第五節 土地登記的內容與分類
一、土地登記的內容
土地登記的基本單元是宗地。所謂宗地是指被權屬界線封閉的一塊地，即指一個或幾個權利人所擁有或使用的周邊權屬界線清楚的一個地塊。
土地登記的內容是指反映在土地登記簿內的土地登記對象質和量方面的要素，包括土地權屬性質與來源、土地權利主體、土地權利客體以及與這三方面直接相關的其他內容。
（一）土地權屬性質與來源
1、土地權屬性質
土地權屬性質，是指附著在某宗土地上的權利是一種什麼性質的權利。按照有關法律法規，我國的土地權屬性質分為：國有土地所有權、集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權以及土地他項權利等，由於我國的土地除了集體所有的以外，均為國家所有，而且一般說來，凡是不能證明為集體所有的土地均為國家所有，所以我國只對集體土地所有權登記，而不對國家土地所有權進行登記。另外，對於土地他項權利，在土地登記簿上一般把它記載在“登記的其他內容及變更登記事項”欄，而不記載在“土地權屬性質”欄。
2、土地權屬來源
土地權屬來源，是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。按照土地權利的不同，土地權屬來源可分為國家土地所有權來源、集體土地所有權來源、國有土地使用權來源、集體土地使用權來源等，權屬來源對確定土地權屬性質，判斷某宗地是國家所有還是集體所有，土地使用權人對該宗土地擁有的是國有土地使用權還是集體土地使用權至關重要。
一般說來，土地權屬發生和變更的時間以及土地所處的地域是影響土地權屬來源的兩個主要因素。這是由於解放以來我國的土地所有制和土地管理體制幾經變化，有關土地的政策、法規也有一個逐步完善的過程，土地權屬的發生和變更與當時的社會歷史背景密切相關；同時我國幅員廣大，情況千差萬別，地處不同地區，其土地權屬來源也有所差異。
土地權利人申請土地登記時，應當提交土地權屬來源證明檔案，如上級部門的批准檔案、房產證、主管部門證明、四鄰證明等。土地權屬來源合法，是確認土地權屬、進行土地登記的必要條件。只有根據合法的土地權屬來源證明，土地登記機關才能確定土地權屬的性質和土地使用權類型，並進而在土地登記簿上予以登記。
（二）土地權利主體
土地權利主體是指土地權利人，包括集體土地所有權人、國有土地使用權人、集體土地使用權人和土地他項權利人。
1、集體土地所有權人
我國的集體土地所有權有三種形式：農民集體所有、鄉(鎮)農民集體所有和村內各農民集體所有。與這三種集體土地所有權形式相對應，集體土地所有權人也分為三種情況：屬村農民集體所有的土地所有權人是村農民集體，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理；屬村內各農民集體所有的土地所有權人是村內各農民集體，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；屬鄉(鎮)農民集體所有的土地所有權人是鄉(鎮)農民集體，由鄉(鎮)農民集體經濟組織經營管理。
2、國有土地使用權人
國有土地使用權人可以是任何自然人、法人和其他組織
3、集體土地使用權人
一般應是本集體內部的成員或單位，但特殊情況除外，如集體“四荒地”土地使用權人就可以是本集體以外的個人和單位等。
4、土地他項權利人
可以是自然人、法人和其他組織。
（三）土地權利客體
土地權利客體指土地權利、義務所共同指向的對象。主要包括土地的座落、界址、面積、用途、使用條件、等級、價格等。
1.土地座落
指宗地所在地的名稱。
2.權屬界址
土地權屬界址指某一個人或產權單位的土地(一宗地)的位置和範圍，即某一權利人所有或使用的土地權屬界線。土地權屬界線，反映在實地上，表現為界址點及其界標物；反映在地籍圖上，表現為界址點符號及其編號和界址點連線；反映在調查簿冊上，是各界址點的坐標或相對位置說明。
3.土地面積
土地面積亦稱宗地面積，是指一宗地權屬界址線範圍內的土地面積。
土地面積由土地權屬界址確定。土地權屬界址一經確定，土地面積也就隨之確定。一般來講，如果某一宗地的權屬來源證明檔案上的界址範圍與實地一致，而面積不一致，一律以界址範圍為準，對土地面積數據進行更正。
土地面積根據土地權利人對宗地的利用情況可以分為獨自使用面積、共有使用面積、共有使用權分攤面積。
4.土地用途(地類)
土地用途一般是指土地權利人依照規定對其權利範圍內土地的利用方式
申請土地登記的土地用途必須符合有關規定。在城鎮，主要應與城市規劃和環境保護相協調；在農村，主要與合理利用每寸土地，切實保護耕地的基本國策相吻合。土地權利人任意改變土地用途和閒置土地都是違法行為。
5.土地使用條件
土地使用條件是土地權利的重要組成部分，直接關係到土地使用權的價格等，因此，嚴格界定土地使用條件並予以登記十分重要。
土地使用條件包括建築占地、建築限高、建築容積率、建築密度等。這些使用條件的來源主要是三個方面：一是城鎮規劃已經限定；二是土地使用權有償使用契約文本中作出的規定；三是批准用地檔案所規定。
6.土地等級和價格
城鎮土地分等定級採用“等”和“級”兩個層次劃分體系。土地“等”反映全國城鎮之間土地的地域差異，土地“等”的順序在全國範圍內排列。土地的“級”反映一個城鎮內部土地的區位條件和利用效益的差異，土地級的順序在各城鎮內部統一排列。土地的等級反映某一宗地的質量優劣程度，決定土地的價值。
土地的價值是土地權利在經濟上的反映。按照我國現行的地價體系，土地的價格一般包括基準地價、標定地價、其他地價(如出讓底價、市場交易價、申報價、抵押價格、入股價格等)。
土地等級作為土地登記的內容較為簡單和穩定，土地價格則較複雜且變動較快。目前，標定地價、出讓地價、轉讓地價、以及土地的抵押價格、入股價格等都屬於應當申報和登記的內容。
二、土地登記的分類
按照我國《土地登記規則》第二條的規定，土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。
初始土地登記又稱總登記，是指在一定時間內，對轄區全部土地或者特定區域的土地進行的普遍登記。
變更土地登記，是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，註銷土地登記等。