房地產買賣契約履行糾紛

申請人提出如下仲裁請求事項：1、裁決被申請人履行房屋買賣契約;2、裁決被申請人支付違約金暫算100天計人民幣114,000元(228萬元×0.05%×100天)(以下所涉貨幣幣種均為人民幣);3、本案仲裁費由被申請人承擔。

申請人稱：申請人與被申請人於XX年4月15日和4月21日，就申請人購買被申請人位於本市的房屋分別達成了《房地產出售居間協定》和《上海市房地產買賣契約》，申請人已經根據契約履行了契約約定的部分義務，支付了首期房款100萬元(其中包括101室的首期房價款)，雙方約定剩餘房款由申請人向銀行貸款予以支付。由於被申請人未提供本交易所需的書面材料和相關證明，貸款未能通過。但即使最終貸款未被銀行批准，申請人也一直表示願意按契約約定在交易時以現金補足。因房價上漲，被申請人以種種理由不願意交房，又提起仲裁欲解除契約，直至今日申請人仍舊希望被申請人能遵守契約約定接受申請人的履行行為，完成本次交易。同時，根據契約約定，被申請人應於XX年1月10日前騰出房屋並通知申請人進行驗收交接，被申請人迄今沒有履行。申請人認為被申請人故意拖延或不及時提供相關材料的，申請人可追究其違約責任;被申請人未在約定期限交付房地產的，應支付自應當交付之日起至實際交付日止相當於已付款每日萬分之五的違約金。遂申請人提出上述仲裁請求。

被申請人答辯並反請求稱：系爭房屋是獨立產權房屋，申請人要求提供的書面材料和相關材料在客觀上是不存在的，且根據契約約定亦未要求被申請人提供，申請人在銀行貸款未能辦妥的情況下，儘管聲稱現金已備妥，但仍以提供這種不可能存在的檔案為履約前提，其無意履行契約的意圖十分清楚，至少未按約履行契約的事實已經成立，據此，被申請人已依法經過合理催告解除了契約。為此，被申請人請求仲裁庭駁回申請人的仲裁請求並提出仲裁反請求。

被申請人提出如下仲裁反請求：1、確認解約行為有效;2、裁決申請人支付逾期違約金計140,160元(自XX年5月10日起至XX年12月14日止，共219天，每日640元)。

對於被申請人的仲裁反請求，申請人辯稱：被申請人單方解除契約的行為是無效行為，雙方在契約第九條中明確排除了解除契約的爭議解決方式;契約履行過程中被申請人違約，申請人不存在違約行為，故被申請人要求申請人支付違約金無事實依據，請求駁回。

二、仲裁庭認定的事實及其依據

仲裁庭經審理查明：XX年4月15日，申請人與被申請人經上海某物業代理有限公司中介，簽訂《房地產出售居間協定》，被申請人願意將座落在上海市浦東新區某路55弄18號201室的房屋出售給申請人。XX年4月21日，申請人與被申請人簽訂了《上海市房地產買賣契約》。契約約定被申請人將座落在上海市浦東新區某路55弄18號201室，建築面積141.25平方米的房屋出售給申請人，房價款178萬元。同一天，申請人又將座落於上海市浦東新區某路55弄18號101室建築面積120.48平方米的房屋出售給申請人，房價款150萬元。兩份契約均在附屬檔案三“付款協定”中規定了兩套房屋總的房價款支付方法，即房價款總額328萬元，在契約簽訂後二日內，申請人支付首期房價款100萬元，被申請人應自籌資金至抵押權人處全額還清抵押貸款餘額，註銷抵押登記;申請人同意通過向銀行申請228萬元貸款的形式支付第二期房價款;申請人應在簽訂買賣契約後十日內向該貸款銀行申請貸款，簽署借款抵押契約等一切相關協定，辦理一切相關手續，並支付一切相關費用;“若申請人之貸款申請未經貸款銀行審核通過或者審核通過的額度不足申請額度，則申請人應於附屬檔案三付款協定第4條所述送件當日將其補足並支付給被申請人”。付款協定第4條規定申請人第二期房價款的支付方式為：“申請人之貸款申請經貸款銀行審核通過……且被申請人名義之抵押登記已經註銷後7個工作日內，雙方親自或委託上海某物業代理有限公司赴上海市浦東新區房地產交易中心申請辦理產權過戶及抵押登記手續(送件)，並由上海某物業代理有限公司收執收件收據。待上海市浦東新區房地產交易中心出具以申請人為所有權人的房地產證和以貸款銀行為抵押權人的他項權證，且將該他項權證送交貸款銀行後伍個工作日內，申請人應支付給被申請人第二期房價款，該期房價款由貸款銀行代為支付。”契約補充條款第5款約定“雙方應在本契約履行過程中各自及時提供本交易所需的書面材料和相關證明”。契約第九條約定：申請人未按本契約付款協定約定期限付款的，應當向被申請人支付違約金，違約金按申請人逾期未付款日萬分之伍計算，違約金自本契約應付款期限之第二日起算至實際付款之日止。逾期超過七日後申請人仍未付款的，除申請人應向被申請人支付七日的違約金外，“契約繼續履行，申請人還應繼續向被申請人支付違約金至實際付款之日止，違約金按申請人逾期未付款日萬分之伍計算。”契約第四條約定：“雙方同意，被申請人於XX年1月10日前騰出該房屋並通知申請人進行驗收交接。”契約第十條約定：被申請人未按本契約約定的期限將上述房屋交付(包括房地產交接及房地產權利轉移)給申請人，應當向申請人支付違約金，違約金按申請人已付款日萬分之伍計算，違約金自本契約第四條和第六條約定的應當交付之日起算至實際交付之日止。逾期超過七日後被申請人仍未交付的，除被申請人應向申請人支付七日的違約金外，“契約繼續履行，被申請人還應繼續向申請人支付違約金至實際交付之日止，違約金按申請人已付款日萬分之伍計算。”契約第十二條約定：“本契約自上海市公證處公證之日起生效。”

契約簽訂後，上海市公證處於XX年4月22日出具了(XX)滬證外經字第12770號《公證書》，確認雙方當事人簽訂的《上海市房地產買賣契約》的效力。被申請人按約歸還銀行貸款，辦妥了出售的兩處房屋貸款的他項權利終止手續，取得了收件收據。申請人支付了兩套房屋的首期房價款總計100萬元後，即按約定向有關銀行申請第二期房價款的抵押貸款。由於101室安裝樓梯與201室相通，呈複式結構狀，銀行方面要求申請人提供該兩套房屋被開發商當作一套房屋出售的證明檔案，申請人即向被申請人索要。被申請人認為不存在出售一套複式房的情況，上述房屋結構狀況在買賣發生時申請人是知道的，才與之簽訂買賣契約，且契約中也沒有要求被申請人提供上述檔案的條款，被申請人表示無法提供，並催促申請人支付第二期228萬元房價款。在契約簽訂後10日內，申請人未能與銀行簽訂抵押貸款協定，XX年7月9日，被申請人向申請人發出催告函，要求將申請貸款所必需的所有相關資料全數向貸款銀行提供，並積極履行本次交易中申請人方的相關義務，保證本次交易順利完成。XX年7月26日，申請人致函被申請人，表示第二期房款已備妥，只要被申請人提供分層變成複式的正式變更檔案即可付款。XX年10月16日，被申請人致函申請人，表示無法提供申請人所要求提供的檔案，且契約中未約定其提供該等檔案，並明確要求申請人在五日內支付第二期房價款，否則視為申請人單方終止契約。XX年10月25日，申請人又致函被申請人，表示第二期房款早已準備完成，只要被申請人將相關證明檔案交給申請人，申請人即可隨時支付第二期房款。XX年12月14日，被申請人發出《解除契約通知書》，提出解除契約，追究申請人的違約責任，並於次日向仲裁委提交了仲裁申請。XX年3月15日，被申請人又向仲裁委提交了《撤回仲裁申請書》，請求撤回仲裁申請。XX年3月16日，仲裁委以(XX)滬仲案字第0893號決定書準予撤回。XX年4月10日，申請人致函被申請人，根據被申請人撤回申請的行為，提出繼續履行契約，並表示已準備了相應的房款，希望被申請人提供契約約定的相關材料，以便雙方共同前往交易中心辦理手續並辦理房屋交接手續，同時聲明對被申請人的遲延交房保留追索的權利。XX年4月15日，被申請人以《回復函》聲明解約行為繼續有效，要求申請人承擔違約責任，在十日內到被申請人處取回扣除違約金後的首期房價款。

三、仲裁庭裁決及其理由

仲裁庭認為：申請人與被申請人簽訂《上海市房地產買賣契約》是雙方真實的意思表示，契約經上海市公證處確認後即發生法律效力，雙方均應按照契約約定履行。現申請人要求被申請人繼續履行契約，並承擔逾期交房的違約責任，被申請人則要求確認契約已被解除，並要求申請人承擔逾期付款的違約責任，雙方的分歧集中表現在申請人未支付第二期房價款是否構成違約，以及被申請人是否具有解約權兩個問題上。前一個問題又可以分解為契約約定的支付第二期房價款的期限是否已經屆滿，以及如果屆滿，申請人是否具有足夠的抗辯理由不予支付兩個方面。至於被申請人未交付房屋是否構成違約及契約是否應繼續履行的問題，鑒於被申請人未交付房屋的理由是契約已被解除，故該爭議依附於解約權問題：如果解約權成立，被申請人就不構成違約，契約無需繼續履行;如果解約權不成立，被申請人就構成違約，必須繼續履行契約。雙方形成爭議的問題還包括被申請人撤回第一次仲裁申請的行為是否表明其撤回了解約行為的問題。當事人在仲裁庭調查及辯論過程中、以及在庭後由代理人向仲裁庭提交的書面代理意見中，對本案的爭議發表了充分的意見，在此基礎上，仲裁庭經過評議形成了如下觀點。

第一、關於支付第二期房價款的約定期限是否已經屆滿的問題

申請人認為：根據契約附屬檔案三付款協定第3條約定，第二期房款通過銀行貸款的方式支付，附屬檔案三第4條則規定了第二期付款的三個條件，即“待上海市浦東新區房地產交易中心出具以申請人為所有權人的房地產證”、“以貸款銀行為抵押權人的他項權證”、和“將該他項權證送交貸款銀行”。由於雙方未最終交易，“以申請人為所有權人的房地產證”未能辦出;由於銀行貸款未被批准，“以貸款銀行為抵押權人的他項權證”也未能辦出;他項權證就更不可能送交貸款銀行;故相應的條件未能成就，付款期限沒有到來。同時，根據附屬檔案三第3條約定，如果申請人之貸款申請未經銀行審核通過或者通過的額度不足申請額度，則申請人應於“送件”當日以現金補足，由於雙方並未前往交易，故“送件”之日並未到來。因此，申請人支付第二期房款的期限未到，從而也就不存在違約。

被申請人認為：根據契約附屬檔案三第3條約定，申請人第二期房款通過銀行貸款的方式支付，“申請人應於簽訂買賣契約後十日內向該貸款銀行申請貸款，簽署借款抵押契約等一切相關協定，辦理一切相關手續，並支付一切相關費用並申請辦理貸款抵押契約公證手續(若有)”。現申請人未在十日內簽署相關協定、辦理相關手續，已經構成違約。根據契約附屬檔案三第3條的規定，在貸款不能時，申請人應在“送件”之日以現金補足;而根據契約附屬檔案三第4條約定，“送件”日則為“待申請人之貸款申請經貸款銀行審核通過，且公證處出具買賣契約公證書(若有)、借款抵押契約公證書(若有)且被申請人名義之抵押登記已經註銷後7個工作日內”。因此，申請人未在“送件日”以現金補足亦已構成違約。

仲裁庭認為：雙方的分歧在於對契約約定的理解。首先，根據契約約定，申請人應在契約簽署後十日內辦理銀行貸款申請手續、簽署貸款抵押契約等一切相關協定、辦理一切相關手續，在銀行貸款未獲批准的情況下，則應按照契約約定在“送件當日”以現金支付第二期房價款。除非申請人貸款未獲得批准是由於被申請人過錯造成的，否則申請人未在訂立契約後十日內簽署貸款抵押契約、辦理一切相關手續，就不能免除按契約約定在“送件當日”以現金支付第二期房價款的義務。第二，契約附屬檔案三第4條中對於“送件日”有明文的約定，即“申請人之貸款申請經貸款銀行審核通過，且公證處出具買賣契約公證書(若有)、借款抵押契約公證書(若有)且被申請人名義之抵押登記已經註銷後7個工作日內”，因此，“送件日”在契約約定中是確定的，不存在契約約定不確定或不明確的情況，本案中存在的分歧屬於履約過程中如何理解契約約定的問題。申請人方同意送件之日是可以界定和發生的，但認為由於二手房交易通常由中介機構從中安排一切交易程式，何時送件也由中介方安排，所以送件日的確定有賴於中介方的通知;被申請人方則認為送件日由契約本身加以確定。仲裁庭認為，中介方安排交易並非契約履行的必備條件，契約本身也明確約定了雙方親自或委託中介方辦理送件手續兩種可以選擇的安排，況且中介機構亦只能根據契約而不是撇開當事人意願自行確定日期送件，所以送件日是契約當事人約定的、而不是非當事人指定的履行期限。由於申請人貸款申請未獲得銀行批准，其中“貸款申請經貸款銀行審核通過”和公證處出具“借款抵押契約公證書”兩個條件無法成就，而該兩個條件均屬於需申請人進行一定行為即與銀行簽約和向公證處申請辦理公證才能得到的結果，且又是契約附屬檔案三第3條約定的申請人義務，申請人以其自身不履約導致的後果、而不是對方的過錯作為抗辯理由，來論證“送件日”並未到來，顯然是不能支持的，亦與契約約定的買賣契約簽訂後十日內申請人完成申請貸款、簽署借款抵押契約、申請辦理借款抵押契約公證手續的期限相違背。第三，根據契約約定，“經貸款銀行審核通過”和“被申請人名義之抵押登記已經註銷”是確定“送件日”的必要條件，“公證處出具買賣契約公證書(若有)、借款抵押契約公證書(若有)”是或然條件，而根據契約附屬檔案三第3條的約定，“簽署借款抵押契約”及“申請辦理借款抵押契約公證手續”均“應於簽訂買賣契約後十日內”完成。由於“被申請人名義之抵押登記已經註銷”在契約訂立時已經完成，因此，本案中“送件日”應確定為申請人簽署貸款契約(表明其貸款申請已經銀行審核通過)的合理期限或“公證處出具買賣契約公證書”兩者中後一個期限之後的7個工作日。由於簽署貸款契約的合理期限即《上海市房地產買賣契約》訂立後十天內的期限為晚，應據此確定。這樣，辦妥貸款的最後期限應該是XX年5月2日，該日為法定休息日，延期至5月8日，即此後的第一個工作日，雙方應在隨後的七個工作日內送件，同時申請人以現金補足房款。5月8日隨後的七個工作日的最後一天是XX年5月17日，當事人未最遲於該日送件，屬於不履行契約義務。

第二、如果申請人支付第二期房款的約定期限已經屆滿，申請人是否具有足夠的抗辯理由不予支付的問題

即使申請人未如期支付第二期房價款，也不能當然認定申請人就一定構成了違約，因為申請人仍然可能具有一定的抗辯理由，從而避免其付款義務。申請人在本案中主張的抗辯理由是針對未能申請到貸款的，即貸款不能的原因在於被申請人未提供相關檔案和材料。被申請人則一再強調這種檔案既是契約未約定的，又是客觀上不存在的。

對於未按約定在送件之日以現金補足房價款，申請人於代理詞中表示承認若在送件之日“申請人不支付第二期房款，則是造成根本違約”，但申請人的抗辯理由時是本案中送件之日尚未到來。而被申請人也主張若申請人送件之日未補足房款即構成違約，但認為送件日已經屆滿，未予送件是申請人違約造成的。仲裁庭認為，本案審理之201室和另案審理之101室分別記載於兩張不同的產權證，屬於兩套房屋，雙方買賣亦簽訂了兩份契約，故事實上只存在雙方在一次交易中完成了兩套房屋的買賣，不存在將101室和201室作為一套房屋出售的情況，因此申請人要求提供的證明在客觀上不可能存在，契約中沒有也不可能約定提供這樣的檔案。至於該兩套房屋客觀上已被打通，外觀上類似於一套複式房屋，申請人認為屬於結構變更，被申請人認為屬於裝修現狀。鑒於訂立契約時被申請人未作隱瞞，申請人在購買時已經察看房屋、了解房屋狀況，但未提出異議，既未要求被申請人恢復原狀，亦未特別要求被申請人提供批准變更的檔案，應視為申請人認可現狀，除非申請人證明這種情況違反了國家的禁令，否則不應加重被申請人的契約義務，不能要求其提供契約中未明文列出、且為一般交易所不需要的檔案。況且，即使這種情況違反了國家禁令，被申請人亦可選擇恢復原狀或申請批准變更兩種救濟途徑，並非只有申請批准變更一途。由於申請人未能指出違反何種國家禁止性規定，仲裁庭認為申請人所主張的被申請人打通房屋的行為已經違反了有關法律、需要獲得特別批准的依據不足，申請人應按現狀接受房屋。至於申請人稱契約補充條款第5條明確規定了雙方“各自及時提交本交易所需相關材料和相關證明”、表明契約中已經記載了被申請人提供相應材料的義務一節，仲裁庭認為上述文字只能理解為一般交易所必須、以及為雙方特別約定的材料和證明，不能推導出相關材料和相關證明就是申請人要求的變更檔案的結論，這是因為本案申請人特別要求的檔案在一般交易中是不存在的，而在本案中又未經當事人特別約定。鑒於申請人明確表示將101室和201室當作一套房屋銷售的證明是“涉及到我方申請貸款之銀行是否放貸之關鍵”，表明其將兩套房屋當作一套房屋來申請貸款而未獲批准，申請人未舉證證明其又將兩套房屋分別申請貸款但銀行仍然要求提供相應材料，故不能排除相關材料問題的提出屬於申請人申請不當的後果。仲裁庭認為，本案中房屋按現狀無法獲得貸款，屬於契約約定之“貸款申請未經貸款銀行審核通過”，申請人應按契約約定以現金在“送件當日將其補足並支付給被申請人”。然而，在契約履行過程中，儘管申請人曾經表示過房款已備妥，照理契約已經可以實際履行，雙方應即辦理“送件”手續，但申請人仍然表示“一俟貴方的正式檔案到位即可付款”，單方面將被申請人出具變更檔案作為申請人以現金支付房價款的前置條件，而不是在備妥房款後明確表示即可送件，表明申請人並無立即送件的意願。需要指出的是，申請人代理人在庭審後向仲裁庭提交的書面代理意見中也明確表示：“申請人在以現金補足第二期房款的前提下已經不需要被申請人提供房屋變更結構的相關證明”，足以證明將出具變更檔案作為申請人以現金補足房價款的前置條件是不能成立的。由於前置條件不能成立，因此，雙方未實際送件的責任在於申請人。現申請人以其不願立即送件而導致的客觀上未送件的後果，作為其不應承擔責任的依據，顯然也是企圖從自身的不履約中獲取利益，是不能支持的，應認定為違約。至於申請人在庭審中對“我方的房款已備妥”解釋為是表示只要被申請人提供變更檔案即可辦妥貸款，顯然與文字含義不符。因此，鑒於被申請人不負有向申請人提供雙方未約定的所謂變更檔案的契約義務，申請人關於未能獲得貸款的責任在於被申請人的抗辯理由不能成立;鑒於申請人明確表示房款已經辦妥，所謂變更檔案已經不再需要，未立即以現金補足房價款從而不能同時辦理送件手續的責任在於申請人。

第三、關於被申請人是否具有解約權問題

申請人認為：契約法的精神是當事人意思自治。雙方在契約中已經約定“申請人未按本契約付款協定期限付款的，應當向被申請人支付違約金，契約繼續履行”，並特別明確排除了被申請人單方解除契約的權利。根據“有約定從約定、無約定從法定”的原則，被申請人不得行使已被排除的解約權。

被申請人認為：系爭契約是一份格式契約，其中有約定解除的內容，雙方划去相應內容只能說明雙方未選擇約定解除，決不能擴張解釋為雙方同時排除了法定解約權，法定權利的放棄必須基於當事人的明示。因此，在經過長達五個月之久的催告後，被申請人有權根據契約法規定以經過合理期限的催告為由行使法定解約權。

仲裁庭認為：首先，雙方使用的契約文本是由上海市房屋土地資源管理局和上海市工商行政管理局共同制定的上海市房地產買賣示範文本，雖然不同於當事人為了重複使用而預先擬定、並在訂立契約時未與對方協商其條款的格式契約，但示範文本屬於供當事人參照訂立或約定採用的契約文本，當事人可根據需要對契約文本進行增刪。根據契約法第九十三條和第九十四條的規定，契約解除權分為約定解除權和法定解除權，示範文本第九條第二項及第十條第二項是關於雙方在契約中約定解除權的內容，雙方在契約中划去關於約定解除權的內容表明該部分內容不再存在，即雙方未作行使解約權的約定。由於雙方未明文約定不得行使解約權，故不能據以作出雙方已排除解約權的推定，申請人的觀點不能成立。第二，在未約定契約解除權的情況下，被申請人擁有行使法定解約權的權利，關鍵是看解約的事實依據即違約行為和法律依據是否成立。被申請人明確表示其行使解約權的依據是契約法第九十四條第三項規定，即“當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行”。在房地產買賣關係中，買方的主要義務是支付房價款。由於申請人在簽約後十天內，甚至直至仲裁庭調查終結仍然未能申請到銀行貸款，本案應按以現金補足的方式支付第二期房價款，鑒於按照契約可以確定按該方式履行契約時送件的最後期限為XX年5月17日，申請人從次日起未支付房款的行為構成了違約，遲延履行主要債務的違約事實已經形成。第三，被申請人從XX年7月9日起以書面形式進行了催告，至XX年12月14日書面通知解除契約，期間經過了5個月零5天，由於契約法未規定合理期限的具體期間，仲裁庭參照其他情況並考慮本案的特殊性質予以確定。被申請人代理人認為，儘管契約法對合理期限未作規定，但最高人民法院《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[XX]7號)第15條規定了三個月為合理期限，該解釋雖然只適用於一手房買賣，然而在沒有其他規定的情況下參照該解釋的精神是合理的。仲裁庭認為，鑒於本案中被申請人的催告期限超過了5個月，該期間正是上海市房地產價格的波動時期，而申請人抗辯付款的理由即提供兩套房屋變更為一套的相關材料既不能成立，在客觀上亦永遠無法滿足，因此，如果不解除雙方的契約關係，本案的房屋買賣將永遠無法達成，契約目的不可能得到實現，法律關係的不確定性無法得到消除。據此，仲裁庭認定被申請人解除契約的行為具有合理性，其催告已經經過了合理的期限，被申請人依法享有解除契約的權利。

第四、關於被申請人撤回第一次仲裁申請的行為是否表明其撤回了解約行為的問題

申請人認為被申請人已向仲裁庭撤回了前一次仲裁申請，表明其撤回了解約行為，應繼續履行契約。被申請人認為撤回仲裁申請只是因認為根據法律規定向仲裁機構提出對解除契約行為效力異議的權利在於對方。仲裁庭認為，根據法律規定，解除契約的通知到達對方後即已生效，不存在撤回的問題。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除契約的效力，因此，只有在異議成立後，解約行為才能被認定為無效。解約通知到達對方後只能被認定無效，是不能撤回的。

此外，當事人在契約中約定了房屋的單價，但契約附屬檔案三付款協定則約定了兩套房屋總的房價款和支付方式，被申請人將兩套房屋總的首付款100萬元平均計入兩套房屋，即認為申請人對兩套房屋各支付了50萬元首付款，這種計算方式不影響兩套房屋的總價，亦不影響申請人承擔違約金的數額，可予採納。

綜合上述各點，仲裁庭認為，由於被申請人合法行使了契約解除權，契約已經解除，不再繼續履行，被申請人亦不具有交付房屋的義務，故申請人的仲裁請求應予駁回;由於申請人違約未支付房價款，且經催告後在合理期限內仍未履行契約義務，被申請人的解約行為成立，申請人應根據契約約定承擔自XX年5月18日起至XX年12月14日止的逾期違約責任，即承擔1,280,000元×210天×0.0005=134,400元的逾期付款違約金，考慮到仲裁庭支持被申請人仲裁請求的比例，本案仲裁反請求部分的仲裁費用(已由被申請人預繳)由申請人承擔96%，被申請人承擔4%。鑒於被申請人逾期違約金可在已經收到的第一期房價款中予以扣除、餘款歸還申請人的表示與法無悖，可予採納。

基於以上理由，申請人朱某、葛某與被申請人高某房地產買賣契約履行糾紛案，仲裁庭裁決如下：

一、申請人朱某、葛某要求繼續履行申請人與被申請人高某於XX年4月21日簽訂的購買上海市浦東新區某路201室的《上海市房地產買賣契約》的仲裁請求不予支持;

二、申請人朱某、葛某要求裁決被申請人高某支付違約金人民幣11.4萬元的仲裁請求不予支持;

三、確認被申請人高某XX年12月14日《解除契約通知函》有效，解除被申請人高某與申請人朱某、葛某於XX年4月21日簽訂的買賣上海市浦東新區某路201室的《上海市房地產買賣契約》;

四、申請人朱某、葛某應向被申請人高某支付違約金人民幣134,400元;

五、本案仲裁費用人民幣31,952元(已由申請人預繳)，由申請人朱某、葛某承擔;本案反請求部分仲裁費用人民幣32,161元(已由被申請人預繳)，由申請人朱某、葛某承擔人民幣30,874.56元，被申請人高某承擔人民幣 1,286.44元。

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