國務院下發<關於加強土地調控有關問題的通知>(以下簡稱31號文),該檔案涉及農地轉用審批權下放、工業用地出讓招拍掛、土地出讓金預算管理、耕地保護"省長負責制"等諸多政策的變化。
土地政策再度升級的結果就是牽動巨觀調控的"命脈"。
9月5日,國務院下發<關於加強土地調控有關問題的通知>(以下簡稱31號文),該檔案涉及農地轉用審批權下放、工業用地出讓招拍掛、土地出讓金預算管理、耕地保護"省長負責制"等諸多政策的變化。
此後的9月14日,國務院有關國家土地監察的任職通知正式下發,國土資源部部長孫文盛兼任國家土地總督察,國土資源部副部長李元兼任國家土地副總督察,任命國土資源部政策法規司司長甘藏春為國家土地副總督察(專職)。土地監察制度進一步完善。此前的7月,國務院已經先行下發了<關於建立國家土地督察制度有關問題的通知>。
業內人士認為,這些都是對"國六條"中土地政策的進一步細化,而至此,以土地出讓制度以及土地監察制度為"雙核"的新一輪土地調控拉開序幕。
"雙核"威懾力
"千萬別問我們在這個城市有多少土地,據說,最近,國土資源部會到一些地方來查土地利用情況。"雖然土地手續都非常齊備,但是,一位二線城市的開發商面對記者的提問,依然心存謹慎。
而這種謹慎背後卻是對今年以來土地新政威懾力的震撼。
據了解,今年土地新政策的重中之重就是土地出讓制度和土地監察制度的改革和完善,尤以近期出台的31號文最為嚴厲。
"國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算,實行收支兩條線管理。"一位業內人士向記者指出,新一輪的土地新政標誌著地方土地收益將受到中央財政監管,不再是地方政府或某個部門的獨立財政體系。"這不但有利於中央對土地供求可以掌握更多的主動權,糾正地方在土地開發上的短期行為,還有利於使土地出讓金的運用更加透明、規範。"
據了解,31號文的確是把土地出讓金和相關稅費納入了改革之列。檔案指出,新增建設用地土地有償使用費繳納標準,擬在現行基礎上提高1倍。最高的一等地區,將從70元/平方米調整為140元/平方米。
對此,甘藏春司長也作出了相應的解釋,如相關措施全面推開,征地補償安置費也將提高1倍,城鎮土地使用稅將提高2倍,耕地占用稅徵收標準也將有所提高。"我們進行了測算,地價總水平將增長三分之一到二分之一。但不同用途地價受影響不盡相同,房地產用地出讓價格將基本持平,工業實際用地的出讓價格將提高40%到60%。"
除卻土地出讓制度的重大改革之外,土地新政的另一核心無疑會是土地監察制度。
"派駐地方的土地督察機構,根據中央與地方土地管理事權的劃分,負責監督檢查地方政府土地利用和管理情況,主要是對存在的問題向駐在地政府提出整改意見,不改變、不取代地方政府及其土地行政主管部門的行政許可、行政處罰等土地管理職權。"在接到國務院任命通知之後,副部長李元接受媒體採訪時指出。
其實,在這個國務院任命之前,土地監察制度已經先行啟動,國土資源部向北京、瀋陽、上海、南京、濟南、廣州、武漢、成都、西安等地派駐了9個國家土地監察局。
至此,新一輪土地新政的兩顆棋子已布陣到位。對此,業內的評價也頗高。"這是2004年’國發28號文’後,中國政府為實施新的巨觀調控出台的最為嚴厲的土地政策檔案,其對巨觀經濟和地方政府的影響非同小可,甚至可能超過’28號文’"。
挑戰地方執行力
從2004年開始,土地政策就不斷地出台,但是,能與"28號文"意義相提並論的卻鮮有聽說。而從新一輪的土地新政核心來看,無論是土地出讓制度還是土地監察制度,都不會讓土地市場的日子太好過,而首當其衝的就是"企圖以地生財"的地方政府。
一直以來,地方政府都是土地違法的助推者。
"部分地方政府盲目追求經濟成長速度,片面依靠投資拉動經濟成長。"一位昆明市的官員向本報記者坦言,這種發展已經超出了當地資源、環境的承受能力。