地價評估的表述方式
估價、地價是土地資產管理的核心內容，要做好這項工作，並使之制度化、規範化，必須正確地掌握地價評估的表述方式，才能合理有效地確定地價，促進土地使用制度改革向縱深發展。
準確地表述地價並正確地確定地價首先必須明確土地的使用類型，這是較好地評估地價的基礎。
根據國家有關土地管理的規定，結合城鎮土地規程，用地類型可劃分為商業、工業、住宅三種，在實踐中，對商業性房地產、科研醫院、營業性公用設施等用地性質的認定界線較為模糊，缺少層次， 有必要在實踐中進一步研究解決。
在日常土地估價中，可以依據主導用途確定，如工業項目中，配套的辦公、內部食堂、單身宿舍、娛樂場所等。依照實際用途和用地面積比例計算：商業用地中倉儲類用地不能單獨列出，視為商業用地。 在確定了劃分土地使用類型的基礎上，才能根據市場特點進行表述和 確定地價。其表述方式是：
1、基準地價的表述方式。目前。國內基準地價的表述方式基本是兩種：一是地租還原性基準地價的表述方式。即地價等於地租資本化，用測算的年級差地租除以土地還原率，然後用每類用地的最高出讓年期修正。二是成本法基準地價的表述方式。將基準地價劃分為幾 部分，如劃分為土地開發及其他費用、各級別基準地價由各部分調整後累加而來，近似於成本估價法。
從實踐上看，地租還原法表述的地價靜態上符合地價理論，而在當前土地市場培育及實地運用上則缺乏彈性，有些問題難以解決。地 價測算本質上與土地的地租量多少有關，可是準確地測定地租量是一 大難題。成本法表達的地價在當前多數城市運用起來較靈活，符合現行市場規律，有利於土地市場培育。待將來土地市場發育到一定程度時，可以採用市場比較法估價。
2、宗地出讓金的表述方式。為確保土地超額利潤收歸國家，一是出讓金的數量水平，如何定價才能使土地使用者可以承擔，同時也可以保證國家儘可能多的土地收益；二是用何種方式去定價。根據估實踐，我認為，應將各級別測算的理論級差地租的一定比例作為國家收歸的最低出讓金，經區域及個別因素修正後，作為協定出讓某宗 土地的出讓金最低限價。在一定期限內向上調整比例，在測算商業專用或房地產開發用地出讓金時，同時採用剩餘法或收益還原法估價，當高於最低限價時，可採用測算的地價收取出讓金。當低於最低限價時，則必須執行最低限價，從而確保土地超額利潤收歸國家。
3、劃撥土地價格評估的表述方式。對於一個已經擁有劃撥土地 的使用者來說，土地資產中有沒有應該屬於他所有的價值呢？這是一個不容迴避的問題。無論怎樣的土地制度，無論改革如何進行，土地收益是客觀存在的，而國家和土地使用者對收益如何分析，直接影響 土地市場的培育與發展。原劃撥土地能否公開合法，很大程度上取決 於市場主體對土地的收益分配製度。因此，對劃撥地價評估必須依實際需要進行表述，使其與深化土地改革制度相適應，與市場的展相配 套。
4、宗地估價的表述方式。在日常地價評估中，主要結合估價目 的、土地權利關係、交易方式等科學確立地價構成，根據不同宗地地 價的內涵，確定不同的宗地價格：
（1）出讓金的計算方式。根據發布的地價檔案，確定出讓地塊 土地級別、有效使用面積、土地用途及容積率、建築係數等規劃指標 計算。
對轉讓價格的評估要根據評估目的確定土地價格結構。如劃撥土 地轉讓，價格為土地使用者所擁有的土地資本價格。指基礎地價、開 發費部分；又如出讓土地的轉讓，價格構成含在當時條件下相當剩餘 年限的出讓金部分。
（2）租賃價格的計算方式。要點是評估土地價格後，根據價格 構成部分確定產權所有者，如某擁有的劃撥土地租賃給一外商使 用，採用租賃方式，還原率為10.6％。其租金計算方法是，宗地指定 地價100萬元，企業擁有土地資本部分40萬元，國家擁有60萬元， 外商應付給企業年租金4.24萬元，支付給國家的租金是6.36萬元， 加土地使用金之和。