一大公式:租金乘數小於12
租金乘數,是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入),小於12。
上述所提的西藏南路一小戶型,2001年時售價22萬元,月租金1500元,那么它當時的租金乘數是12倍。一般來說,這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。如果一處房產的租金乘數超過12倍,很可能會帶來負現金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元,而月租金卻仍不到2000元,租金乘數升到25倍,已經大大超過了合理的範疇。
投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較,也可在不同物業間比較,取其較小者。不過這個方法並未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
二大公式:8年~10年收回投資
投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金乘數適用範圍更廣,還可以估算資金回收期的長短。它的公式是:投
資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12。