1某公司於2000年11月以有償出讓方式取得a地塊50年使用權，並於2001年11月在此地塊上建戌建築物b，當時 造價 為每平方米1200元；其經濟耐用年限為55年，目前該類建築重置價格為每平方米1500元，殘值率為10％，a地塊面積450平方米，建築面積為400平方米，目前該建築全部出租，每月實收租金為10000元，據調查，當地同類建築出租租金一般為每月每平方米30元， 土地 及房屋還原率分別為5％和6％，每年需支付的土地使用稅及 房產 稅為20元/建築平方米，需支付的年 管理 費為同類建築年租金的4％，年維修費為重置價的2％，年 保險 費為重量價的0.2％，試根據上述資料估算a地塊在2004年11月在土地使用權價格。（注本題不計房屋現值 利息 ）（本題30分）。
2.宗地a已得到規劃許可，可建一幢5層辦公樓，總建築面積為8000平方米，現正招標出讓，某開發公司已進行了市場調查和可行性分析，預計開發周期為2年，估計建成後即可對外出租，出租率估計為90％，年租金為300元/平方米，建築費和專業費預計為1000元/平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，貸款年利率為12％，年出租費用為年租金的25％，當地房地產綜合還原率為8％，開發商要求總利潤不低於開發完成後不動產總價值的15％，取得土地使用權的法律、估價等專業費用為地價的3％，試估算開發商所能支付的投標地價款。（本題30）
3.某城市內，有一宗住宅用地需要評估，現根據該地條件，選擇了與之類似的四宗已成交案例，幾宗地塊的比較條件如下：
項目 待估土地 比較案例a比較案例b 比較案例c比較案例d
用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅
成交日期 2003.10 2003.102003.12 2003.4 2004.8
(評估期日1994.10)
成交價格1200 1300 1400 1100
(元/平方米)
容積率 2 3 3 42
區域條件
位置0 -2% +3%0-3%
基礎設施0 -1%-2%+2%0
交通 0-2%0+3% 0
個別
條件
地勢0 -2% +1% 0-2%
形狀0+3%00 +1%
其他0-3%-3%0 -2%
對位置、基礎設施、地勢、形狀及其他因素對地價的影響，均是待估地塊與案例地那個相比，表中數字為正值，表示待估地塊優於成交地塊，數字大小表示需修正的幅度。
又知該城市地價指數在1993年1月為100，以後每月上漲數與93年1月比均為1%，容積率修正係數如表
容 積 率 12 3 45
修正係數1 1.8 2.1 2.3 2.4
請按以上條件，估算該住宅用地的單位地價（本題20分）
4.假設某地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為6萬元/畝，征地中發生的其他費用平均為2萬元/畝，土地開發費平均為2億元/平方公里，當地銀行貸款年利率一般為12％，假設征地完成後，土地開發周期平均為兩年，且第一年開發投資額一般占全部開發費用的30％，開發商要求的投資回報率一般為15％，當地土地出讓增值收益率為10％，試用成本逼近法估算該區域的土地價格。（本題20分）