《北京市商品房現房買賣契約》下月實施地下車位權屬仍未解決下月起，本市將正式推行使用《北京市商品房現房買賣契約》示範文本，讓現房交易有據可依。同時實行網上籤約和網上公示。昨天下午，市建委召開了“北京市現房契約網上籤約政策通報會”。
據介紹，該示範文本適用於本市行政區域內已完成房屋所有權初始登記，取得國有土地使用證和房屋所有權證，尚未進行銷售的商品房(含經濟適用住房)。契約首次增加了對地下車位等附屬建築物的約定。與此同時，《北京市商品房預售契約》中關於分戶驗收、附屬建築物等問題也將在下月作出相應調整。
現房契約解讀
退房五種情況下可以退現房
【現狀】業主要求退房的原因有很多，包括房屋質量問題、空氣品質問題、車位問題甚至物業管理問題等。
【契約規定】契約明確約定五種情況下買受人可以退房。第一種情況，商品房保修範圍和保修期限內發生質量問題，雙方有退房約定的，按照約定處理。第二種情況，商品房室內空氣品質經檢測不符合國家標準的，買受人有權退房。第三種情況，商品房已抵押但沒書面告知買受人，買受人可要求退房。第四種情況，逾期交房，買受人可要求退房。第五種情況，買受人未能在約定時間內取得房屋所有權證書，如因出賣人的責任，買受人有權退房。買受人退房時，出賣人應當自退房通知送達之日起約定時間內退還全部已付款，並按照契約中約定的利率付給利息，給買受人造成損失的，由出賣人承擔賠償責任。
收房沒繳納稅費也可以收房
【現狀】買房人與開發企業就入住前必須先交公共維修基金、契稅、物業服務費用、供暖費等稅費方面，存在較大爭執。
【契約規定】雙方在簽約時，可就有關稅費的繳納是否委託進行約定。購房人不同意委託開發企業代交公共維修基金、契稅、物業服務費用、供暖費等稅費的，可按有關規定自行依法繳納。出賣人不得將買受人是否繳納稅費作為交接該商品房的條件。
交付配套設施不到位可索賠
【現狀】業主入住後，有時會遇上水、電或燃氣供應不上的情況。
【契約規定】契約中制定了市政基礎設施和其他設施達到使用條件的內容。開發企業應承諾與該商品房正常使用直接相關的上水、下水、電、供暖、燃氣等按約定的日期達到使用條件;公共綠地、道路、停車場、幼稚園、學校、會所、購物中心、體育設施等其他設施也應按約定的日期達到使用條件。若到約定日期沒有達到使用條件，買房人可按契約約定內容進行索賠。
驗收提前七天通知業主驗收
【現狀】驗收房屋時，開發商只是讓業主看看房屋狀況，不讓業主看相關的證明檔案或者檔案不全，就辦理交接手續。
【契約規定】當房屋達到約定的交付條件後，開發商應在交付日的前7日，書面通知購房人辦理驗收交接手續的時間、地點以及應當攜帶的相關證件。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示交付條件約定的證明檔案，並滿足交付條件約定的其他條件。出賣人不出示證明檔案或出示的證明檔案不齊全，或未滿足約定其他條件的，買受人有權拒絕接收，由此產生的逾期交房責任由出賣人承擔，並按照逾期交房約定處理。
現房契約提醒
空氣品質約定時間越長越好
北京市律師協會物業管理專業委員會秦兵律師提醒消費者，在簽訂現房契約時，交房日期最好定在當天，即上午辦手續，下午交房。住宅質量保修能延長到5年就更好。秦兵律師還指出，第十三條中在約定“商品房室內空氣品質經檢測不符合國家標準的，自該商品房交付之日起_______日內(該時限應當不低於60日)，買受人有權退房。”時，這個空格中的日期約定的越長對買房人越有利。因為有時僅空氣品質檢測就得花上兩個月的時間。一般來說，有720天基本就能感覺到該商品房的室內空氣品質是否超標了。
網上籤約後戶主不能隨意改
從契約實施日——XX年1月1日起，現房交易將實行網上籤約和網上公示。市民可通過北京市建設網(www.bjjs.gov.cn)和房地產交易管理網(www.bjfdc.gov.cn)查詢現房項目、樓盤和房屋銷售狀態及成交均價等信息;購房人可憑列印契約時設定的密碼和契約號，登錄北京市房地產交易管理網(www.bjfdc.gov.cn)查詢所購房屋的網上籤約情況;XX年1月1日後簽訂商品房現房買賣契約的，雙方當事人應在90天內持網上列印的《商品房現房買賣契約》和《北京市房屋轉移登記申請表》及其他相關材料申請辦理轉移登記。為防止房屋炒作，網上籤約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更;轉移登記前房屋不得轉讓他人;同時，管理網公示銷售單位的退房信息。
現房契約追訪
開發商的責任更為明確
中原地產華北區總經理李文杰告訴記者，目前的現房銷售沒有現房銷售許可證，也沒有示範契約。買賣雙方要是達成意向，只能自行約定契約內容。明年開始實行現房網上籤約並提供現房買賣示範契約後，就等於一手房買賣全部實現了網上交易，是對房屋買賣契約規範化管理的一個很好的補充。萬年花城副總經理黃璽慶表示，相對於期房來說，現房“看得見摸得著”，風險已經大大降低。現房契約示範文本的出台，則進一步降低了購房風險。明天地產業務總監陳雲峰認為，現房契約實施後，不但可以保護購房人的權益，對開發商來說也明確了責任和權利。
地下車位權屬尚未解決
今年上半年，由市建委、市工商局聯合起草的《現房買賣契約》和《地下停車位預售契約示範文本》曾在網上徵求意見。如今現房買賣契約出台了，地下車位契約還沒有音訊，而新出台的《北京市商品房現房買賣契約》中對地下車位的約定也僅限於事先申明是否隨同該商品房一併轉讓，並未解決其權屬問題。
中國人民大學法學院房地產法專家周珂認為，地下室產權問題現在處於法律真空地帶。“我國目前還沒有完整的物權法，只是民法通則中有一些原則性的規定，以前建設部也在一些部門規章中涉及相當於建築物區分所有權的問題，但是對地下車位沒有作出專門的規定。”
周珂說，現在我國城市地下室的建造依據主要是《人民防空法》，但它不涉及產權問題。他認為，如果地下車位已經包括在購房人的房款中，而其他人對地下車位的產權沒有任何投入，從物權法的角度，應當可以認定由購房者擁有。
周珂認為，把地下設施和建築物的主體部分分開是不妥當的，因為不當地使用樓面、樓頂、地下設施，都會對整個樓造成影響，從而影響到業主的利益。
現房契約與期房契約的區別
根據現房交易的特點，該示範文本與《北京市商品房預售契約》相比，有以下特點：
增加了房屋租賃情況的說明
提示購房人注意該房屋是否出租，已出租的商品房承租人有優先購買權，承租人是否已放棄優先購買權。
賣方提供《質量分戶驗收表》在交付條件中增加“該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質量分戶驗收表》。”
地下車位隨不隨房賣寫進契約
商品房的地下停車位等附屬建築物、構築物雙方可以約定，既可以約定隨同商品房一起轉讓，也可以約定不隨同該商品房一併轉讓。
物業服務費繳納時間要約定
提示未成立業主委員會的，強調前期物業服務內容如何約定。此外，該條對物業服務費的繳納時間進行了提示性約定。
不可抗力事件需要提供證明
不可抗力一條中，增加了“自不可抗力事件結束之日起日內向另一方當事人提供證明”的約定。
確定了補充協定與主契約關係
即“雙方可以對本契約中未約定的內容簽訂書面補充協定進行變更或補充，但補充協定中含有不合理內容的，仍以本契約為準。”
約定了共用部位的分攤情況在附屬檔案中對被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積;參與分攤公用建築面積的商品房名稱、分攤係數都進行了約定。
刪除關於面積差異處理等內容
《北京市商品房預售契約》中的針對預售房屋的設計變更、規劃變更、面積差異處理、權屬初始登記等條款都作了刪除。
專項維修金管理明年網上辦公
下月起，本市房地產開發企業、物業管理企業、業主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統提供的服務平台，進行商品住宅維修資金的歸集，業主委員會開戶後維修資金的劃轉、分攤、支取、查詢等業務操作。這是市建委昨天下發的《關於專項維修資金管理實行網上辦公的通知》規定的。
該通知要求房地產開發企業、物業管理企業(含小區管理處)、業主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統(www.bjzxwxzj.gov.cn)，填寫《註冊登記表》，並持《註冊登記表》和《企業法人營業執照》等到市小區辦進行用戶註冊審核。凡是在小區辦直接歸集維修資金方式(以下簡稱舊系統)歸集完維修資金的住宅項目，房地產開發企業也必須到市小區辦進行用戶註冊審核及項目信息登記，並配合市小區辦在一個月內將舊系統數據移植到新系統。對沒有及時進行新系統用戶註冊、項目登記及樓盤造冊，影響業主繳納和使用維修資金的房地產開發企業和物業管理企業，市建委將按有關規定嚴肅處理。
5種現房信息網上公布
商品房現房項目相關信息，包括房屋所有權證號、房屋所有權人名稱、房屋坐落和發證日期;土地所有權證號、土地用途及年限。
樓盤表信息，包括樓棟的層數、總建築面積。
每套房屋的房號，建築面積(XX年1月1日後申請辦理房屋所有權初始登記的房屋)。
用不同顏色對樓盤房屋已認購、已簽約和未簽約狀態進行標示。
退房情況。
辦酒樓訂購廚器出欠據 自稱質量有問題卻不舉證
農機產品質量認證契約
買賣契約質量糾紛中舉證責任的承擔
廣東省室內環境質量保證契約 （適用於建材買賣）
不同買賣契約產品質量異議的認識
個私企業應重視買賣契約中的質量條款
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