關於抵押貸款評估有關問題的探討
抵押貸款評估的現狀令人擔憂，它的理論盲區主要體現在假設前提與價格標準的盲區、評估基準日與評估價格使用的盲區及評估報告“保護性說明”和“承諾函”的局限等。評估風險的防範，最終取決於資產評估理論方法體系的完善和法律的規範，以及評估需求者正確利用評估結果。在以實物資產作為抵押物向銀行貸款的運作中，都存在著對相關資產評估作價的問題。隨著市場經濟的深入完善，抵押貸款評估業務已經相當頻繁。本文從專業角度對抵押貸款評估的有關問題作一些討論。
一、抵押貸款評估的狀況堪憂
80年代末，美國因收不回抵押貸款產生巨額的銀行不良資產，導致一批銀行的倒閉破產，最後聯邦政府不得不動用數十億美元的國庫資金彌補存款人的損失。美國多數人認為造成這種惡果的主要原因是不動產評估人員的舞弊行為，因而美國國會在1989年8月制定了《金融機構改革、復原和強制執行法令》（firrea），該法令不但正式確定“評估促進協會”（appraisal foundation）為評估行業制定行為準則和專業操作準則的機構，更重要的是徹底結束了各團體分散制定評估準則的局面，直接促成了評估全行業準則的形成（美國評估行業統一操作規範）。該法令第11號《不動產評估改革法案》對涉及國家利益的不動產評估行業進行了整頓。90年代亞洲金融危機爆發後，日本同樣是因為不動產評估人員的行為，導致了銀行大量不良資產的產生，日本政府也不得不從國庫撥出幾萬億日元，去填補因不動產抵押貸款不能收回造成的窟窿。上述後果是否全部或部分由評估人員行為產生，一時無法辨別。據筆者了解，在某省，大量的中小型評估機構，只有五六名評估人員，一年的抵押貸款評估業務收入高達千萬元，一年出具的抵押貸款評估報告達上千份。以一個固定不變的報告格式內容，一種永久使用的“重置成本法”，一個評估人員一天出具幾個報告，十幾份評估報告，除企業名稱、概況和基準日不同外，找不出任何包括文字上的差別。國內銀行抵押貸款評估中種種問題，是否會使國外的歷史在中國上演，令人擔憂。
二、抵押貸款評估的理論盲區
1．假設前提與價格標準
據筆者所知，國內抵押貸款評估中，評估師總是以持續使用為前提，採用“重置成本法”對抵押物進行評估。根據我國擔保法的有關規定，“債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償”。很明顯，該特殊目的下資產的評估價值，應該是該財產實現變現時的價值，因為，至債務人履行債務前，銀行實際上擁有該抵押財產的處置權和收益權，之後，當債務人不履行債務時，銀行只通過拍賣或變賣的方式行使處置權和收益權，不會對該財產進行“持續經營”。即便對於獲得該資產的第三方有可能經營該資產，但至少評估的是銀行的權益價值，評估值只能是銀行作為資產擁有者時，資產經營或變現時產生收益的價值。由此看來，在該評估目的下，採用“重置成本法”的前提“持續使用”並不存在。而且，銀行只有通過“變現”或“清算” 對抵押財產進行處置，適用的評估價格標準只能是“變現淨值標準”和“迫售清算價格標準”。“變現淨值標準”的決定因素有“變現價格”和“變現費用”。“清算價格標準”的決定因素同樣有“清算價格”和“清算費用”， “變現費用”和“清算費用”，應在“變現價格”和“清算價格”中得到補償後，才能作為最終的評估值。恰恰相反，重置淨值則是將資產形成時的費用一起作為資產重置原值，再考慮成新程度後所得的評估值。前者明顯低於後者。再加上“迫售清算價格標準”本身的“快速變現”和“非公平市場”的特點，使價格偏低，因而大量抵押資產高估的現象就不難理解了。
2．評估基準日與評估價格使用
通常情況下，企業辦理銀行抵押貸款的時間，也就是對抵押物進行評估的時間，而企業（債務人）不能償還債務的時間往往是評估目的實現的時間。對於一年期的抵押貸款，正好與現時資產評估有關規定的有效期一致。但多數情況是評估目的實現不在評估結論有效期內，即使是有效期內，其資產的數量和價格都發生了變化。有的資產被拍賣時，某固定資產早已報廢，儘管根據貸款風險的大小，事前設定了“抵押率”，形成了與放款額一致的“安全價格”，銀行方面同樣受到了很大的損失。這就存在一個評估價格是何時的價格、如何使用的問題。評估價格只能反映基準日時的價值水平，而且只根據一般的操作規範得出一個“確定”的值，在資產被拍賣時，資產價格條件早已發生變化，不象竟拍者在充分掌握資產的狀況下，乘機大幅壓價那樣，銀行方面因只想儘快回收貸款、降低損失而迫售，造成了拍賣價普遍低於評估值的事實。在抵押貸款資產評估中，除得出一個 “確定”的評估值外，評估師分析整個貸款期資產價值可能變化的區域，由評估師從專業角度評定“抵押率”，作為評估價值的組成部分，從而科學使用評估結論，是一種有益的探索；或在貸款初和拍賣時分別進行評估也不失為一種方法。根據現行的評估操作技術和評估師的專業水平，畢竟評估基準日的價值與拍賣時的價值的差別是難以避免的。