出賣方：_____
(本人)(法定代表人)姓名：_____國籍：_____
(身份證)(護照)(營業執照號碼)：_____
地址：_____
郵政編碼：_____聯繫電話：_____
委託代理人：_____國籍：_____電話：_____
地址：_____郵政編碼：_____
買受方：_____
(本人)(法定代表人)姓名：_____國籍：_____
(身份證)(護照)(營業執照號碼)：_____
地址：_____
郵政編碼：_____聯繫電話：_____
委託代理人：_____國籍：_____電話：_____
地址：_____郵政編碼：_____
第一條 房屋的基本情況
出賣方房屋(以下簡稱該房屋)坐落於_____;位於第_____層，共_____(套)(間)，房屋結構為_____，建築面積_____平方米(其中實際建築面積_____平方米，公共部位與公用房屋分攤建築面積_____平方米)，房屋用途為_____;該房屋平面圖見本契約附屬檔案一，該房屋內部附著設施見附屬檔案二;(房屋所有權證號、土地使用權證號)(房地產權證號)為_____。
第二條 房屋面積的特殊約定
本契約第一條所約定的面積為(出賣方暫測)(原產權證上標明)(房地產產權登記機關實際測定)面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準。
該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±_____%(不包括±_____%)時，房價款保持不變。
實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±_____%(包括±_____%)時，甲乙雙方同意按下述第_____種方式處理：
1.買受方有權提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起_____天內將買受方已付款退還給買受方，並按_____利率付給利息。
2.每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。
3._______________________________。
第三條 土地使用權性質
該房屋相應的土地使用權取得方式為_____;土地使用權年限自___年__月__日至___年__月__日止。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓批准檔案號為_____;該房屋買賣後，按照有關規定，買受方(必須)(無須)補辦土地使用權出讓手續。
第四條 價格
按(總建築面積)(實際建築面積)計算，該房屋售價為( 幣)每平方米_____元，總金額為( 幣)___億___千___百___拾___萬___千___百___拾___元整。
第五條 付款方式
買受方應於本契約生效之日向出賣方支付定金( 幣)___億___千___百___拾___萬___千___百___拾___元整，並應於本契約生效之日起_____日內將該房屋全部價款付給出賣方。具體付款方式可由雙方另行約定。
第六條 交付期限
出賣方應於本契約生效之日起三十日內，將該房屋的產權證書交給買受方，並應收到該房屋全部價款之日起_____日內，將該房屋付給買受方。
第七條 買受方逾期付款的違約責任
買受方如未按本契約第四條規定的時間付款，出賣方對買受方的逾期應付款有權追究違約利息。自本契約規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按_____計算。逾期超過____天后，即視為買受方不履行本契約。屆時，出賣方有權按下述第____種約定，追究買受方的違約責任。
1.終止契約，買受方按累計應付款的_____%向出賣方支付違約金。出賣方實際經濟損失超過買受方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由買受方據實賠償。
2.買受方按累計應付款的_____%向出賣方支付違約金，契約繼續履行。
3._______________________________。
第八條 出賣方逾期交付房屋的違約責任
除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，出賣方如未按本契約第五條規定的期限將該房屋交給買受方使用，買受方有權按已交付的房價款向出賣方追究違約利息。按本契約第十一條規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在_____個月內按_____利率計算;自第_____個月起，月利息則按_____利率計算。逾期超過_____個月，則視為出賣方不履行本契約，買受方有權按下列第_____種約定，追究出賣方的違約責任。
1.終止契約，出賣方按買受方累計已付款的_____%向買受方支付違約金。乙方實際經濟損失超過出賣方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。
2.出賣方按買受方累計已付款的_____%向買受方支付違約金，契約繼續履行。
3._______________________________。
第九條 關於產權登記的約定
在買受方實際接收該房屋之日起，出賣方協助買受方在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續。如因出賣方的過失造成買受方不能在雙方實際交接之日起_____天內取得房地產權屬證書，買受方有權提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起_____天內將買受方已付款退還給買受方，並按已付
款的_____%賠償買受方損失。
第十條 出賣方保證
在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，出賣方均在交易前辦妥。交易後如有上述未清事項，由出賣方承擔全部責任。
第十一條 因本房屋所有權轉移所發生的土地增值稅由出賣方向國家交納，契稅由買受方向國家交納;其他房屋交易所發生的稅費除另有約定的外，均按政府的規定由甲乙雙方分別交納。
第十二條 本契約未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，並簽訂補充協定。
第十三條 本契約之附屬檔案均為本契約不可分割之一部分。本契約及其附屬檔案內，空格部分填寫的文與印刷文具有同等效力。
本契約及其附屬檔案和補充協定中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。
第十四條 本契約在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意由蘇州仲裁委員會仲裁。
第十五條 本契約(經甲、乙雙方簽)之日起生效。
第十六條 本契約連同附表共_____頁，一式_____份，甲、乙雙方各執一份，_____各執一份，均具有同等效力。
出賣方(簽章)：
出賣方代理人(簽章)：
___年___月___日
買受方(簽章)：
買受方代理人(簽章)：
___年___月___日
抗訴人（原審原告）：王秀春，女，1973年2月1日出生，滿族，住址瀋陽市瀋河區大西路五段88號。
委託代理人：高金，北京隆安律師事務所律師。
被抗訴人（原審被告）：吳若飛，女，1953年7月12日出生，漢族，瀋陽市商業銀行退休職工，住址瀋陽市大東區大東路四段優秀里5號。
委託代理人：葛長勝，遼寧盛京律師事務所律師。
被抗訴人（原審被告）：賈永東，男，1972年12月1日出生，漢族，住沈址陽市瀋河區北熱鬧路9-1號223室。
委託代理人：葛長勝，遼寧盛京律師事務所律師。
抗訴人王秀春因與被抗訴人吳若飛、賈永東房屋買賣契約撤消權糾紛一案，不服瀋陽市瀋河區人民法院[XX]瀋河民一房初第45號民事判決，於XX年6月24日向本院提出抗訴，本院於XX年9月19日受理此案後，由審判員董菁擔任審判長並主審，審判員馬岩、代理審判員李方晨共同組成合議庭，於XX年10月13日公開開庭進行了審理。抗訴人王秀春及其委託代理人高金，被抗訴人吳若飛、賈永東的委託代理人葛長勝到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
經本院審理查明，被抗訴人吳若飛所有的房屋，座落於瀋陽市瀋河區南清真路46號411，房屋所有權證記載建築面積為67.68平方米，用途為住宅。賈永東系瀋陽市瀋河區經緯信息站的主要負責人，XX年10月20日，吳若飛出具委託書一份，委託事項為委託賈永東、曹明娟辦理瀋河區南清真路46號411房屋（即爭議房）出賣一事，委託許可權為：代本人簽訂契約、確定價格、代收房款、代為交付房屋。XX年12月2日瀋陽市瀋河區經緯信息站在《瀋陽今報》上打出廣告，寫明：低售門市，奉天街70平，49萬。並留了賈永東的聯繫電話。王秀春看到該廣告後，便和賈永東聯繫買房事宜。在看房期間，賈永東向其提供了吳若飛的房屋產權證、吳若飛與廣全裝修公司簽訂的租賃協定書、委託書。王秀春看到所爭議的房屋已經將窗改成門，並正由廣全裝飾裝修工程有限公司承租。在提供的吳若飛與廣全裝飾裝修公司簽訂的租賃的協定中寫明：吳若飛將窗改門門市南清真路46號411室租給廣全裝飾裝修工程公司，租期為三年，年租金為3萬2千元等內容。XX年10月28日賈永東以吳若飛的名義與王秀春簽訂房屋買賣契約一份，契約規定，吳若飛將爭議的房屋以45萬元人民幣出售給王秀春（其中包括一年房租），王秀春先支付吳若飛定金2萬元，待雙方到房產交易部門簽確認買賣關係查檔之後，王秀春支付吳若飛剩餘全部房款。並由吳若飛負責結清房屋以前水、電、煤氣、採暖費等一切費用。XX年10月27日王秀春向吳若飛支付購房款2萬元，吳若飛給王秀春出具收據一張，明確寫明收到王秀春購房款2萬元。XX年10月29日，王秀春向吳若飛支付購房款19萬元，XX年11月1日，王秀春向吳若飛支付購房款20萬5千元並辦理了該房的契稅證，在房產部門辦理房屋過戶手續時，王秀春發現所購買的房屋沒有窗改門的審批手續，並非經營性用房，而自己是按照門市房的價格交付的購房款，遂雙方產生訴訟，在XX年12月26日王秀春起訴至法院，其訴訟請求是：
上述事實，有雙方當事人的陳述、房屋買賣契約、租賃協定、房屋產權證、房屋契稅證，經開庭質證，本院予以確認，在卷證明。
原審法院認為，依法成立的契約應當受到法律的保護。原告王秀春親自到契約標的物即房屋所在地查看了房屋狀況而與被告吳若飛簽訂了房屋買賣契約；原告王秀春亦看到了房屋的所有權憑證及使用用途，因此原告王秀春對房屋的性質、標的物的品種不存在錯誤認識，不構成重大誤解，現原告王秀春要求撤銷契約退還購房款及利息，並承擔違約責任的主張，缺乏法律依據，故不予支持。原審法院判決如下：駁回原告王秀春的訴訟請求。訴訟費9，335元，由王秀春負擔。
宣判後，王秀春不服，向本院提出抗訴稱：一審法院僅以“原告王秀春親自到房屋所在地查看了房屋狀況”以及王秀春亦看到房屋所有權憑證及使用用途，就認定王秀春對購買的房屋的性質不存在認識錯誤，不構成重大誤解，是錯誤的。請求二審法院查明事實，予以改判。
被抗訴人吳若飛、賈永東辯稱：原審判決認定事實清楚，適用法律正確，要求二審法院駁回抗訴，維持原判。
本院認為，抗訴人王秀春基於吳若飛的委託人賈永東在報紙上刊登低售門市房的廣告，並看到房屋已被窗改成門，並看到吳若飛與廣全裝修公司的契約內容後，才願以45萬的價格購買建築面積為67.68平方米的爭議房屋。被抗訴人吳若飛、賈永東明知其出售的房屋沒有有關的“窗改門”的審批手續，不將真實情況告知買受人王秀春，使王秀春以每平方米5，928元的價格購買爭議房，爭議房屋為 年建造的普通民宅，座落於瀋河區南清真寺街，該地點的新商品房平均價格為4，000元，商業網點門市房平均價格為5，000元，我國《民法通則》第四條：“民事活動應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則”，我國《契約法》規定五十四條第二款第一項：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的契約，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷”，《契約法》第五十八條：“契約無效或者被撤銷後，因該契約取得的財產，應當予以返還”。契約成立的主要條件之一是當事人的真實意思表示，本案中，
被抗訴人賈永東、吳若飛以欺詐的行為導致抗訴人王秀春在違背真實意思表示的情況下與吳若飛簽訂買賣契約應予以撤銷。抗訴人王秀春在簽訂契約前沒有對爭議房屋狀況、性質、窗改門手續等進行全面、認真審查，造成此紛爭，負有責任，因此要求被抗訴人吳若飛承擔違約責任的訴訟請求不予支持，按照契約被撤銷以後，契約無效和本案情況，吳若飛應將收取抗訴人王秀春的買房款415，000元及利息返還給抗訴人王秀春。綜上所述，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（三）項及《中華人民共和國契約法》第五十四條第二款、第五十八條之規定，判決如下：
一、撤銷抗訴人王秀春與被抗訴人吳若飛之間的房屋買賣契約。
二、被抗訴人吳若飛、賈永東於本判決生效起十日內返還抗訴人王秀春的購房款415，000元及利息（自XX年11月1日起至返還日止，按同期銀行貸款利率計算）。
二審案件受理費9，335元，由被抗訴人吳若飛、賈永東負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 董 菁
審 判 員 馬 岩
代理審判員 李 方 晨
二oo五年十一月二十八日
書 記 員 韓 鵬
常見無效房屋買賣契約法律實務探悉
房屋買賣契約糾紛涉及資金數額龐大，法律事實複雜，交易周期漫長，商業風險巨大，對交易當事人利害攸關,還涉及到產權、價款、原承租戶的利益等多種問題，這些都離不開買房契約的效力問題。所以如何認定房屋買賣契約的效力，顯得尤為重要。因而在房屋買賣糾紛訴訟中，雙方都應首先考慮買房契約是否合法有效。筆者結合審判實踐僅就幾種常見無效房屋買賣契約的情形做一探討。
一、房地產分離出賣，契約無效。
由於房屋是建築在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣契約無效。
然而，在實際的房地產買賣中，因為一些不規範的操作時常會出現一手交了錢、一手交了貨而“兩證”卻未能完整兌現的尷尬：要么缺少土地證，要么一時拿不出房產證。而一方面，賣方急於將房產出手;另一方面，買方卻望而卻步要撤出交易，紛爭由此而生。在這樣的情形下，法律是認定解除交易還是交易繼續?我們就結合如下案例做一分析。
XX年下半年，蔡先生與某市第一房地產交易中心有限公司簽了一份《認購書》。雙方約定，蔡先生確定認購和平大道回龍小區b5幢別墅，房屋產權系曹某所有，總價為83萬元。雙方還確認了該房產的產權證號及房產面積。當天，蔡先生向交易中心支付了3萬元定金，並保證在簽訂認購書後15天內與交易中心簽訂房屋買賣契約。交了定金後，蔡先生到房產和國土管理部門查證，發現那套別墅的房產證所有人確實是曹某，但土地證的所有人卻是某公司。經進一步了解，原來這家公司將那塊地轉讓給另一家公司後，另一家公司沒有辦理土地過戶手續，便在地上建了那套別墅並銷售給了曹某，曹某雖辦了房產證，但未經國土管理部門辦理土地證。所以，到了約定簽訂買賣契約的那天，蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買賣契約，並要求交易中心退還他已付的定金。
而交易中心則稱，該公司所代銷的房屋僅限於房產，不包括地產，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一個要求退錢，一個要求賣房，雙方協商不下，蔡先生訴諸法院。
一審法院經審理認為，和平大道回龍小區b5幢別墅的產權人，沒有依法取得這套別墅占用範圍內的土地使用權並領取權屬證書，而房地產交易中心將這套別墅代理銷售給蔡先生的行為，違反了我國《城市房地產管理法》的相關規定，即房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押;未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。因此，法院一審判定：蔡先生與某市第一房地產交易中心有限公司簽訂的《認購書》無效;交易中心應返還蔡先生3萬元定金。
交易中心不服一審判決提出抗訴。其抗訴理由有三：第一，蔡先生認購該別墅時，是對該房產做了充分了解才同意認購的。第二，《認購書》上所有條款約定的都是“房產”，要求籤訂的也是“房屋”買賣契約，從未包括地產。第三，房屋所有權與土地使用權是兩個不同的產權，我國沒有實行房、地產權利主體一致的原則，而一審將房屋所有權與土地使用權混為一談，是錯誤的。就第三個理由，交易中心做了進一步說明：首先，土地與建築物各為獨立的不動產，因而房產與地產是兩個不同的產權，曹某依法領取了房產證，當然有百分之百的權利處分該別墅，將之轉讓他人;其次，土地與房屋既然各為獨立的不動產，難免會出現土地與房屋產權人不一致的情況。曹某隻有房產權，當然只能處分房產權，而不能處分地產權;再次，我國《城市房地產管理法》在制定過程中，該法草案中曾規定：國家實行城市國有土地使用權和土地上的房屋等建築物及其附著物所有權的主體一致，即房地產權利主體一致。但因審議中有委員反對，這條規定後被刪除。所以，我國沒有實行房地產權利主體一致的原則。交易中心同時指出，由於房地產交易操作中的不規範，歷史上不僅遺留了許多諸如有房產證沒有土地證的問題，就是現在全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，實踐中普遍存在房地產權利主體分離的現象，難道這些有房產證而沒有土地分割證的商品房，都不能轉讓嗎?
對此，蔡先生則認為，我國《城市房地產管理法》起草過程中，未形成正式法律檔案的觀點，不能成為定案的依據。對方還稱“全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，難道這些有房產證而沒有土地分割證的商品房都不能轉讓嗎?”而事實上，本案中交易中心代銷的房產，連“大證”都沒有，根本談不上土地分割證的問題。
中級法院二審認為，我國《城市房地產管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》明確：房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓。《城市房屋權屬登記管理辦法》也規定，房屋權屬登記應遵循“房屋所有權和該房占用範圍內的土地使用權，權利主體一致”的原則。所以，交易中心的抗辯理由，不符合法律規定。而該中心與蔡某簽訂《認購書》，代理銷售的和平大道回龍小區b5幢別墅，未依法取得土地使用權並領取土地證，違反了上述法律法規的規定，因此代銷房產存在權利瑕疵，蔡先生有權拒簽買賣契約，並要求退還定金。終審判決：駁回抗訴，維持原判。
本案中契約雙方對房屋和土地權利主體是否必須一致的爭議，與我國房地產登記管理的歷史淵源有關。目前我國不動產登記機關分散，土地管理部門和房產管理部門分別主管土地權屬登記和房屋權屬登記，而且其所依據的法律也不同，房產權屬登記是按照建設部頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》來執行，土地權屬管理則按照國土資源部頒布的《土地登記規劃》執行。但是，房屋和房屋附著的土地作為不動產的兩個範疇，有著先天的緊密聯繫，在形態上這兩者也是密不可分的。人為將其剝離並由兩個部門管理，既不符合國際慣例，又給不動產權利人登記機關和司法機關帶來了很多麻煩，特別是在房產產權轉移和抵押時，分開操作除了導致法律上的問題以外，還可能導致法律的漏洞，客觀上也造成了社會實踐與司法實踐中的矛盾和爭議。
目前，在法院的司法審判實踐中，基本上適用“房地一體的原則”。本案的判決也是根據《城市房地產轉讓管理規定》：“房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓”。由於抗訴人並未依法取得土地使用權證書，所以其代理銷售的房產存在權利瑕疵，最終導致了銷售方的敗訴。
此外，還需注意的一點是，我國《物權法(草案)》確定了我國不動產登記將實行統一登記制度，“即當事人可以向房屋或土地登記機構申請一併辦理城市房屋所有權和土地使用權登記”，相信隨著我國立法工作的不斷進步和發展，類似的法律問題和法律爭議將會越來越少。
二、產權主體有問題，契約無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。但在實踐中要具體問題具體分析。
如姜某與錢某是夫妻關係，1998年8月購買了某小區某幢406室房屋，產權登記在丈夫錢某名下。因夫妻矛盾姜某於1999年7月搬出406室住回娘家。XX年6月錢某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買賣契約，將406室以76000元出售給蔡某。商談過程中，錢某出示了房屋所有權證，帶蔡某實地察看了房屋，並謊稱其妻姜某同意出賣房屋。在房管部門辦理產權變更登記手續時，錢某提交了房屋所有權證、結婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委託書和托人取得的關於委託書屬姜某出具的證明。XX年8月蔡某付清了房款，領取了406室產權證後搬入406室居住，對房屋還進行了裝璜。嗣後，姜某發現406室被賣，遂以錢某、蔡某侵犯其房屋所有權為由向法院提起訴訟，要求確認房屋買賣無效。
對該案的法律適用存在三種意見：第一種意見認為，406室是姜某、錢某的夫妻共有財產，共同享有所有權，錢某處分夫妻共有財產未經姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有權，錢某與蔡某的房屋買賣無效;第二種意見認為，406室房屋產權登記在錢某名下，在房屋買賣契約簽訂過程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產權屬錢某所有，交易過程中也盡了適當的注意，依據物權公示原則確認房屋買賣關係有效;第三種意見認為，雖然錢某作為共有人之一處分了共有財產，但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應的房價，已辦理了產權變更登記手續，應認定買賣關係有效，姜某的損失可向錢某另行主張。第一種觀點從無權處分的角度著力保護共有人的權利，第二種觀點根據物權公示原則側重維護財產交易安全，均有一定的法律落腳點和適用上的合理性。第三種觀點蘊含著保護善意第三人合法權益的原則，針對房產部分共有人擅自出賣共有財產的複雜情況，區別不同情況作出不同處理，本案中蔡某符合善意取得要件，確認買賣關係有效。筆者贊同第三種觀點。
第一，有明確的法律根據。最高人民法院《關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第89條規定“在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的一般認定無效，但第三人善意、有償取得財產的，應當維護第三人的合法權益”，該司法解釋從某一角度規定了善意取得制度的適用，針對的是共同共有財產，其內容的外延應理解為包含共同共有的房產，案例符合司法解釋規定的情形，蔡某的合法權益應予保護;第二，兼顧了其他共有人的利益。根據民法上的過錯原則，蔡某在房屋買賣過程中已盡有相應的注意義務，按普通人的常識和能力，無從進一步審查共有人姜某對出賣的意思表示，主觀上沒有過錯，錢某故意對蔡某和姜某隱瞞實情，完成了法律上認可的房屋交付行為，致姜某的權利受到侵害，過錯責任在錢某，姜某可通過向過錯方主張賠償的手段獲得司法救濟;第三，從社會效益的角度，若判令買賣無效，一則勢必發生返還財產的後果，造成法律關係再次調整，打破已形成的穩定，並產生財產的耗費，二則帶來人們對房產交易安全疑慮，不利於維護動態交易安全。
三、侵犯優先購買權，契約無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
張先生兩年前在市區向某房產公司租了一間商鋪，簽了兩年的租賃契約，契約於XX年3月到期。XX年2月，房產公司準備將這家商鋪出售，向張先生髮出了《意見徵詢書》，徵詢購買意向。《意見徵詢書》上列明房屋每平方米價格8500元，總價90多萬元，辦理手續的定金為2萬元。但當3月份張先生的租賃契約快到期準備向房產公司購買這間商鋪時，才得知房產公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售契約。事後，張先生得知，王先生購買商鋪的總價只有85萬元，而且支付的定金也只有1萬元。張先生於是向法院起訴，要求房產公司解除與王先生的契約，並以與王先生簽訂的購房條件與自己簽訂契約。
法院審理認為，根據民法通則和契約法的規定，出租人出賣租賃房屋時，應當提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權。房產公司雖然在出售房屋前徵詢了承租人張先生的意見，但沒有把給予王先生的優惠條件告知張先生，而且在3個月期限未滿時就與王先生簽訂契約，其行為已經侵犯了張先生的優先購買權。法院最後判令房產公司與王先生簽訂的買賣契約無效，由房產公司按照與王先生簽訂的契約條款與張先生簽訂契約。
我國《城市私有房屋管理條例》第11條規定：“房屋所有權人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。”最高人民法院1984年《關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》規定：“房主出賣房屋時在同等條件下，原房客優先購買的權利應予保護。”最高人民法院《關於貫徹執行民法通則若干問題的意見試行》第118條規定：“承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。” 因此，在此案中，房產公司與王先生簽訂的購房契約顯然侵犯了原承租人張先生的優先購房權，張先生的訴訟請求理應得到法院的支持。
一方面，根據最高人民法院《意見》(試行)第118 條的規定，出租人出賣房屋時未盡通知義務，致使承租人喪失行使先買權機會的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。由此可知，承租人的先買權具有物權的效力，可以對抗第三人。依《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國合夥企業法》的規定，在股東依法轉讓其不動產出資或者合伙人依法轉讓其不動產份額時，如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意，其轉讓行為無效。所以，其他股東或者合伙人的先買權亦具有物權的效力。但共有人的先買權是否具有物權的效力，不無疑問。依照最高人民法院《意見》(試行)第89條的規定，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意，有償取得該項財產的，應當維護第三人合法利益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。所以，第三人在取得不動產時是惡意的(不論有償或者無償)，享有先買權的共有人可以請求人民法院宣告該不動產買賣是無效的;第三人在取得不動產時是善意的、有償的，並且依法辦理了產權過戶登記手續，享有先買權的共有人就不能主張該不動產買賣無效，只能向出賣該不動產的共有人請求損害賠償。另一方面，先買權人應當在一定期限內行使先買權，否則，先買權人無限拖延表示是否購買，義務人出賣其不動產的權利就無法得到實現。所以，最高人民法院《意見》(試行)第118條規定，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人於接到通知後至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購買的，視為放棄。股東轉讓其不動產出資或者合伙人轉讓其不動產份額，依照法律規定，亦得盡通知義務，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對於共有人出賣不動產時，對其他共有人有無通知義務，法無明文，在解釋上應認為出賣人負有通知義務。出賣人及時告知先買權人後，先買權人在指定期限或者合理期限內不作是否購買表示的，即喪失先買權，出賣人可以將其不動產出賣給第三人。
四、非法轉讓，契約無效。
根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產不得轉讓(包括買賣)：1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的;2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;3、依法收回土地使用權的;4、共有房地產，未經其他共有人書面同意的;5、權屬有爭議的;6、未依法登記領取權屬證書的;7、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
舉例說明：XX年7月美籍華人孫先生，與福安花園一棟三層小樓的主人李某簽了“轉讓協定”，約定李某將這棟樓及所占用的土地使用權，一併轉讓給孫先生，總價款68萬元。當天，孫先生即向李某交付定金4萬元。按雙方約定，餘款64萬元應在土地證、房產證辦到孫先生的名下後，由孫先生一次性付清。後經雙方協商，孫先生又付了20多萬元房款後，李某同意讓孫先生入住。入住後孫先生又付了部分房款雙方也辦結了土地證過戶手續。但孫先生事後得知，李某的這套房尚未辦理報建手續和房屋產權登記。為了買下這套房，孫先生不僅補辦了相關手續，還繳納了有關費用及罰款。XX年1月，孫先生取得了房產證。李某得知孫先生已經取得了房產證，便要求向他支付購房餘款36萬元。孫先生則稱，李某利用他不了解中國法律及土地、房屋等情況，故意隱瞞房屋屬違章建築的事實，與他簽訂了“轉讓協定”，因而主張兩人簽的協定無效，提出退房。兩人各執其理，爭執不下。李某遂將孫先生告上法庭，提起要求支付購房餘款之訴;而孫先生也一肚子委屈，向法庭反訴要求退房並追回已付的37萬餘元。
一審法院受理了此案。經審理認為，孫先生和李某簽訂的是房屋買賣契約，李某具有該房的土地使用權，其簽訂契約時雖尚未依法登記領取房產證，但孫先生使用受讓的房屋後，已依法補辦了相關的手續，並辦結了房產證，所以應當認定這一買賣房屋的契約，是雙方的真實意思表示，內容合法，應屬有效契約，受法律保護，應當繼續履行下去，即孫先生應當向李某付清購房餘款。XX年9月，一審判決：孫先生應向李某支付餘款近36萬元;李某應向孫先生償付相關費用5.8萬餘元。
堅持該買賣契約無效，雙方應互相返還的孫先生抗訴後，中級法院二審認為，雖然李某與孫先生簽訂契約時，轉讓的房屋並不具備轉讓條件，但是，孫先生在受讓該房後，在一審訴訟前，已補辦了相關手續，取得了房產證，作為買房人其購買目的已經實現。根據我國有關司法解釋，兩人的房屋買賣行為，可認定為有效，應繼續履行。
本案所涉及的則是房屋轉讓時是否辦理房屋權屬登記的法律問題。主要涉及兩個法律規定。其一，是我國《城市房地產管理法》第37條規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓”，這條法律的禁止性規定有兩層含義：第一，未依法登記領取權利證書的人不是法律意義上的所有權人;第二，非所有權人不得從事房地產的處分行為。這兩層含義中所體現出的立法背景和目的主要就是為了防止房地產炒作和避免產生房地產泡沫的問題;其二，就是最高人民法院關於審理房屋買賣糾紛案件的有關司法解釋。根據司法解釋的規定：“轉讓人在與被轉讓人簽訂轉讓協定時，其所轉讓的房屋不具備轉讓條件。但是在訴訟前已依法補辦了相關手續，取得房屋所有權證。抗訴人孫某的買房目的已經實現，則上述房屋買賣行為可以認定有效。”這一條司法解釋的規定主要是從市場經濟發展的角度出發，要保護市場中交易雙方的安全。所以儘管在簽訂契約時是沒有具備轉讓條件，但是只要在訴訟前已依法補辦了相關手續，則最後法院在審判實踐中對其有效性還是予以認可的。
五、單位違反規定購房，契約無效
機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批准。單位違反規定，購買私房的，該買賣關係無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用於生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬於單位變相購買私房，該買賣關係無效。凡享受國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。
綜上所述，如何把握房屋買賣契約的效力，有著較強的理論性和實踐性。然而這些問題確實在司法實務方面存在著較大的認識誤區，《契約法》的立法要義，我們要認真學習和研究，從實質上理解和把握其精神實質，這對我們走出誤區和指導實踐是十分重要的。
XX北京房屋買賣契約範本
根據《中華人民共和國契約法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《北京市城市房地產轉讓管理辦法》及其他相關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自願、公平、協商一致的基礎上，共同委託丙方代理並見證甲乙雙方之間的買賣行為，共同訂立本契約，以茲各方共同遵守。
賣方(甲方)：_____________身份證號碼：____________________
買房(乙方)：_____________身份證號碼：____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自願，誠實守信，協商一致前提下訂立本契約條款如下：
一、甲方自願將其位於_____縣_____________的房屋以人民幣______拾______萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價款出售給乙方(一次性付清，附收款收據)。
二、房屋的基本情況：
該房屋建築面積_____平方米，套內建築面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號______，房屋用途為______(無儲藏室)。
三、本契約簽訂後，甲方對該房屋的相關權益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一併轉讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接後發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，乙方保證按期繳納各項物業費用。本協定簽訂後，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣契約》。
四、本協定簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應無條件協助乙方辦理房屋產權過戶手續。本協定發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。
五、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，並應賠償乙方的損失。
六、本契約簽訂後，任何一方不得擅自變更或解除契約。如因重大客觀原因導致本契約的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，並賠償乙方的房屋裝修費用。
七、本協定自雙方簽或蓋章之日起生效。
本契約一式5份，甲乙方各執___份，見證人各___份。
甲方：_______________乙方：_______________見證人：_______________
日期：_______________日期：_______________日期：_______________
房屋買賣契約關鍵條款細節：
第一，有關房屋面積方面的條款。
購房者在簽訂購買現房時契約時在此條款中要求寫明建築面積，及建築面積中含共用面積的組成部分及具體平米數，使用面積平米數，建築面積與使用面積的比例;購買預售房還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。根據《民法通則》此條款應如此表述“誤差在3 %之內(含3 %)，視為正常誤差，但誤差部分應按實際面積在契約中規定的單價重新結算;若誤差超過3 %，則視為賣方違約，賣方應承擔約責任。”
另外，所購樓的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在契約中寫明或作為附屬檔案。
第二，關於價格、收費、付款數額的條款。
價格條款應比較明確，應有細項約束髮展商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。
第三，關於不可抗拒力。
房產銷售契約有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任。”這樣的表述。我國《民法通則》第一百五十三條規定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預見、不可避免並不能克服的客觀情況，如：地震、火災、戰爭等。”依照此法，房產買賣契約中設定有關了延伸、擴張。但售房方不能把發展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂契約時，應特別注意“不可抗力”在契約中是如何界定的。
第四，有關房屋質量的條款。
購房者在簽契約時一定要詳細地把質量要求寫進契約。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級;建材配備清單、等級;屋內設備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。契約中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。
第五，售後物業管理的條款。
這是購房人在簽契約時容易忽略的內容。目前我國對於物業管理方面的法律、法規及相關政策尚不健全，房產買賣雙方責任不好界定，但購房人還是可以從以下幾個方面進行把握，如：業主對物業管理公司的選擇權利;業主對物業管理方式確定的權利;物業管理公司的職責範圍;物業管理費標準的制定等。保證購房人入住後水、電、氣供應，保全、房屋維修、公用設施、郵政、通訊等服務到位，並按規定收取物業管理費。
簽訂房屋買賣契約需注意什麼
房屋買賣定金契約範本
解除房屋買賣契約協定
私人房屋買賣契約
2017房屋買賣契約範本
存量房屋買賣中介協定書
常見無效房屋買賣契約法律實務探悉
北京市房屋買賣契約樣本
17年房屋買賣契約範本
房屋買賣契約案例