一、 複習題 題目p201頁，答案p215頁 題目內容：
1、 商住混合樓估價正確性判斷。
答：不正確，因為估價對象用途是商住混合，需按不同用途分別估價。
3、市場法（實際）成本法（偏低）收益法（偏高）是否正確判斷。
答：不對。評估房地產價格，其實是估價師揭示房地產客觀存在的價值。而客觀合理的價格或價值，應該是公開市場價值——在公開市場上最可能形成或成立的價格。比較法強調可比實例價格是正常價格或可修正為正常價格；收益法強調採用正常淨收益；成本法強調正常的重置價等。都說明各種估價方法均是以公開市場價格為出發點的，其實質是一樣的。
4、商住綜合樓抵押評估技術路線。
答：（1）對該綜合樓商業及住宅分別採用不同的估價方法進行評估，得出各部分的價格，然後求和得出總價。
a.計算出商業、住宅的建築面積；
b.商業部分採用收益法進行評估，居住部分右蒐集可比實例，採用市場比較法進行評估；
c.兩者匯總得出總價。
（2）、把該綜合樓作為整體，採用成本法得出總價。
a. 採用市場比較法或基準地價係數修正法計算出土地價格。
b. 採用重置成本法計算出建築物的價格。
c. 土地價格和建築物價格相加得出房地產總價。
（3）對上述兩方法計算出的該綜合樓總價進行平均。
（4）根據平均值再結合估價經驗決定最終估價值。
5、收益法，比較法的實質和難點是什麼？
答：比較法的實質是通過已成交的相同或類似房地產的成交價格，來確定房地產在公開市場上最可能成交的價格。難點在於交易修正。收益法的實質是以房地產在估價時點以後能創造的收益來確定房地產在估價時點的價格。難點是淨收益的求取和資本化率的確定。
二、 模擬試卷一 題目p277頁，答案p336頁 題目內容：
1、行政劃撥土地抵押貸款估價技術路線及應注意事項。（有地上建築物）
2、保險賠償損失估價技術路線，賠償款合理否？
3、土地估價，假設開發法計算公式和技術路線。
三、模擬試卷二 題目p299頁，答案p341頁 題目內容：
1、 工業用地改為商業用地，用成本法估價是否正確。
答：不正確。因為估價對象現實用途雖是工業，但估價用途應是商業，技術路線應按商業用地制定，優先選用比較法和收益法。
2、 補地價的技術路線和計算公式，地價不同年限調整。
答：調查當地政府在估價時點制定的同類地塊土地出讓金標準。確定估價對象的已使用年期和剩餘使用年期以及土地資本化率，通過年限修正，確定估價對象的補交地價款。計算公式：
v25.5=v40×[1-1/(1+у)25.5]/[1-1/(1+у)40]
3、寫字樓出租估價優選方法及主要步驟（見規範：市場法p8和收益法p11頁）。
四、模擬試卷三 題目p324頁，答案p348頁 題目內容：
1、 在建工程（綜合樓）評估技術路線及應蒐集哪些資料。
答：（1）①成本法：土地的重新購置成本，建築物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利潤及相關稅費等。
②假設開發法：通過比較法等方法預測完成後的房地產價值，扣除尚需投入的建造成本、專業費用、管理費用、利息和利潤等。
（2）①《國有土地使用權證》。②《建設用地規劃許可證》。③《建築工程規劃許可證》。④《土地使用權出讓契約》及交納土地使用權出讓金憑證。⑤《施工許可證》。⑥施工圖紙、施工圖預算、施工契約。⑦已完工部分的工程質量狀況證明和已完工部分工程量證明。
2、 相鄰房地產合併，增值額如何分配？
答：增值額分配有三種方法：a.以合併前各自的單價為基礎進行分配；b.以合併前各自的面積為基礎進行分配；c.以合併前各自總價值為基礎進行分配。三種方法的計算結果根據影響程度在大小不同，取加權平均值可得出增值分配率，其中第一種方法的計算結果應占較大的權重比例。
3、已規定用途投標報價應採用的估價方法和應做哪些工作？
答：首先對土地的基本情況如土地的規劃條件、用途、面積等作全面的了解。其次，通過對市場情況調查，對當地高級賓館、酒店、高級公寓的供求趨勢進行預測，進而對投資項目做出決策。然後，利用假設開發法確定估價對象地塊的投標報價。
五、1998年考試題 題目p376頁，答案p381頁 題目內容：
1、 市場法選取可比實例應考慮哪些因素（見理論與方法p113頁）？假如有一交易實例與估價時點相差五年，可否將該交易實例作為可比實例？為什麼？
2、 有租約房地產交易對投資、自住、買入價決定的影響。
答：（1）應將現有租約所定的租金與市場平均租金作相對比較，若現有租金高於市場平均租金，則現有租約有助於提高該住宅的買入價；若現有租金低於市場平均租金，則現有租約將會使該住宅買入價趨低。
（2）顯然有影響，現有租約將使該住宅的買入價下降。
（3）該住宅的最終成交價格應以市場價為主來確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。
3、 裝修估價的確定。
答：（1）上述資料用於抵押估價尚不齊全；（2）房地產估價人員不能承諾按170萬元進行估價；（3）不能按1997年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用來確定評估值，因為重新裝修時會破壞原有裝修，並使原有裝修價值受損，所以裝修後的房地產價值並不等於簡單的成本相加，應按別墅裝修後的社會平均成本進行估價才是科學合理的。
六、1999年考試題 題目p404頁，答案p410頁 題目內容：
1、 欲購城市邊緣商住房地產，估價師在估價前需要了解估價對象哪些情況？
答：估價師在估價前需要了解估價對象的情況有：
（1）土地權屬狀況；（2）房屋產權狀況；（3）該房地產是否 符合規劃要求；（4）土地使用基本情況；（5）建築物基本情況。
2、 拍買估價結論，當事人認為過低時，評估所認為合理的理由。
答：乙房地產估價所堅持當時估價結論的理由有：
（1）拍賣時的時點與二期工程竣工時的時點相距有兩年半，市場情況發生了變化；
（2）為還債而強制拍賣的成交價格可能會低於正常市場交易價格；
（3）拍賣時只賣出20棟中的6棟，說明在當時的拍賣成交價格水平上，市場的需求並不旺盛，需求少也會導致成交價格低；
（4）整個別墅區一期工程竣工時和二期工程竣工時的環境狀況與開發程度已不相同；
（5）1993年獲取土地時的市場狀況與1996年拍賣別墅時不同，不能拿1993年的地價與1996年的別墅售價比較。
3、 甲乙分配方案是否合理，應如何分配？為什麼？
答：（1）甲、乙的分配方案均不合理。
（2）甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。
（3）因為。如果乙拿走的房屋用於銷售，共可回收價款2790萬元，雙方各分得1395萬元；由於送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。