一、 複習題 題目p201頁，答案p215頁 題目內容：
1、 商住混合樓估價正確性判斷。
答：不正確，因為估價對象用途是商住混合，需按不同用途分別估價。
2、保險損失價值評估技術路線。
答：對估價對象保險事故發生前後的價值分別進行評估，二者之差額即為損失價值。對於可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。
3、市場法（實際）成本法（偏低）收益法（偏高）是否正確判斷。
答：不對。評估房地產價格，其實是估價師揭示房地產客觀存在的價值。而客觀合理的價格或價值，應該是公開市場價值——在公開市場上最可能形成或成立的價格。比較法強調可比實例價格是正常價格或可修正為正常價格；收益法強調採用正常淨收益；成本法強調正常的重置價等。都說明各種估價方法均是以公開市場價格為出發點的，其實質是一樣的。
4、商住綜合樓抵押評估技術路線。
答：（1）對該綜合樓商業及住宅分別採用不同的估價方法進行評估，得出各部分的價格，然後求和得出總價。
a.計算出商業、住宅的建築面積；
b.商業部分採用收益法進行評估，居住部分右蒐集可比實例，採用市場比較法進行評估；
c.兩者匯總得出總價。
（2）、把該綜合樓作為整體，採用成本法得出總價。
a. 採用市場比較法或基準地價係數修正法計算出土地價格。
b. 採用重置成本法計算出建築物的價格。
c. 土地價格和建築物價格相加得出房地產總價。
（3）對上述兩方法計算出的該綜合樓總價進行平均。
（4）根據平均值再結合估價經驗決定最終估價值。
5、收益法，比較法的實質和難點是什麼？
答：比較法的實質是通過已成交的相同或類似房地產的成交價格，來確定房地產在公開市場上最可能成交的價格。難點在於交易修正。收益法的實質是以房地產在估價時點以後能創造的收益來確定房地產在估價時點的價格。難點是淨收益的求取和資本化率的確定。
6、轉讓在建工程應具備哪些主要證件及評估技術路線。（假開法法現金流法）
答：（1）國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建築工程規劃許可證、施工許可證、已投入資金的評估證明等。
（2）a.估算該工程完工後的價值；
b.估算續建工程的建築費、專業費、銷售稅費及購買在建工程應負擔的相關稅費等；
c.採用動態方式將續建工程的建築費、專業費、銷售稅費及購買在建工程應負擔的相關稅費等及未來的樓價折現到估價時點；
d. 未來的樓價的折現值扣除續建工程的建築費、專業費、銷售稅費及購買在建工程應負擔的相關稅費等的折現值,求得待估房地產的價值.
7、投標報價應採用的估價方法和技術路線。
答：評估機構為開發商投標報價，對該地塊最適宜採用假設開發法，即將估價對象預期開發完成後的價值（樓價），減去預期的正常開發費用（建造成本、專業費用、管理費用及購買待開發土地相關稅費等之後的餘額，根據此剩餘之數來確定估價對象的價格。
評估上述宗地招標報價除採用假設開發法（剩餘法）之外，一般在評估過程中還需要運用市場法進行校核，作為報價的主要比較資料。此外還可以輔之以成本法評估作為參考。
8、郊區房地產估價（野豬肉賣點）合法性認定。
答：（1）房產合法性。文中沒有給出有關在土地上建房的相關資料，則可假設已經規劃及相關部門批准（如未經規劃等相關部門，則文中所述房產為違章建築，必須拆除，估價時則應考慮拆除費用及建築物殘值）。
（2）飯店用房。應考慮作為此類商業用房繼續存在的可能性，飯店位於遠郊區，且因為當初建房時以野豬肉入菜為賣點，現不再經營野豬的繁育，故其是否繼續用於飯店類物業，需根據市場調查確定，如仍可用於飯店，則可運用收益法、比較法等測算其價值，但應注意扣除土地價值；如不能用於飯店類用途，則應以成本法測算。
（3）辦公用房。根據文中信息，辦公用房應以成本法測算，但用於兩層的基礎之成本應否考慮，則應根據視未來該辦公用房的利用狀況而定，如不宜加層，或沒有必要加層，則兩層的基礎成本不應考慮，而只能按一層的基礎測算成本。
（4）屠宰用房及飼養用房。如果不能改作它用，或改造成本太高，則不能按成本法測算，相反還應考慮其拆除費用。
二、 模擬試卷一 題目p277頁，答案p336頁 題目內容：
1、行政劃撥土地抵押貸款估價技術路線及應注意事項。（有地上建築物）
2、保險賠償損失估價技術路線，賠償款合理否？
3、土地估價，假設開發法計算公式和技術路線。
三、模擬試卷二 題目p299頁，答案p341頁 題目內容：
1、 工業用地改為商業用地，用成本法估價是否正確。
答：不正確。因為估價對象現實用途雖是工業，但估價用途應是商業，技術路線應按商業用地制定，優先選用比較法和收益法。
2、 補地價的技術路線和計算公式，地價不同年限調整。
答：調查當地政府在估價時點制定的同類地塊土地出讓金標準。確定估價對象的已使用年期和剩餘使用年期以及土地資本化率，通過年限修正，確定估價對象的補交地價款。計算公式：
v25.5=v40×[1-1/(1+у)25.5]/[1-1/(1+у)40]
3、寫字樓出租估價優選方法及主要步驟（見規範：市場法p8和收益法p11頁）。
四、模擬試卷三 題目p324頁，答案p348頁 題目內容：
1、 在建工程（綜合樓）評估技術路線及應蒐集哪些資料。
答：（1）①成本法：土地的重新購置成本，建築物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利潤及相關稅費等。
②假設開發法：通過比較法等方法預測完成後的房地產價值，扣除尚需投入的建造成本、專業費用、管理費用、利息和利潤等。
（2）①《國有土地使用權證》。②《建設用地規劃許可證》。③《建築工程規劃許可證》。④《土地使用權出讓契約》及交納土地使用權出讓金憑證。⑤《施工許可證》。⑥施工圖紙、施工圖預算、施工契約。⑦已完工部分的工程質量狀況證明和已完工部分工程量證明。
2、 相鄰房地產合併，增值額如何分配？
答：增值額分配有三種方法：a.以合併前各自的單價為基礎進行分配；b.以合併前各自的面積為基礎進行分配；c.以合併前各自總價值為基礎進行分配。三種方法的計算結果根據影響程度在大小不同，取加權平均值可得出增值分配率，其中第一種方法的計算結果應占較大的權重比例。
3、已規定用途投標報價應採用的估價方法和應做哪些工作？
答：首先對土地的基本情況如土地的規劃條件、用途、面積等作全面的了解。其次，通過對市場情況調查，對當地高級賓館、酒店、高級公寓的供求趨勢進行預測，進而對投資項目做出決策。然後，利用假設開發法確定估價對象地塊的投標報價。