十一、估價報告套用的有效期(略)
xx酒店房地產估價技術報告
一、個別因素分析(略)
二、區域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價方法選用
將估價對象分為三部分進行估價，與第1、2層同類的房地產在當地的交易實例較多，故採用市場比較法進行估價；第10～13層為客房，屬於收益性房地產，故採用收益法進行估價；第20層為娛樂用房，亦屬於收益性房地產，故也採用收益法進行估價。
六、估價測算過程
(一)酒店第一、二層估價
酒店第一層為酒店大堂，第二層出租給某公司經營酒樓。第一、二層建築面積均為2 830㎡。在當地房地產市場上此類房地產的交易實例較多，故採用市場比較法進行估價。
可比實例一，國際中心商場1999年8月的市場售價為：一層45 000元／㎡，二層30 000元／㎡。
可比實例二，華強商廈1999年8月的市場售價為：一層39 000元／㎡，二層25 000元／㎡。
可比實例三，世紀廣場商場1999年8月的市場售價為：一層38 000元／㎡，二層24 000元／㎡
確定可比實例修正係數的依據(略)。
修正計算：
一層比準價格為：
(34 091+34 392+34 142)÷3＝34 208(元／㎡)
二層比準價格為：
(20 979十21 645十21 563)÷3＝21 396(元／㎡)
第一、二層價值為：
(34 208+21 396)x2 830＝157 359 320(元)
(二)酒店第10—13層估價
酒店第10一13層為客房，建築面積4 500㎡。因屬於收益性房地產，故採用收益法進行估價。
選用收益法公式：
v=a/y[1-1/(1+y)n]
式中 v——房地產價格；
a——年淨收益；
y——報酬率；
n——尚可使用年限。
1、尚可使用年限n的確定
該酒店建築物耐用年限為50年，已使用8年，故尚可使用年限為42年，即n＝42。
2、年淨收益a的確定
酒店第10—13層共有客房104間。根據該公司提供的1996年至1998年的經營情況分析表及財務報表，平均每間客房日租金為人民幣400元，一年365天，則：
年總收入＝104x400x 365＝15 184 000(元)
酒店客房收入中稅、營業支出、管理費、維修費、保險費等總支出占45％。
年淨收益a＝15 184 000x(1—45％)
＝8 351 200(元)
3、報酬率y的確定
採用累加法求取報酬率，求得的報酬率為8％。
酒店第10～13層價值
v=8351 200/8%[1-1/(1+8%)42]
＝100 270 342(元)