小產權房買賣中，承擔法律風險的不僅是買方，賣方也會承擔風險。“在房價上漲的情況下，賣方可以主張契約無效，而房價一旦出現下跌的情況，買方也同樣可以主張契約無效。”但現在來看承擔風險的主要還是買方，“如果遇到拆遷的話，買方是難以獲得土地補償費用的”。
3、小產權房買賣契約效力判定
對於小產權房買賣契約的效力，存在兩種截然相反的意見，一種觀點認為，如果不考慮其他影響契約效力的因素，僅城市居民購買農民集體土地上的房屋而言，應認定契約有效。主要理由在於：（1）法院認定契約無效應以法律和行政法規為依據，而我國法律、行政法規並不明文規定禁止買賣集體土地上的私有房屋。到目前為止，禁止城市居民購買小產權房的主要是：1999年國務院辦公廳就發出了《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、XX年國務院發布的《關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔XX〕28號）、XX年國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》（國土資發〔XX〕234號）。這些都只是國務院的決定、通知、意見，不能作為認定契約無效的依據。（2）《土地管理法》規定：“農村村民出賣、出租房屋後，再申請宅基地的，不予批准。”從這一規定可以看出法律並不禁止農村村民出賣房屋時，同時轉讓宅基地使用權。（3）即使集體土地使用權不能轉讓情況下，由於買賣的標的物只是房子，而房子是農民的私有財產，享有充分的處分權，所以法律沒有權力禁止。
另一種意見認為，村民對宅基地只享有使用權，而無處分的權利，而出售住房的行為，實際上已處分了宅基地使用權，違反了法律、行政法規的強制性規定，1故契約應認定無效。法律的確沒有明文禁止集體土地上的房屋流轉，但筆者仍認為買賣契約無效，主要是基於目前我國房地產交易中普遍遵循的“房地一體”的基本法理。根據《物權法》第146條“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分”（即“房隨地走”）和第147條“建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施占用範圍內的建設用地使用權一併處分”（即“地隨房走”）的規定，我國的國有建設用地實行的是所謂“房地一體主義”，這不僅是基於法理，也是為了避免“空中樓閣”的存在。對於集體土地上房屋的買賣，這一原則同樣適用。所以一旦集體土地上的房屋所有權主體發生變化，意味著該房屋下的集體土地使用權也發生流轉，而這是法律所明文禁止的。因此，法律規定集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，內在包含了“禁止其上所建房屋的流轉”，否則該條文將形同虛設。
從《土地管理法》規定：“農村村民出賣、出租房屋後，再申請宅基地的，不予批准。”從這一規定當然推出法律並不禁止農村村民出賣房屋時，同時轉讓宅基地使用權。筆者認為，這種理由是不充分的，法律規範的邏輯構成主要包括行為模式和法律後果，但法律規範中的行為模式並不必然是法律所允許的，正如《刑法》三十二條關於故意殺人的規定：故意殺人的，處死刑，無期徒刑或十年以上有期徒刑。根據這一規定，怎么也不會得出法律允許故意殺人的結論。退一步來說，即使能夠推出法律不禁止宅基地使用權流轉，那也只是在本集體經濟組織成員之間內部轉讓，因為法律允許這種流轉。