看是否取得了建築工程施工許可證。城中村改造項目應按照《建築法》的規定，進行報建、招標、施工、監理及組織竣工驗收。
4、只買現房（警惕中途停工）；
5、只買開發規模大的小區（法不責眾）；
6、買和當地村民混居的小區（你不能拆了三樓留四樓吧）；
7、買集中開發小產權房的區域（成規模了你能咋地）；
8、最好打聽一下開發商的背景，有政府背景的優先考慮（最好是鎮長、鄉長的兒子）；
9、簽訂契約時預見可能出現的風險。像賣方反悔要向賣方支付足夠數額的賠償金。