前有規劃後有跟蹤土地調控方更有效

土地調控風暴愈演愈烈。本月初新華社受權發布的《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》中,再次重申“規範土地出讓收支管理”、“建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度”等事關土地調控大方向的字眼。粗略算來,這已是自今年5月以來政府出台的第10餘個相關檔案。 
今年土地調控的密集程度前所未有。中國人民大學土地管理系教授、合富輝煌高級顧問鄭華在接受本報專訪時表示,這是一場直指中國房地產源頭的“革命”,它所蘊涵的對中國房地產業的“顛覆性力量”將在今後逐一顯現。 
中國房地產報:土地參與巨觀調控雖然早在幾年前就已開始,但政策從沒有像今年5月份以來這么密集、深入過。目前你所能預見到它對房地產業的影響是什麼? 
鄭華:土地調控雖然早就開始了,但它和房地產調控是兩個方向上的調控,各有背景。對房產市場的調控目的是穩定房價,對土地市場的調控旨在控制土地供應。實際上,兩個市場的調控都反映了政府的被動性。可以這么說,單靠土地供應量的吞吐來調控房地產,影響和效果都是很有限的。 
中國房地產報:那么在你看來,什麼樣的調控手段更有效? 
鄭華:這次調控所涉及到的“改革現有的土地收益分配製度”是一個有效的辦法,它或許能有效地抑制地方政府過量供地的衝動,但並不能根本解決土地市場供求矛盾和土地資源有效利用問題,它改變的只是博弈的格局。所以要提高土地市場的效率、提升土地應有的價值,還要在規劃控制上做大量艱苦工作,甚至要對現有的規劃管理制度進行較大改革。
土地利用是否有效,不僅在於控制土地供應,更在於供應前的規劃。規劃要符合市場要求,不僅要分區定功能,還要合理地確定各功能區的面積配比。比如,目前的規劃配建指標就有改革的餘地。過去由於對商業用地的配建面積偏大,造成很多人為的商業用房空置。另外還要同時確定開發各功能區的時序,比如酒店功能和住宅功能一起開發就無助於提升土地價值,這也是以前的規劃沒有注意到的。 
再有就是對土地供應後的管理和跟蹤。目前信息資源雖已公開,但沒有一個統一的信息整合,更沒有跟蹤機制,土地出讓以後到底有多少閒置地?控制在哪些企業手中?閒置了多少年?土地管理部門、建設管理部門無法及時了解,甚至根本就不了解。這些必須改變。 
中國房地產報:這次調控中最大的亮點,就是提出了今後國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算,實行“收支兩條線”管理。有人說它將徹底顛覆此前的土地收益分配機制,顛覆地方政府的“地皮財政”,你認為會是這樣嗎? 
鄭華:這一政策將有力抑制地方政府的供地衝動,在供地源頭上設定了一個分流緩衝機制。它不會影響近年來的房地產開發用地,但大企業搞大規劃土地一級開發的機會理論上說是小了。地方政府藉此機會可以完善和細化制度,消化現有的空置土地,開發區的土地利用和最佳化問題也將被認真對待。所以我認為這是一個具有實質性的政策,其影響力將不亞於2002年的“招拍掛”土地新政。但也很可能再一次被當作房價上漲的理由。 
中國房地產報:在你看來,一個真正成熟的土地市場應該是什麼樣的? 
鄭華:在土地出讓過程中,應當把不同性質的土地區別開來對待。對於成片土地的大規模開發,特別是政府重點工程、經濟適用房等項目,政府需要改變出讓機制,比如採用綜合評標機制,成立由房管部門、規劃部門、土地行政主管部門等有關部門聯合成立的專家評標小組,由各部門專家對競標單位進行綜合評標確定中標單位。 
而對於完全商業化的項目、小型項目、用地單位委託政府組織的項目,可以主要採取“拍賣”或“掛牌競價”的方式,價高者得,拍賣和掛牌所得的溢價直接以廉租房建設和租金補貼的方式反哺社會。 
這樣既可以體現市場經濟的競爭原則,又體現了政府的“人性化”的服務理念,實現了經濟發展和社會福利的雙贏。