重置成本法在房屋估價中的套用及分析

  重置成本法是資產評估中的基本方法之一，使用比較廣泛。但在房屋估價中，該方法存在諸多的局限性，影響了評估結果的準確性。本文將評估實務中的一些具體做法加以總結、分析，對重置成本法進行了補充，並提出了建議，從而使評估結果更加準確、合理。

 重置成本法系我國目前資產評估及房屋估價的規範方法之一，是資產評估中使用得最多的方法，但重置成本法在房屋評估的套用上還存在一定的問題。如何套用重置成本法進行資產評估，資產評估操作規範的內容未能對房屋建築的具體的操作方法作出詳細的條款，致使評估人員在房屋建築的評估中眾說不一。為了正確理解和運用重置成本法去進行房屋的資產估價，本文將對重置成本法的概念和套用要點作一簡要的補充闡述、分析，並提出建議。

一、重置成本法的套用原理——近似理論

  在目前的資產評估中，遇有大量的評估項目參與評估時所採取的評估方法只是利用評估基準日時市場同類型建築或通過案例求得的現行單方造價作為參照標準，再根據委估建築和參照建築之間所存在的條件差異，採用條件差異係數去修正參照建築的單方造價，從而求得委估項目的現行單方造價。這個方法稱之“單方造價比較法”，它是利用其它類似建築的單方造價通過差異調整來替代委估建築的實際造價，在資產評估中它是按照“替代原則”的理論去實現的，所求得的評估值也只是近似值，只要這個近似價值符合評估基準日時的市場價值標準，且誤差值控制在合理的範圍內，這個評估值就是正確的。按照這個方法求得的評估值既不是復原重置成本，也不是完全的更新重置成本，只是近似更新重置成本，因為它不是按照原設計編制的造價。對於個體建築的評估項目，即使按照原設計圖紙採用概預算法去重新編制概預算，許多評估項目在建造時期的現場變更籤證也很難齊全，編制的造價也只能是近似準確。上述的“替代原則”和近似理論概念非常重要，它奠定了我們採用重置成本法去對房屋建築估價的套用基礎，下面列舉一些常用的房屋造價求取方法。

二、房屋造價的求取方法分析

在房屋建築的估價中，用重置成本法求取房屋評估值一般分為3個計算階段，即造價計算階段、重置價值計算階段和評估值計算階段。無論採用什麼方法去進行房屋價值評估，後兩個階段完全相同，所不同的就是造價計算所採用的計算方法各不相同。眾所周知，計算一個建築項目的工程造價的方法不外乎有預(結)算編制法、竣工結算調整法、造價換算法、工料機價值編制法、指數調整法、單方造價比較法等。另外還有一種概算指標編制法，它是屬於預(結)算編制法的另一種形式，它和概預 (結)算編制法的不同之處只是所採用的定額種類不同， 預(結)算編制法所採用的定額為建設預算定額，而概算指標編制法所採用的定額為建築設計概算指標定額。在企業的整體資產評估或群體建築的資產評估中，單方造價比較法套用最廣、也是行之有效的評估方法，指數調整法一般不提倡使用。總之，上述各種造價計算方法的選用應根據所具備的評估資料的條件來確定，下面將對各種造價計算方法的適用條件進行分析。

1.概預(結)算編制法

按照資產評估的概念，概預 (結)算編制法不是一個正規的評估方法，在正常的情況下， 概預 (結)算只能作為房屋評估的依據資料，由委託方提供給評估人員，而不是評估人員必須做的工作，更不能將資產評估和概預 (結)算編制混為一談，除非在概預 (結)算資料未能保存，原圖紙及技術資料、定額資料非常齊全，編制量又不大的情況下可以採用。用設計概算指標去編制建築造價的方法更不能使用，因為設計概算指標是一個在進行房屋建築初步設計時的經濟控制指標，它不能代表房屋的實際價值，用這個指標去編制建築造價，很可能誤差太大而失去評估值的準確性。

2.竣工結算調整法

竣工結算調整法一般適用於原竣工結算數據齊全，準確可靠，距評估基準日又較近，現行建築造價變動幅差不大的房屋估價情況，通常可以採用不超過±5%的造價調整係數對原竣工結算進行調整求得委估建築的現行造價。如果上述條件不具備，建議慎用。

3.造價換算法

  造價換算法實際上就是重套定額法，它按照原項目工程量套用現行預算定額去估算房屋現行造價的一種房屋估價方法，一般適用於單體建築的評估。當委估建築的建造期時過已久，概預算定額已有變動，其建築造價已有較大的變化，原竣工結算造價已無法作為評估依據時，一般可以採用造價換算法。但是，必須在委估建築的各類技術資料齊全、原竣工結算資料完整的情況下採用此法，否則，不得使用。

4.工料機價值編制法

工料機價值編制法就是先將委估建築的人工、材料、機械三類費用分別計算而後再相加求出建築造價的方法，它一般適用於單體建築的評估。這個方法適用範圍很窄，因為這三類費用的原始數據很難齊全，準確度難以掌握，容易因數據資料的不完整或不準確而失去造價的正確性。只有在評估項目各相關資料齊備、數據準確的情況下可以採用此法計算建築造價。否則，要慎重考慮。